旭辉不是房神！负债高达1174亿，债务规模两倍于厦门市！

旭辉被业内称为新一代“房神”。

过去6年间，旭辉从一家年销售额仅50亿元的不入流小公司，一路狂奔，去年实现合同销售金额1040亿元，正式迈入千亿房企行列。

然而，与此同时，旭辉去年负债总额也达到1174.9亿元，相当于其最早起家之地厦门市政府负债的2倍。截至2017年底，厦门地方政府债务余额560.4亿元。

可以说，借钱买来的市场业绩，又把旭辉房神的形象，打回原形。

山争哥哥说，《我不是药神》。同样，旭辉也不是房神。

如今，旭辉正在向3000亿规模发足狂奔。但是，在楼市资本论看来，支撑其调整扩张的销售额负债额“双千亿矩阵”，在当前形势下可谓微妙。

【一】高密集融资，缺钱囧境很难受

面对中国房地产资本市场前所未有的紧张局面，旭辉有多缺钱？

仅7月3日这一天，旭辉集团就公告了四项融资行动：

1.发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券；

2.发行88.84万新股，每股发行价1.478~1.77港元；

3.根据以股代息计划配发了1596万股股份，每股发行价6.378港元；

4.获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款。

是的，一笔5亿港元的钱，都要借！就是这么缺钱。

此外，旭辉还在4月份连续发行了两笔共计8亿美元的债券，利息分别为6.375%和6.875%。

今年3月，董事长林中曾公开表示，旭辉暂时没有任何股票增发计划。谁能想到，台面上话说得这么漂亮，背后竟然是如此密集的融资，连几亿规模的融资都迫不及待，折射出旭辉很有可能资金链告急。

去年年中时，旭辉手里握有258亿现金可以支配，林中可以很淡定地说，“我们现在的钱用不完，不会有其它更多的融资需求。”

但是据楼市资本论了解，那时候旭辉总负债已经达到955.45亿，半年时间猛涨了243.48亿。另据公司年报，截至2017年底，旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元；一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元。

业内有人猜测，这些到期债务，可能使急速扩张的旭辉面临资金兑付压力，被迫加紧融资、借新还旧。

今年6月底，地产股集体暴跌，旭辉控股下跌7.91%，给林中的3000亿扩张计划亮出了红灯。

为挽救股市危局，旭辉董事长林中被迫出手，连续三次增持旭辉股票，共花费港币1.55亿元。对这几次增持行动，林中的理由是市场低估了旭辉股票。他公开声称：“只要市场大幅低估旭辉股票，我们就增持。”

项庄舞剑，意在沛公。林中救市背后，隐藏着旭辉的缺钱窘境和对市场融资的深度焦虑。

【二】半年367亿元狂拿地，超过恒大

旭辉是福建林氏三兄弟林中、林峰、林伟于上世90年代创立的家族企业。2000年总部迁至上海，业务主要围绕京、沪和苏、杭等一二线城市布局。2012年登陆香港股市后，开始飞速发展。

在香港上市前，旭辉2011年销售额仅50亿，在地产界连名次都排不上；2012年也只有96亿元；但到2017年，却实现合同销售金额1040亿元，行业排名第十五位，正式跻身地产千亿俱乐部。

从100到1000亿的跨越，旭辉用了6年时间。去年7月，旭辉发布2017-2012“新五年战略”，高调宣称，未来五年要跻身第一方阵，实现“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”的战略目标，进入行业TOP8。

按照这一计划，旭辉每年复合增长率要达到40%。2018年，公司初步确定的销售目标为1400亿元，增长率为35%。旭辉现有可供销售货值约2500亿，按照60%的销售去化率计算，如不出意外，1400亿的销售业绩基本可以完成。

要多年保持40%的复合增长率，旭辉必须在拿地环节率先突破。2017年，旭辉购地78幅，新增面积1320万平方米，新增货值达3000亿元；截至年底时，土地储备面积约为3100万平方米。

今年年初，旭辉集团董事长林中表示，旭辉拿地金额不会低于全年销售额的50%。2月底，加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目，旭辉土地储备增加到5100万平方米。两个月新增储备2000万平方米，拿地节奏之快，近乎疯狂。

旭辉集团董事长林中

据最新统计，今年上半年，旭辉新增货值为1604.6亿元，拿地金额用了367亿元，甚至超过了中国恒大的299亿元。

有业内人表示，旭辉如今在二三线城市布局，竟然疯狂到“不测算成本”就直接拿地，显然有违林中一贯坚持的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的审慎策略。

2018年，房企融资环境相对紧张，棚改贷政策收紧，西安、长沙、杭州等多个城市强化楼市调控，住建部等七部委重拳出击，专项整治30个城市房地产市场乱象。这一连串调控动作，使不计后果拿地扩张的旭辉，极有可能被深度套牢。

【三】债务红线成摆设，激进模式下的泡沫增长

其实，在地产圈内，林中一直以稳健著称。他在旭辉很早就提出“铁三角”理论，在扩张规模的同时，特别强调负债率、盈利能力两大指标要保持均衡：设置负债率红线70%；要求销售净利率必须高于12%；至于增长率，在企业规模达到500亿前保持30%～50%，500亿后保持20-30%比较合适。

然而，在去年如期实现1000亿规模之后，林中似乎被胜利冲错了头脑。在急速扩张的战略高压下，旭辉为了追求规模增长，不能不在负债方面有所舍弃。2017年，旭辉权益销售额增长88.4%，净利润率维持于12.8%，年底资产负债率77.42%，已经超过了“70%红线”。而此前的2016年，负债率一度高达80.47%。

如今，其负债率红线已经调高到95%，警戒线设置在85%。而林中对外仍可以堂而皇之地宣称，旭辉“永远不会碰到红线和警戒线”。

在看似风光的黑马光环背后，旭辉不仅负债亮起了红灯，利润表现也不尽如人意。

从2012到2017年的6年间，旭辉合同销售金额从96亿元上涨到1040亿元，增幅高达983%；但其营收却仅从81亿元增长到了318亿元，增幅为292%；利润仅从20.21亿元增长到了61.48亿元，增幅204%。

有媒体报道，旭辉销售金额增长了10倍，利润增长仅2倍。业务虚增的水份太大，明显不成比例。

背后原因是旭辉以合作换规模的激进增长模式。在大量合作项目中，旭辉控股的权益比例一直处于较低水平。比如2017年1040亿销售额中，归属旭辉控股的权益比例仅为53%，在千亿房企中垫底，让外界不能不质疑其销售金额的含金量。

合作开发固然有利于旭辉减轻资金压力，助其更多获取土地储备，加快规模发展。但这也是一柄双刃剑，拖累了旭辉盈利能力和利润表现，相当于“一直在替别人打工”。

当前，国家多举措拧紧房企融资的“水龙头”，旭辉战略远大，也要适度保守经营。

其实，做不做“房神”真的不重要，基业长青才是硬道理。