史上最壮阔！2018上半年中国楼市十大关键词

2018年上半年，中国楼市这边爆涨，那边爆跌，调控大戏频频上演，让人目不暇接。波澜壮阔的表象下，有众多的关键词值得大家重点关注。

楼市资本论进行半年盘点，归纳以下10大楼市关键词，对上半年楼市进行概括性小结，帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。

【一】中国二三线楼市火爆

相信在过去的上半年，所有国人都印象深刻的事情就是，最严限购楼市背景下，二三四线楼市从拿地到销售的持续火爆。

而且是，史上最强的火爆。

数据显示，截至5月底，全国共有40个城市完成了超越100亿人民币的土地出让支出。其中，与以往不同的是，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个二三线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

与此同时，国家统计局数据，4月份70个大中城市住宅销售价格月度报告，与北、上、广、深等一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格略微下降不同，有65个二三线城市的新建商品房环比上涨，涨幅最大的是三亚、海口、西安、重庆、哈尔滨等。甚至，众多四线城市房价突破万元。

>>>> 楼市资本论点评：

伴随着中国城镇化的进一步深入发展，部分强二线及区域重点三线楼市和城市命运仍然会紧密相连。简单些说，市场终究还是供需说了算，即使“房住不炒“已成市场共识，但是限购增加不了供应，调控解决不了需求，该出手还是不能手软。

【二】房贷利率全面提高

数据显示，2018年以来房贷利率持续走高，5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

北京地区首套房贷款平均利率为5.45%，相当于基准利率的1.112倍，较上月上涨9个基点，其中光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高，最高已超基准利率30%。

>>>> 楼市资本论点评：

为调控楼市、防范系统性金融风险，提高利率本也无可厚非，但确实不少刚需因此被误伤。考虑到未来大洋彼岸的美联储加息步伐不停，中国房贷利率的持续提高仍是大概率事件，钱会越来越紧张。

【三】抢人大战白热化

2018年各地继续上演抢人大战，甚至到了白热化的程度。先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等大招来吸引人才。再是力求控制人口规模的北上广深等一线城市，分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法。最后阶段，天津全面放开落户政策的发布，将这场抢人大战推向了高潮，据称第1天就收到了30万人的落户申请。

>>>> 楼市资本论点评：

抢人大战最后演变为抢房大战，背后实际上是各地政府以政策红利为楼市库存寻找出路，能赶上这班车的就值得庆幸。

【四】全民摇号买房

自3月以来，针对抢房大战，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策，千里挑一，甚至万里挑一的赚钱机会，也让摇号买房的队伍，不论是从成都到武汉，还是从杭州到上海，都排了好几公里长。

特别是在西安、南京等地实施中还出现摇号作弊等丑闻，震动全国。

>>>> 楼市资本论点评：

摇号买房的政策初衷是好的，然而供需的极大不平衡，摇中买到就赚到显然对市场有着非理性的刺激。这也让各地在执行中变了味，很多歪嘴和尚把经念歪了。这说明，楼市调控的对象，不应仅仅瞄准市场，除了治标，更要治本，供需平衡才是关键。

【五】海南自由岛全域限购

4月22日，海南作为国际自由贸易岛，在已出台限购政策基础上，实施全域限购，甚至不留过渡期，自政策发布起开始正式实施。

这次限购包括对开发商进行限价、炒房者进行限售，祭出的调控手段之猛，前所未有。

>>>> 楼市资本论点评：

海南限购是政府强化楼市调控的先声。接下来由于各地抢房大战，各种限购政策频出，调控手面不断升级，最后演变为多部委联合出手。

【六】停止企业购房

据统计，截至2018年一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。

6月下旬，紧跟西安和长沙的脚步，杭州也快速出台了企业买房的限制性政策，暂停向企事业单位和其他机构销售住房，堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时，上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。

>>>> 楼市资本论点评：

不少上市公司打着各种幌子，通过子公司或者分公司投资房地产，趁机炒房，涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角，势必会在更大范围内推广，也宣告了中国企业房产限购时代的到来。

【七】10年180万租金

今年4月，北京首批企业自持租赁房项目万科翡翠书院启动预租。其两种主要户型：90㎡三居室月租金1.5-1.8万元（周边同等位置同等户型月租仅6000元左右），十年租金180万起价，需一次性付清；180㎡复式四居室月租金为3-4万元，十年租金至少360万。如此豪气的收租金，让全国人民为之震惊。

>>>> 楼市资本论点评：

高出市场租价二三倍，这么离谱的长租价都够买房首付了。一方面，万科给租房客上了一节“买房必须”课；另一方面，本次事件正式宣告一线城市进入租房时代，租金也并非就会便宜，只怕会越来越高。

【八】北京副中心发布控规草案

6月28日，《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案（以下简称控规草案）正式对外开放，征集公众意见。控规草案重点推进城市副中心与廊坊北三县协同发展，打造区域发展新引擎，建设京津冀区域协同发展示范区。成为首都建设的新篇章。

>>>> 楼市资本论点评：

北京城市副中心将与廊坊北三县统一规划管控，意味着北三县将与城市副中心全方位对接，真正驶入区域发展快车道。通州+北三县，北京东部区域崛起的大时代正式开启。

【九】房企高负债率

6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，认为房地产企业负债率偏高，偿债压力较大。据统计， A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。

>>>> 楼市资本论点评：

房企负债率高是规模扩张的必然结果。在融资渠道收紧的大环境下，房企如果不顾自身实力，追求无限扩张，资金链很容易出现断裂风险。一定程度上利好有规模效应的房企发展，接下来，也将进入房企并购高发期，强者越强。

【十】棚改货币政策退出

6月25日，市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行，今年将以实物安置为主。当天晚间，国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言，称并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。一时间市场上，风声鹤唳。房产股市更是绿成惨案！

过去两年，三、四线城市房地产出人意料的成为最火的市场。特别是一线城市房地产价格增速长期弱于三四线城市，而且持续时间已经将近一年。

“棚改货币化”功不可没。

>>>> 楼市资本论点评：

此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管机构对资本市场的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入，供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。

2018上半年的中国楼市是波澜壮阔的。涨到天下，跌到山谷，就在数月之间，谁也不能装作无动于衷。

2018年的下半场，未来只会更加刺激。

你们准备好了吗？