取消房产预售制？深圳金茂府仅是个案，别想得太单纯

自古深情留不住，总是套路得人心。

这两天，一条《全国首个现房销售试点深圳龙华金茂府亮相》的消息传阅，引发房地产界轩然大波。

一石激起千层浪！许多人惊呼：现房销售势在必行，新盘预售制度要取消了！

事实果真如此吗？

楼市资本论发现，将深圳金茂府的前后脉络梳理清楚，这不过是当年地王按承诺开发销售的标准动作。

拿来上纲上线，与销售制度改革强行挂钩，纯属过度解读。

1

现房销售不是什么新玩意

深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单？还得从两年前开发商拿地说起。

2016年6月2日，深圳土地市场正火得一塌糊涂，金茂府地块挂牌时，引来18家房企及联合体参与投标。经过激烈竞争，最终电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡，刷新深圳地王纪录，超过了房价。

当时有业内人士预计，这个项目至少要卖到每平方米8万元才能赚钱。不过，在当前深圳楼市降温的背景下，市场接受程度还有待观察。

金茂府当年成交的面粉价直逼面包价。竞拍前，深圳土地房产交易中心可能已经预见到这个结果，有意给市场泼水降温，因而在出让公告明确提出：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

现在项目建成要开盘了，当然得信守当年做出的承诺，现房销售。

所以，深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，与目前的楼市走向和行业形势没有一毛钱关系，绝不意味着就此进入现房销售时代。

该项目阴差阳错，成为深圳首个现房销售试点。

楼市资本论发现，放眼全国，绝非鼓励和推行“现房模式”的首例。包括南京、长沙等很多城市，此前都推出过一些住宅封顶销售、现房销售个案试点。

例如，2016年南京修改了土地拍卖规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。不过，这一制度在今年8月被叫停。

2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。

据媒体报道，在更早的2012年，山东有关方面曾表示：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。

所以，现房销售从来不是什么新玩意。

2

内部讨论版误当成警报

如今的中国房地产市场，风声鹤唳！

为什么会有人对深圳现房销售做出过度解读，与此前广东省房地产行业协会爆出的一条内部消息有关。

今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件，引发外界遐想连篇。有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题，放出“广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制”的消息。但事后有媒体向广东省房协求证，这并不是房协在给房企发警报，而是当时住建部就此征询多省意见，房协内部讨论，只是想“听听企业的意见”。

广东省房协相关负责人说：“这个其实只是一个内部的征求意见。然后不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了”。

楼市资本论发现，此前，广东江门出台政策《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）”。也被外界解读为江门将实施现房销售，取消期房销售。

但是很快，江门市住建局工作人员说，从来没有取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。

中国楼市特别是一二线城市房价长期上涨，消费者积累了大量情绪。趁当前行情走低，坊间稍有风吹草动，便有人拿来蓄意说事。

因此，将以上常规动作与取消预售制的改革行动联系起来，可以看做是市场情绪的一种渲泄，不必当真，更无需欢呼是房产改革的重大胜利。

所有人都关心房价问题，但这和是否现房销售无关！

3

现房销售是个美丽的梦

套路玩得真，谁把谁当真。

对中国房地产业来说，期房还是现房，是牵一发而动全身、涉及全行业商业模式的根本性问题。

商品房预售制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是开发商能提前回笼资金，买房人也能得到一些优惠。

但弊端也很明显：一是开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价；二是一旦房企资金链断裂，不但楼盘烂尾，买房人也有可能血本无归。

而所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的。现在大房企，从拿地到开盘要求在100天以内（多层小区），期房销售可以做到极限。而现房销售，回款期将从100天至少拉长到200天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低1到2倍。

还有利率，假设现在最便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

如果拿深圳的现房销售当作风向标，突然全部转成现房销售，那房地产市场将会是一片腥风血雨，要出人命的。

即便现房销售是未来大势所趋，这也是一个逐步调整转型的长期过程。目前整个市场来看，预售依然是主流，并不具备“一刀切”的市场基础。如果强推现售制，势必对房企形成资金短缺压力，影响其拿地意愿，最终造成供应短缺，拉升房价。

楼市资本论认为，房地产调控政策政策会随市场热度而改变，但终极目标是维持市场的稳定，在稳定中实现转型。

因此，不论从政策的连贯性，还是市场的稳定性来讲，都不会全面取消预售制。总之一句话，想买房的请放胆继续。

调控时期，所有人都：淡定！