解密“平华牵手”内幕！平安狂追不止，华夏幸福基因特异

7月10日曝出，平安通过旗下平安资管，以138亿元入股华夏幸福，获持其19.70%的股份，成为第二大股东，仅次于持股41.97%的大股东华夏控股。

受此消息提振，当天午后，华夏幸福收盘大涨9.68%，直奔涨停；持续低迷的相关板块也集体爆发。

从平安方面与华夏幸福公开表态来看，双方仿佛是两情相悦，心有灵犀。

楼市资本论就来解密平安资管牵手华夏幸福的内幕。

【一】狂追地产股不止的平安

这次入股华夏幸福，对于平安来说，意义重大。除了看准其长期发展潜力及丰厚的投资回报，马明哲背后还藏有一盘更大的棋局。

从2005年成立平安资管公司那天起，马明哲就对地产板块表现出浓厚的兴趣。只是囿于险资涉足不动产投资的政策限制，一直没有机会试水。

2010年，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产正式开闸。此后，平安资本大举投向地产板块。短短数年间，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等在内，中国平安巨资入股20多家优质房企，还以企业联合体形式至少拿地上百宗。

平安由此成为中国房地产市场中举足轻重的资本力量，而地产板块的强劲表现，也让平安获益颇丰，仅去年就录得投资浮盈252亿元。

楼市资本论认为，这次牵手已远超一般意义上的战略投资，更显示出，平安对华夏幸福的价值判断与长期信心。

华夏幸福则表示，这有利于增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平。

平安对华夏幸福如此下足功夫，到底看中对方什么呢？

【二】被VERY低估的华夏幸福

平安在投资界一向以对市场机会的精准把握驰名，几乎每次都能精准地踏入优质个股的低点。

以投资碧桂园为例，2015年4月，平安以每股2.816元，斥资62.95亿港元入股碧桂园，成为第二大股东，占当时碧桂园扩大后股本的9.9%。

当年，碧桂园市场营销开始持续发力，2017年销售额突破5000亿，登顶行业冠军。在这期间，碧桂园股价连翻了五倍，平安因此获得浮盈200多亿。

这次入股，平安首先看中的就是华夏幸福的市值被严重低估。其发言人毫不讳言地表示：华夏幸福目前估值相对较低，对投资者具有吸引力；公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。

双方协议转让股权时，华夏幸福的股价正在低位运行，转让价格仅23.655元/股，比一年前一度触及的47元的历史最高位，蒸发了一多半。

而从华夏幸福上市七年的表现来看，其当前市值显然被严重低估。

2011年9月，华夏幸福登陆A股市场，一直呈现出持续上涨行情。从2014年中期开始，华夏幸福股价爆发出一波长达18个月的小高潮，从12.15元/股一路快速上涨，至2015年底达到30.04元/股，翻了一倍多。

从过去6年的综合表现来看，华夏幸福平均每年股价涨幅约为1.81倍，年均投资回报超过5.2倍，市值成长速度大幅领先于行业其他企业，今年的异常表现明显不合情理。

可以说，华夏幸福被very低估了，这也就成了平安快速切入的大好时机。

【三】华夏幸福的“家底”实在丰厚

在楼市资本论看来，华夏幸福的市值成长动力，根源在于其业务规模和赢利能力的高速增长。多年来，华夏幸福凭借独特的产业新城模式，使这家公司有别于一般地产商，展示出与众不同的造血能力。

一是，产业新城的商业模式

TOP10地产公司，最不一样的就是华夏幸福。华夏幸福将自己定位为“产业新城开发运营商”。这是因为其地产业务最先从固安工业园起家，而且围绕产业园区的开发运营已经形成了独特的商业模式，成为公司稳定的收益源和核心竞争力。

固安产业新城孔雀大道

去年，华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，新增签约入园企业635家，产业新城收入62.2亿元，在公司营收总额中占比提升至22%，表明其商业模式已趋成熟，足以支撑长期发展。

产业新城这种业务模式因为需要重资产运营，操作周期长，在追求高周转的地产界被视为异类，坊间对此也颇有争议。平安这次偏偏看中“华夏幸福是中国领先的产业新城运营商”，果断入股，此举或许可以扭转某些积习偏见，为该模式开辟更大的发展空间。

二是，环核心城市群业务布局

2013年前后，环京楼市不断升温，竞争加剧，华夏幸福调整发展战略，开始走出京津冀，通过异地复制环京布局的业务模式，大举向全国扩张。

华夏幸福的全国布局首选上海周边。2013年4月，华夏幸福与浙江嘉兴市嘉善县政府签约。第二年初，嘉善县即被确定为上海自贸区嘉善项目协作区，显示了超前布局、精准落子的能力。

嘉善产业新城

截至2017年底，华夏幸福已经成功走出京津冀，在长三角、珠三角、长江中游、成渝、中原等热点区域布局了不下20个产业新城项目；此外，还有至少4个海外合作项目，分别位于印度、越南、埃及与印度尼西亚。

如今，华夏幸福基本完成了业务的全国布局，仅杭州区域，去年就为华夏幸福贡献了上百亿销售额。

如此丰盛的“家底”，怎么能不让平安动心。

加起来的梦想，才能走得更远。

楼市资本论认为，平安旗下的平安不动产、平安信托等子公司，今后与华夏幸福的业务协同可望进一步增强。

一方面是中国领先的产业新城运营商，积累了丰富的产业资源；一方面是“中国最大的隐形地主”，拥有亚太最大的资产管理公司、手握万亿险资的投资巨头。

在当前市场条件和政策环境下，双方能够牵手，就是最好的选择。