地产融资的冰河世纪？碧桂园成功发债近10亿美元，透露多重信息

不得不承认，即便是地产融资的冰河世纪，龙头房企都是资本市场的宠儿。

9月19日，国内龙头房企碧桂园，成功发行9.75亿美元双年期优先债券，当天即获最高约2.2倍认购。显示头部房企即使在行业下行周期，依旧得到市场的追捧。

此次发债募集资金将用于碧桂园现有境外债务再融资，分为两种年期：

2022年1月到期的4.25亿美元优先票据，利率7.125%；

2024年1月到期的5.50亿美元优先票据，利率8.000%。

楼市资本论认为，在房企融资艰难的时期，碧桂园成功发债，反映出海外投资者对其良好信用价值、稳健财务指标的认可。

同时，国内房企融资的两极分化，也让我们感觉到，地产界的马太效应正在出现。

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碧桂园此次发债创行业之最

根据彭博数据，今年1-8月，内地房企共发行境外债券353亿美元，其中7月仅发行28亿美元，8月更降至17亿美元，发行规模远低于4月份88亿美元的最高位。

碧桂园此次发行9.75亿美元，创今年4月以来内房股债券发行的最大规模；5.3年的年期也在今年房企债券发行的最长年期之列；而且，债券最终定价比初始定价指引收窄了37.5个基点，是今年中资房地产企业发债定价收窄幅度最大的一次。

在目前行业性融资难的大背景下，碧桂园本次债券发行能取得以上三方面成果，实属不易。

同时，我们也看到，由于调控收紧，房企融资渠道日益收窄，发债成本也在上升。

今年1月，碧桂园曾发行一笔6亿美元2025年到期的优先票据，年息为5.125%。时隔8个月，碧桂园再次发债，年息升至8%。

所谓，市场冷暖强者先知。

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地产市场正演绎马太效应

楼市资本论注意到地产行业发债的两个现象。

第一，房企发债成功率两极分化。

受监管收紧影响，近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降了88.17%。

2018年，房地产企业融资进入最严厉监管期，尽管不少房企排队发债，上半年还是有大批公司债券发行被中止。可以说，龙头房企融资更为顺畅，中小房企处处艰难。

受此影响，多家房地产开发商在今年的中报业绩发布会上，表达了对融资的担忧。业内纷纷奉行现金为王，去杠杆、降负债已成为行业经营第一要务。

下半年，房企境内发债略有回暖，7月债券发行251亿元，8月发行167亿元，均高于6月的111亿元，但境外发债仍比较清淡。

第二，房企发债成本相差悬殊。

楼市资本论注意到，碧桂园本次发债，另有两家房企也在同一天宣布发行美元票据：一笔是2021年到期的2.8亿美元票据，年息12.5%；一笔是3年期的2亿美元优先票据，利息8.875%。与之比较，碧桂园年息不超过8.000%，在融资成本上占优势也是非常明显的。

今年以来，房企融资环境趋紧，融资成本明显上升，但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍处于行业低位。碧桂园净借贷比率为59.0%，加权平均借贷成本为5.81%，均远低于行业平均水平。

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碧桂园2800亿授信基石坚固

不久前，碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业，且排名大幅攀升114位，至353位，这也是碧桂园能在资本市场上受到热捧，多家券商正面评级的加分因素。

楼市资本论总结碧桂园的三方面成功要素，地产界同行可以借鉴。

1、经营业绩过硬。作为行业龙头企业，碧桂园2017年净利润同比增长110%，今年中期继续录得超过9成的增幅，净利润达到163.2亿元。

2、财务数据漂亮。碧桂园一直遵循“现金为王”的原则，坚守着“稳健经营”的底线。上半融资活动的现金流量净流入630.8亿，投资活动的现金净流出69.7亿；账面拥有可动用现金余额2099.1亿，占总资产比例15%。此外，仍有2813.9亿未动用银行授信，可谓基石坚固。

3、债务结构合理。碧桂园有息负债2939.21亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿，占比36.78%，远低于可动用现金余额，基本不存在短期偿债压力。

同时，楼市资本论了解到，碧桂园财务制度有两道安全红线：一是可动用现金余额不低于总资产10%；二是净借贷比率不能高于70%。碧桂园迄今已连续11年保持了净借贷比率低于70%，使得碧桂园在高速运转的同时，依然保持了较为稳健的财务结构。

总之，全球领军房企的发债居冠，内功的确是非常深厚。

楼市资本论认为，当前，房地产行业正处于调整周期，资本市场成为各大房企全力拼杀的核心战场，融资能力考验企业竞争力的试金石。

在行业大整合之际，碧桂园手握现金，为“提质控速”赢得了更大的腾挪空间，逆周期发展态势越加明显。

中国地产融资的冰河世纪，是发展还是生存，对所有企业来说都是个大问题。