资本玩家姚振华的大哥梦！宝能地产将估值7000亿上市超过2个万科

近日，随着一份估值7000亿元的上市计划意外曝光，宝能地产及其当家人姚振华再次惊动江湖。

三年前，姚振华就试图染指万科。他在资本市场呼风唤雨，力拼华润，争夺对万科的控股权。

在楼市资本论看来，此役前后历时一年多，虽然最后功败垂成，但姚振华还是凭一己之力，将“地产一哥”王石拉下马来；他本人也因此博得“野蛮人”的称号，让地产界刮目相看。然而，也自伤不轻：被禁入保险业10年！

三年后的今天，在上市公司中排行业第一的万科地产，总市值约3000亿元；宝能却推出估值高达7000亿的上市计划，显示姚振华力压万科、觊觎行业老大的地产野心，并未止步。

【一】“野蛮人”姚振华：狂赚600亿的资本玩家

姚振华，1970年出生于广东潮汕，1992年华南理工大学毕业，开始转战深圳。

他早年靠卖蔬菜起家，2000年成立深圳市宝能投资集团有限公司，注册资本3亿元。姚振华作为宝能的唯一股东，在此后十几年间，将宝能发展成一个庞大而神秘的商业帝国——集团旗下包括综合物业开发、金融、现代物流、文化旅游、民生产业等五大板块，下辖宝能地产、前海人寿、钜盛华等多家子公司，人称“宝能系”。2016年，姚以1150亿元位列中国富豪榜第四名。

宝能地产成立于2002年7月，但发展并不理想，到2014年时仅扩张到国内20多个二三线城市，大部分项目落在郊区，以“综合体+超高层写字楼”为主打产品，开发过程中有不少项目还陷入停工、烂尾、退地风波。

那时三四线楼市跌入冰点，宝能地产的销售额一直在几十亿徘徊，直到2016年也仅有139亿元，在地产界顶多算是三流角色。

但姚振华并未因此而放弃问鼎行业老大的勃勃雄心。2015年8月，宝能通过资本市场偷偷买入和公开举牌，持续增有万科股份，一度达到24.26%，成为第一大股东。姚振华因而走上前台，成为争议不断的焦点人物。

2017年2月24日，保监会列出前海人寿险资违规六罪状，董事长姚振华被禁入保险业10年。他主动挑起的宝万之争至此折戟，尽管输了名声，却赢了金钱。

如今，被誉为年度“商战大片”的宝万之争早已尘埃落定。当时那些闹局的风云人物：王石黯然下课；华润无奈出局；AB被接管；恒大赔进去70亿；深圳地铁虽然如愿当上大股东，但是高位接盘，至今尚未回本。

唯有挑事的姚振华，捧回了几百亿的利润。今年1月16日，万科A股价收盘报40.20元/股，再创历史新高，总市值超过4300亿元，刷新了全球房企的市值纪录。这令作为万科第二大股东的宝能系获得了惊人的投资收益率，赢利超过670亿元，并成功做了大额减持！如今，万科股价跌至23元。

楼市资本论看来，经此一役，姚振华作为“资本玩家”声名大振，难怪宝万之争后，他对地产的感觉与理解，徒上了一个大台阶。地产界业内人称“姚振华是个很有野心的人”，要做行业的新大哥。

不过，姚振华这回换了一个玩法，开始脱虚务实，另辟蹊径。正如他曾公开宣称的，“我是一个知识分子，干的都是踏踏实实的事。”

【二】展望千亿，宝能地产的野心不小

赚了几百亿，姚振华从宝万之争全身而退后，又凶猛地扑向下一个风口。

他的首选还是地产。过去一年里，除了宝能地产，姚振华新组建了两个地产开发平台。

其一是宝能城市发展建设集团，主打产业地产招牌。姚振华亲自站台拿地，声称2018年宝能城发要新增1500万平方米土地储备。

其二是今年新组建的宝新实业集团，同样专注房地产开发。今年4月，宝新实业以4.21亿元收购了宝能城有限公司。

为做大旗下地产业务，姚振华不惜重金挖掘能人。2017年11月，保利前副总经理余英加入宝能，担任宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发集团总裁。

地产职业经理人余英

余英与姚振华同为华南理工校友，是一位功力深厚的地产职业经理人。在任职保利的十年时间里，他带领的广东保利业绩每年增长率都在20%以上，2015年突破500亿规模，且连续六年蝉联广州市销售冠军，2016年更成为广州市场唯一销售额超200亿的房企。

