绿城IP：强势精品的变现力量，演绎半年754亿扩张大戏

不得不说，绿城是中国房地产的“精品IP”。

楼市资本论获悉，8月27日，绿城中国发布2018年上半年业绩公告，新任执行董事兼行政总裁张亚东首次亮相业绩会，并递上了一份亮眼的成绩单。

公告显示，绿城上半年销售和利润大幅增长，创历年新高，而且通过境内外多渠道融资，财务也趋于稳健。

外界最为关注的绿城换帅之后，品质是否会失守？张亚东称，大股东中交会最大限度地支持绿城，他也会坚持绿城特色，像保护眼睛一样爱护绿城。

这番交底，明确表示在高周转风行的今天，绿城仍将一如既往走精品路线，当之无愧地扮演中国地产界的“精品房一哥”角色。

【一】绿城IP的754亿精品变现能力

“精品房一哥”不好当。

大家都知道，追求精品是要付出代价的。创始人宋卫平用工匠精神打造绿城品质，创下了响当当的江湖名号，也遭遇了不少坎坷挫折。

张亚东于今年5月担任绿城党委书记。8月初，曹舟南辞去绿城执行董事、行政总裁职位，张亚东正式接棒。

张亚东最新表态的背后，是上半年绿城经营布局上的亮丽表现，给了他继续“坚持绿城特色”的底气。

公告显示，绿城集团上半年累计取得总合同销售面积约399万平方米，总合同销售金额约人民币754亿元，同比增长约26.7%，创历年同期新高。

上半年，公司实现总收入335.3亿元，同比增长220.9%；税前利润55.7亿元，同比增长111%；净利润31.2亿元，同比增长145.7%。

楼市资本论注意到，公告特别强调绿城的产品结构。现有产品线中，20%为高端产品，60%为高性价比产品，20%为高品质安置房及保障房。

这个由品质主导的2:6:2橄榄型结构，意味着绿城换主之后，在追求产品盈利能力的同时，并没有放弃其多年坚守的品质防线和工匠精神。

可以预期，至少在张亚东的任期内，在市场的风云变幻中，绿城IP的力量仍然在强化，仍将扛起品质大旗，追求高质量增长。

【二】“轻重并举”的转型扩局年

面对房地产调控收紧、高周转流行、竞争加剧的行业形势，绿城坚持走转型战略——坚持高质量增长、适度扩容的基本原则，透过“轻重并举”提升核心竞争力，加速从房地产开发商向“理想生活综合服务商”转型。

“轻重并举”是绿城转型的发展方向，公司为此调整组织构架，推出 “11大战区+5大轻资产集团”的全新组织体系——重资产板块组成理想小镇集团、杨柳郡集团、杭州亚运村项目、浙江公司、北京公司、上海公司、济南公司、成都公司、广州公司、武汉公司和海外公司等11大战区；轻资产板块包括管理集团、资产集团、理想生活集团、房屋科技集团和雄安公司，共同打造“中国理想生活综合服务商第一品牌”。

上半年的经营业绩，给绿城这一轮战略转型顺利开局。

楼市资本论了解到，绿城转型有两大核心亮点：

亮点1：加大布局细分房地产市场

未来，绿城将开拓以理想小镇、美丽乡村、运动系列、TOD系列等产业为导向的房地产细分蓝海市场，成为重资产业务新增长点。

亮点2：代建业务继续深化

绿城轻资产板块中最为成熟的代建业务，上半年销售金额录得280亿元，已经成为中国规模最大、专业能力最强的品牌代建商。今后，其轻资产业务将聚焦利润实现，继续丰富产品内容，以加大盈利贡献为目标，寻求新的增量。

【三】“精品房一哥”土储结构持续优化

同时，楼市资本论了解到，业务布局方面，绿城在深耕长三角的基础上，继续加大对武汉、西安、重庆、天津等核心城市的投资力度，并首次进入福州，同时阶段性布局短平快项目，流动性补仓效果显著。

上半年，绿城集团新增地块共计19个，总建筑面积约为440万平方米；总成交金额约248亿元，其中归属于绿城集团支付的约184亿元；预计新增可售金额约745亿元，其中归属于绿城集团权益约433亿元。

值得注意的是，这一轮拿地扩局，绿城不但拿地成本得到有效控制，而且土地储备结构也有明显改善，提高了抗周期风险能力。

据半年报，其新增土地的平均楼面价约10111元/平方米，比去年同期的11979元有显著下降；截至报告期末，绿城总土地储备建筑面积约3297万平方米，总可售面积约为2323万平方米，其中一二线城市的土地储备总可售货值占比70%，土地储备结构逐步优化。

中交的战略资源输入，也给绿城扩大业务布局提供了强劲动力。

8月23日，中交和绿城签署了16份意向合作协议，包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家等近30个合作项目，计划总投资额超过2500亿元。

这些合作显示，中交将为绿城发展大量配置土地资源。“后续双方还会在更多项目上进行合作。”张亚东表示，中交有大量基础设施建设工程，包括很多TOD项目，中交希望这些土地资源的开发由绿城来完成。

绿城目前的土储规模可确保未来三年左右的稳健发展。在中交的强力支持下，加上公司经营改善，融资渠道畅通，负债率稳健，他们有能力大举投资，接下来在拿地方面还会频频出手，继续扩展“精品房一哥”的全国布局。

对此，张亚东在业绩发布会上表示，绿城买地布局会持续跟进，下半年将抓住土地市场降温的有利时机，继续补充优质土储，优化布局结构，实现均衡发展。

【四】钱源不断：获境内外融资200多亿

在当前持续紧缩的行业形势下，房企要在转型中投资扩局，需要强大的财力支撑和高超的运营技巧。这也是对企业实力和竞争力的真正考验。

现金方面，截至报告期末，绿城的银行存款及现金（包括抵押银行存款）达到444.2亿元，较去年底的359.8亿元增长23.5%；净资产负债率为55.1%，低于行业平均水平；上半年总借贷加权平均利息成本为5.3%，较去年同期的5.6%也有进一步改善。

手段一：境外融资

楼市资本论注意到，上个月，绿城在境外连续获得两笔低息无抵押贷款，融资总额达14亿美元（约人民币94亿元）。

考虑到当前不断收紧的融资环境，绿城能获得如此规模的境外融资，而且在同类贷款中年期最长、利率最低，很不容易。

这几笔境外融资，为绿城持续做大业务规模提供了有力的资金保障，亦凸显投资者对其未来发展的信心。

手段二：境内融资

绿城资产集团承接绿城中国“地产金融化”的战略，推行创新持有资产融资、证券化等业务，开拓新型融资管道。2018年1月，绿城中国供应链ABS获深圳证券交易所批准，额度为人民币100亿元，可在两年内发行完毕。截至目前已成功发行三期，合计金额为人民币11.13亿元。

上半年，绿城共发行公司债人民币60亿元及短期融资券人民币40亿元。

以上境内外融资，总计超过200亿人民币。楼市资本论认为，这表明绿城融资渠道畅通，资金充裕，为迎战下一轮市场周期储足了弹药，也为扩张业务布局做好了准备。

在楼市资本论看来，IP是价值观，是超级变现的力量。

绿城独有的品味气质，为其差异化的地产战略奠定了很好的积累，下一步的IP放量就显得格外重要。

从“长三角工匠王”到全国“精品房一哥”，绿城华丽演绎，看点十足。