中国房地产从春秋到战国，华夏幸福联手万科成标志性事件

2018年的超级调控，对中国楼市来说，注定是一个标志性节点。

从年初各地掀起抢人抢房大战，到年中动辄“万人抢房”的火爆楼市，到下半年风云突变：席卷全国的房价骤降、接二连三的土地流拍、一手房市场成交量暴跌……

楼市急转直下，在“金九银十”的传统销售旺季，直接坠入凛冬。

与此同时，还有各种消息加波助澜。高层放风中国住宅已达人均1.1套、坊间取消预售制传言不断，让众多还醉心于“高周转”的地产商不寒而粟。

在这一阵阵寒风中，以华夏幸福平安与万科合作环京项目、融创收编14个万达文旅为标志，房企们开始合纵连横，抱团取暖。

诸多迹象显示，中国房地产业在高速运行20年后，开始从诸侯争霸的春秋时代进入合作兼并的战国时代。

楼市资本论研究院认为，对开发商来说，春秋时代“做大规模，挤进1000亿俱乐部”已经不合时宜；取而代之的是战国时代的“合纵联横，兼并发展”，正在成为这一轮楼市下行调整期的主旋律。

【一】中国房地产全局大变

楼市资本论看来，从春秋跨入战国，中国楼市的历史性拐点正从我们眼前掠过。

1、先看宏调政策。

2018年7月31日就是一个重要节点。这一天的政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来楼市定下了调控基调。

此前，面对一波接一波疯涨的楼市，宏观调控从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，花样不断翻新，力度持续加码，但基调仍是“遏制房价过快上涨”，给开发商留出了足够的腾挪空间。

调控拿掉“过快”二字，意味着楼市就此封顶，要么高位冻结，大家都没得玩了；要么掉头下行，开始新一轮调整周期。

接下来的市场表现，大家都看到了。从上半年的多城摇号、一房难求，到下半年利空来袭、降价销售、业主频砸售楼处，楼市在调控大手牵引下，以自由落体的加速度，逆转，急冻！

2、再看市场形势。

10月17日，住建部专家透露的权威数据，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积在35-40平米之间，与一些西方发达国家相差无几。数据很简单，背后大有深意！

这意味着，即使从城镇化水平的长周期来看，房地产还有发展空间，但短期存量市场上，供需两端大体平衡甚至供过于求，已是不争的事实。

此前，广州、上海、太原、厦门、杭州等多地土地流拍，从南到北，从一线到二三线，流拍渐成常态。坊间统计，今年迄今流拍土地已达800宗，表明开发商面对楼市饱和状态，已经兴味索然，拿地动力顿减。

3、最后看行业态势。

对开发商来说，土地就是命根子，放弃拿地意味着自绝生计。如果不是手头缺钱，估计谁都不会行此下策。

据统计，由于前几年疯狂借贷扩张，房地产如今19亿债务压顶。其中136家上市房企，上半年负债总额超过10万亿，平均资产负债率约80%，创下2005年以来的最高位。

今年开始，全行业将迎来连续三年的偿债高峰期。据估算，2018年到期债务3963.48亿元，接近去年的3倍；而接下来的2019-2021年，偿债规模将逐年攀升，分别达到4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

10月18日，中弘股份连续20个交易日面值低于1元，成为A股史上地产退市第一股。击倒中弘的，就是其高达56亿的债务违约。

中弘倒地不起，它是这个冬天里倒下的第一家房企，但肯定不会是唯一的房企。在他后面，还有很多债台高筑的房企排着长队，找钱续命。

综合以上各方面，有人说，这是2008年以来最严重的楼市降温。甚至有人预言，中国弱二线以下还在去库存的城市，不会再有下一个春天了。

【二】房企合纵连横急速转向

春秋时代，房企们拼命做大做强，争当行业第一，如今突然进入战国时代，急速转向。能得风气之先且顺时而动的，当然非“碧万恒”这些老大莫属。

最先有感的是碧桂园。早在8月初，杨国强就面对媒体，坦言做老大风险太大，不想当行业第一了。碧桂园由此率先放弃多年行之有效的“高周转”模式，逐渐从三四线城市撤退布局。

接着是万科，在9月份区域月度例行会上，总裁郁亮要求围绕6500亿回款目标对业务进行聚焦收敛，并且首次喊出“活下去”的口号，震动整个地产圈。

10月8日，在恒大集团会议上，许家印连发三条指示：一是从即日起全集团停止招聘；二是优胜劣汰，提升战斗力，劝退5种人，清除去3种人；三是精兵简政，提高效率。外界判断，连恒大这样的实力派公司都在转，地产界真的变天了！

“碧恒万”三大战神相继掉头转向，探寻新时代生存和发展的良方。于是，在这个冬天，我们便看到了房企们合纵连横的多个典型样本。

样本一：融创+万达（住宅+文旅的轻重搭配）

去年7月，万达将旗下13个文旅项目91%的股权，作价438.44亿元卖给融创中国。双方议定文旅产业“重资产持有+轻资产运营”的合作模式：未来20年，这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达负责，融创按年支付品牌许可使用费给万达。

