环京二公子荣盛负债1745亿，激进拿地，千亿版图负重前行

楼市资本论获悉，近日，稳坐环京房企第二把交椅的荣盛发展，发布2018年半年度报告。期内，荣盛实现签约金额400.99亿元，签约面积384.79万平方米，同比增长46.76%和48.22%。

楼市资本论看来，按照这个增长势头，其年度销售额可望接近掌门人耿建明确定的千亿目标。

辣眼睛的是，在业务高增长的同时，荣盛债务也同步扩大。截至报告期末，其资产总额2054亿，负债总额达到1745亿，半年将增121亿；资产负债率达到 84.95% ，再创新高。

令人侧目的是，荣盛成为“A股地产诉讼天王”，目前官司缠身，涉入法律诉讼559条，其中隐含的市场风险不容小觑。

在荣盛冲刺千亿大关的路上，债务和诉讼如影随形。耿建明的千亿大局，随时有可能被这两条绊马索打乱步伐。

1

A股诉讼天王，或存系统性漏洞

先说诉讼问题。

荣盛现在面临着一个非常尴尬和紧迫的问题，那就是多年来官司缠身，一直没有得到有效解决。

楼市资本论注意到，商业安全查询工具“天眼查”实时查询的风险信息中，荣盛涉入的法律诉讼多达559条。百度搜索荣盛发展的涉讼报道，近几年多达上千篇。

 

房企涉入诉讼本很正常。比如万科，以5000多亿的销售规模，可查询到的涉入法律诉讼有45条；最近因债务逾期违约致海南房产被查封的中弘控股，法律诉讼有23条。

对于上市房企来说，诉讼达到200条以上的公司极为少见。相比之下，荣盛涉案数量之巨，延续时间之长，称为上市房企中的“诉讼王”，一点都不为过。

这些诉讼案件中，很大一部分是房屋买卖合同纠纷，还有一部分是建设工程合同纠纷，荣盛通常都以被告出现，显示公司在合规经营与风险控制方面，可能存在系统性漏洞。

如果放任下去，不但将重创公司形象，甚至极有可能影响公司正常运营。

2

激进拿地，高举高打大跃进

再说负债问题。

荣盛近几年债务急速扩张，根源在于耿建明追求千亿规模而大跃进式的发展模式，对其自身实力有相当的透支。

耿建明早年供职于廊坊一建公司，1996年下海创业，1999年转战南京，开始试水地产行业。

2002年，耿建明回师廊坊，设立荣盛控股，凭借廊坊锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目，在环京地产界站稳了脚根。

楼市资本论了解到，2007年8月，荣盛发展在深交所挂牌上市，当天市值突破200亿元。身价爆涨的耿建明开始全国扩张，为了避免与实力雄厚的房企巨头正面碰撞，他选择三四线城市作为主攻方向。

接下来的几年，除部分涉入聊城、南京、嘉兴、重庆、天津、临沂、徐州等地，荣盛主要围绕环京布局。到2015年布局完成时，荣盛在京津冀区域一共拥有土地储备600万平方米，被业界冠以“河北地王”称号。

重仓河北，让荣盛去年4月站到了“雄安概念”的风口上，经历了股市过山车般的大起大落，同时进一步激发了荣盛构建千亿版图的计划，开始新一轮拿地、迅猛扩张。

2017年，荣盛在拿地方面斥资242亿元，竞得土地159宗，面积合计1134万平方米，土地储备达到3495.2万平米，激增36.0%。当年，荣盛房产销售也达到680亿元，增长32.6%。

今年，荣盛继续高举高打，全年销售目标直指880亿元。

据半年报，荣盛上半年拿地投入约89亿，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市拿地50余宗，新增规划权益建筑面积402.76万平方米，土地储备建筑面积3630.13万平方米，可以满足今后3年左右的开发需要。

3

1745亿负债让外界担忧

多年快速扩张给荣盛带来巨大的资金压力。

楼市资本论了解到，从2015-2017年的三年内，荣盛债务规模节节攀升，负债从808亿激增到1624亿，三年净增816亿元。

荣盛发展负债激增

楼市资本论制图

今年上半年，荣盛负债又净增121亿，达到1745亿，负债率增至84.95%，已经非常接近地产界85%的警戒线。可以说步履蹒跚。

房地产属于资金密集型行业，适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展。在当前调控收紧和信贷紧缩的情况下，“降负债”是大势所趋，已成为2018年大多数房企的重要财务目标。

