掘金德国！柏林成为全球房价涨幅冠军，化身欧洲楼市发动机

楼市资本论

关注

发布时间:2018-09-13 14:56:00

柏林房价呈翻倍增长态势

全球房产投资者的目光，聚集到了德国。得益于德国经济的强力支撑，在过去几年内，德国首都柏林的房价涨幅惊人。

有日耳曼战车之称的德国，一直以来都是全球举足轻重的强国之一。德国的经济实力位居世界第四，更是欧盟第一经济大国。

据IMF数据，2017年德国GDP 3.2万亿欧元，占欧元区经济总量的28%，人均GDP3.82万欧元，比欧元区平均水平3.17万欧元高出20%，真正的国强民富。

莱坊公司今年 4月发布了一份名为“Global Residential Cities Index”的统计报告。柏林房价的增长速度超越香港、伦敦和巴黎等全球高房价城市，成为2017年全球150个城市中的“涨价冠军”。

从2016年第4季度到2017年第4季度，柏林房价已经明显上涨了20.5%。在过去一年内，甚至柏林部分地区的房价已经翻倍，比如非常受年轻人欢迎的腓特烈斯海因-克罗伊茨贝格地区。

楼市资本论认为，德国柏林正在成为欧洲楼市的发动机。

柏林成为“欧洲硅谷”，崛起为超级板块

柏林是德国的首都，也是德国最大的城市面积892平方公里，现有人口约367万，是欧盟区人口第二大城市，仅次于巴黎。柏林不仅是德国的政治中心，也是欧洲经济最活跃的地区之一，正在成为全欧洲的创业者天堂。

近年来，良好的创业环境，让类似创业孵化器等机构，在柏林如雨后春笋般出现。数据显示，柏林年均增加与技术相关的创业企业2万多家，相当于每20分钟就会成立一家新企业，并且大多数柏林的新移民年龄都在35岁以下。

大量高素质年青人的广泛聚集，又带火了柏林的文化艺术行业。相关人口已接近城市人口的1/10，6700多家设计公司落户柏林，每天有1500多场文化活动在此举行。文化创意产业和创新创业间相互促进，也让一些跨国公司纷纷开设或扩大在柏林的分公司。谷歌、微软、IBM和拜耳、德国电信等都在柏林成立了创新孵化中心。

伦敦街头的车身广告：亲爱的创业者们，搬去柏林！

追随着年轻的创造者、企业家和创始人，众多投资机构正在从世界各地涌向柏林。Penta、瑞士银行、三星Next等企业开始发现这座城市的巨大潜力，并准备搬到这里。据安永统计，2017年上半年，德国初创企业共吸引了264笔融资，融资金额总计21.6亿欧元，同比2016年增加122%。

楼市资本论认为相对较低的生活成本、充满活力和创造力的文化、各种专业人才以及有吸引力的投资项目，正在让柏林成为欧洲的“硅谷”，成为欧洲最具投资价值的超级板块。

柏林房产是价值投资者的首选

受到全世界创业者喜爱的柏林，人口也在快速增长中。柏林现在的367万人口，预计到2030年将超过400万。

供应问题也随之而来。德国Hans Bckler基金会的报告指出，德国房屋供给严重短缺：德国目前经济适用房的需求超过供应190万套，仅柏林就超过31万套。并且根据数据分析，柏林从现在到2030年每年还将新增需求2万套。

按照国际通行惯例，房屋空置率在5%到10%之间为合理区。2017年，柏林的城市房屋空置率已降至 1.2%。柏林的住房人口与完工住宅数比例为1000比1.9，在德国7个大型城市中，缺房程度排名第二。

莱坊国际全球住宅研究部主管称：“强劲的人口增长、稳定的经济环境、历史最低的失业率和和海外投资者的旺盛需求等诸多利好因素推动该国房价快速上涨。”

楼市资本论还发现，供需不平衡不仅让近年来的柏林房价一跃涨成了世界冠军，节节攀升的柏林租金也同样惹火引人关注。

柏林租金自2010年始一直保持较高增幅，特别是在2015年后。2017年的涨幅为10.7%,未来仍将看涨。

另外，虽然柏林的房价涨幅在全球大城市中最高，但柏林的房价水平与伦敦等欧洲大城市相比，仍有有差距。数据显示，购买相同位置和房屋质量的公寓，柏林的成本通常比伦敦低5倍，比巴黎低2至3倍。

坚实的经济基础，澎湃的发展潜力以及极大的升值空间，柏林这座超级板块的投资魅力正日益显现，也吸引了越来越多的投资人眼光。就在不久前，价值投资之神巴菲特的伯克希尔哈撒韦家居服务公司通过与柏林的Rubina Real Estate签订特许经营协议进入柏林市场，进行高档地产交易。这无疑是向市场表示：柏林楼市潜力无限！

普华永道近期一份报告也指出，对于房产投资者而言，柏林是2018年最具吸引力的欧洲城市。美国黑石集团也持相同观点，相关负责人James Seppala认为柏林已成为欧洲范围内最具活力的城市。