从保利地产副总经理空降宝能后，余英立即招兵买马，搭建自己的团队。姚振华对他委以重任，放手使用，除了老项目仍留给宝能地产的原有班子，所有新项目都交给余英。

宝能曾于2013年高调宣布，其将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。

余英新一轮投资重点基本上都是综合体项目，住宅部分选择出售，产业选择自持。据悉，宝能城发目前土地储备量稳居行业前列，是潜力最大的产业地产开发商，项目布局全国，覆盖10余个省、30余个市，主要为重点省会城市。

楼市资本论认为，以上动作被业界认为是宝能在地产业务上的重新起航，这些储备项目如果释放出来，宝能的销售金额可望跃上千亿规模。

【三】入主观致，背后潜伏地产野心

姚振华选择的另一个风口是新能源汽车。他的切入方式简单而粗暴——入主观致。

楼市资本论查询到，2017年12月21日，奇瑞汽车宣布与宝能集团就战略投资观致汽车达成协议，在交易完成之后，宝能、奇瑞以及Quantum(2007)LLC将各持有观致汽车51%、25%以及24%的股权。根据协议，接下来三方还将共同为观致增资65亿。

这就意味着，宝能控制了观致汽车，打造了一个新平台。

观致汽车由奇瑞联合以色列的量子公司组建，双方各占50%股份。但“国际资本+国产技术”并没有打动中国消费者，汽车销售迟迟没有起色。2014-2016年，观致汽车三年分别净亏损22亿元、25亿元和19亿元。

持续巨额亏损让观致的发展难以为继，想要继续造车，必须找个大金主。善于精准捕捉时机的姚振华乘时而动，趁虚而入。

在入主观致前夕，宝能就以制造新能源汽车为名，在杭州富阳和昆明出手圈地。姚振华连落二子，几乎一气呵成，可以说环环相扣，布局到位。

富阳方面，宝能拟投资140亿元，建设包括新能源汽车生产、测试、研发、总部楼宇及电机、电池、电控“三电”等配套核心零部件生产项目，规划年产30万辆新能源汽车，总用地面积约3000亩。

昆明方面，宝能与昆明市政府、滇中新区管委会签订战略合作框架协议，拟在昆明经济开发区和空港经济区建设年产50万辆新能源汽车整车及零部件项目。

以每万辆新能源汽车产能投资额3.6亿元计算，两地新能源汽车项目投入接近300亿元。但是，如果将这两地项目与入主观致联系起来，坊间猜测，姚振华醉翁之意不在酒，很有可能是借新能源汽车之名，行房地产圈地之实。

富阳距离杭州城区仅40公里，在新能源项目签约富阳的同时，宝能旗下前海人寿控股的杭州新天地集团拟落子新天地系列综合体，选址距离“杭黄城际轨道站”不到1公里。如果未来建成出售，价格有望超过2万元/平方米。

昆明的新能源项目，也同样搭配有综合物业开发、物流、科技园、大健康文旅等地产项目。

同样，还有西安。2018年3月，宝能新能源汽车基地在陕西西咸新区开工，宝能集团豪掷400亿建造新能源汽车生产基地，规划处一个年产能达到400亿的新能源汽车以及配套项目基地。年产值预计可达千亿之多。

同样，还有广州。广州宝能新能源汽车产业园项目总投资300亿元，首期规划产能50万辆新能源汽车及相关配套项目，整车和零部件制造达产产值将超过1000亿元。

楼市资本论认为，宝能新能源汽车令人目眩的千亿投资布局背后，随处都潜藏着姚振华的“产业+地产”新玩法。

【四】宝能上市计划：估值7000亿

这次宝能地产计划的意外曝光，印证了以上猜测。因为该项计划的启动，就在去年夏秋之际，默默推进至今。

根据宝能地产的上市规划，公司上市时间不迟于2022年，可能会首选A股上市，同时也不排除香港上市选项。其实施路径有二：

一是IPO。宝能地产引入战略投资，2019年底之前向证监会递交申报材料，于2020—2021年左右完成上市。宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在此期间，择机在香港IPO或借壳上市。

二是重组。宝能重组上市的时点规划相对比较灵活，会根据公司经营情况和市场情况适时推进，重组上市进度合计会花7—10个月。

为推进上市，宝能地产计划先期融资300亿元。公司预测，到2022年底，业务规模要做到行业前八，利润超过400亿，估值在5000-7000亿元之间；如果到时未能实现上市，他们允诺投资者可以拿到12%左右的年均收益。

目前市值居行业第一的万科地产，市值不到3000亿，年利润280.5亿元（2017年）。宝能地产如果按上述计划如期上市，按照行业平均增速折算，姚振华极有可能摘取行业桂冠，晋升为中国房地产的“NO.1”。

楼市资本论认为，地产界枭雄辈出，一切皆有可能。姚振华若能把握好市场风口，7000亿的封王梦想，或许真能如愿。