在此形势下，荣盛上半年尽管业绩增长不错，但负债不降反增，让外界对其财务状况颇为担忧。

从半年报来看，荣盛期内偿还债务支付的现金为209.41亿元；期末现金减少了42.40亿元至182.70亿元。荣盛一年内到期负债约为252.13亿元，现金加现金流净额无法覆盖，下半年偿债压力较大。

为了缓解资金压力，荣盛最近频频出手融资。在发布半年报的同时，申请发行共计80亿元的公司债券，并向控股股东荣盛控股、荣盛建设借款不超过70亿元。

8月17日，荣盛控股为了融资，又将其持有的8902.0770万股股份质押给信达证券股份有限公司。

4

股权质押曾一度逼近50%红线

质押股权为耿建明的拿手好戏。此前，他曾频频质押公司股权进行融资，最高时一度逼近上市公司50%的质押红线。

楼市资本论了解到，耿建明创立的荣盛控股、荣盛建设，分别是荣盛发展的大股东和二股东，与耿建明同为一致行动人。三者频频质押股权，去年见诸公开报道的就有：

• 2017年3月17日，荣盛建设质押荣盛发展1亿股权。

• 2017年3月20日，荣盛建设再次质押6800万股。

• 2017年4月10日，荣盛控股一次质押2.21亿股。

截至2017年底，荣盛控股持有荣盛发展股份15.50亿股，其中近14.60亿股被质押，质押率达到94.2%；荣盛建设持有6亿股，质押5.96亿股，质押率达到99.3%；加上荣盛发展董事长耿建明质押的1600万股，三者累计质押股份约20.72亿股，占公司总股本的47.66%，接近深交所规定的50%的质押红线。

今年上半年，耿建明对手中股权仍时有质押，同时也有大量股权解押。半年报这份图表显示，荣盛的股票质押情况有了很大改善：三者累计质押股份减至10.36亿股，质押率降至38.3%，占公司总股本的23.8%。这给其以后继续进行股权质押游戏增大了运作空间。

5

多元化战线漫长，资金需求量大

在楼市资本论看来，除了偿债压力，从公司基本面看，荣盛紧绷的资金链还在以下方面持续承压。

首先，经营现金流严重依赖高回款。

2013-2017年，荣盛销售回款率分别为90.74%、87.63%、80.26%、94.66%、90.13%，今年确定的销售回款目标是90.9%。上半年，荣盛签约金额400.99亿元、销售回款323.91亿元，回款率仅80.8%，很不乐观。

从目前调控态势来看，环京楼市全面封冻，全国三四线楼市红利接近结束。荣盛若全年销售回款达不到预期目标，势必触发经营现金流量不足的风险。

其次，融资规模急剧扩张，融资渠道不足。

荣盛发展2013年融资136.22亿元，2017年达到470.58亿元，五年间增加2.45倍。2018 年，为了支撑公司发展，荣盛计划以项目开发贷款融资为主，以公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅，新增信贷融资600亿元，上半年实际融资额181.13亿元。

目前，融资能力成为房企的关键竞争力。除了质押股权举债，荣盛似乎还没有找到更好的融资渠道来缓解财务压力。

最后，转型产业地产，多元化发展仍需注资。

荣盛2015年开始效仿环京一哥华夏幸福，向产业地产转型。作为大地产板块的重要承载者，荣盛迄今已落地十一个产业园区，但商业模型尚未成熟，上半年仅回款24亿元，短期内还难当大任。

在这轮大跃进中，耿建明给荣盛制定了“大地产、大健康、大金融+新兴产业”的“3+X”投资发展战略。作为产业转型重要组成部分的荣盛康旅，虽然国际度假区业态模式初步形成，但上半年回款仅13.69亿元，同样不容乐观。

目前，荣盛多元化战线已全面拉开，由于战线太长，需要巨额资金投入和时间来进行培育，这对耿建明来说是不小的挑战。

阿里巴巴合伙人俞永福曾表示，任何一个企业从实业的角度去发展的时候，要有足够的耐心，要有永续经营基本的原则，让整个企业如何走得更远，传统的专业能力其实会是这家跨界融合企业的灵魂。

荣盛近年来高质押、高负债、大举拿地、多元化急布局的大跃进模式，已经推上风头浪尖，接下来能否凭多元化产业突出重围、成就新型的集团公司？

楼市资本论认为，荣盛应深度构建地产专业能力，更多注意合规经营，多元化的路子可以再稳一点。

我们期待环京二公子好运。