10月16日，媒体爆料，万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创，此后只单纯保留对13个文旅项目9%的股权，不再负责其他任何事务。

此举意味着万达将彻底告别文旅业务，结束双方既有合作。但万达很快辟谣，称其一直看好文旅行业的发展前景，今后将继续投资文旅产业，无意放弃。看来，其与融创还将双剑合璧，继续笑傲文旅江湖。

样本二：中交+绿城（土地储备+IP产品的犀利组合）

中交收购绿城，初衷是希望通过强强联合与高效协同，用中交的资源配置优势，加上绿城创始人宋卫平的精品理念和工匠情怀，实现“1+1>2”的合作效果。

今年8月1日，绿城换帅，总裁曹舟南正式请辞，中交派驻的张亚东正式执掌绿城。面对外界关于绿城将加速去宋卫平化的猜测，张亚东坦言，作为绿城的大股东，中交致力于将绿城中国打造成为混合所有制的企业典范，他要做的不是“去宋卫平化”，而是“强宋卫平化”。

当月23日，中交与绿城签订16份意向合作协议，计划总投资超过人民币2500亿元。中交兑现其承诺，充分发挥其资金、土地储备等资源优势，为绿城提供全方位支持，实现双赢合作。

以上样本绝非个案。楼市资本论研究院发现，深度合作、抱团取暖，成为当下房企们先求活下来，再谋逆势发展、弯道超车的行业性选择。谁能在合作上占得先机，就能在房地产下半场厮杀中谋得胜势。

【三】华夏幸福联手万科的标本意义

那么，在深度合作方面，目前有哪些房企觉醒最早、行动最力、收获最大？

楼市资本论研究院把目光投向了华夏幸福，在业内率先启动全面开放合作，动作之大，成果之丰，在地产界都是罕见。尤其是，华夏幸福与平安的战略结盟，共同又联手万科，成为地产战国时代房企合纵连横的标志事件。

从2013-2016年，华夏幸福在那一轮上行周期中乘时而动，顺势布局，业绩扶摇直上，年增长都在百分之百以上。“环京大地主”很快声名鹊起。

2017年3月，北京出台“317”限购政策，很快漫延到环京区域。限购至今，环京楼市成交量下滑近九成，部分区域房价跌幅超过30%。

“春江水暖鸭先知。”市场大势的变化，让华夏幸福最先试出楼市水温，从而率先打出合纵连横的大旗。

2017年底，以“产业新城运营”为主业的华夏幸福，提出全面开放合作战略，以及与行业优秀开发商合作构想，意在补齐业务短板，实现融合发展。

在此战略下，2018年1月，华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作协议，相约在拿地、开发等多层面开展合作。紧接着在2月份，华夏幸福便与旭辉集团在嘉善联合竞得两块土地，收获了首枚合作成果。

5月15日，华夏幸福与中信银行续约，获得后者总额315亿元的集团授信额度。有金主撑腰，华夏幸福对外合作的底气更硬了。

7月，华夏幸福又成功引入另一位大金主。平安集团以137.7亿元价格收购华夏幸福5.82亿股股份，持股19.7%，成为第二大股东。随后，双方进一步达成战略合作协议，继续深化业务协同合作。

房地产对资金具有高度依赖性，从未来发展趋势来看，随着行业集中度的不断提升，金融化趋势日益凸显，金融在全行业的统领地位将不断强化。可以说，未来地产界群雄逐鹿，得金融者得天下。从这个意义上说，平安入股华夏幸福，对双方未来布局都具有决定性意义。

10月9日晚，华夏幸福再爆惊人消息——成功将龙头房企万科拉上“华夏大船”。

双方合作的具体方式为：万科斥资32.34亿元，收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权，双方按持股比例合作开发环京4个项目，并由万科操刀项目运作和经营管理。

公开资料显示，这些项目共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米，均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得。按照双方持股比例，万科以32.34亿元的价格，获得了货值约50亿元的土地，显然是一笔划算买卖。项目完工后，华夏幸福也将分一杯羹，取得双赢。

楼市资本论认为，围绕中国房地产逻辑的变化，华夏幸福4城联手万科，势必产生以下四方面利好，在行业内将具有标本性的意义：

1、加快“产业新城+住宅”融合发展。

华夏幸福擅长“产业新城运营”，万科定位于“城乡建设与生活服务商”。双方合作，有利于发挥华夏幸福产业新城的规划、建设和运营能力，以及万科住宅开发方面先进经验和优势，推动产业新城与住宅融合发展。

2、盘活存量资产，优化业务布局。

华夏幸福引进优质的战略合作伙伴，有利于盘活存量资产，进一步提升双方现金流，围绕北京推动并优化各自的都市圈战略布局。

3、政府满意，提升区域价值。

华夏幸福招引龙头房企强势进驻环京，将行业竞争对手变这合作伙伴，将大幅提升区域价值。这对于项目所在区域的地方政府来说，自然乐观其成。

4、金融机构满意，提升企业授信。

两大房企深入持久的战略合作，势必减少市场风险，加大竞争力，这对于金融机构，尤其是银行显然是非常重要的。单干的企业没保障，人多力量大，银行还是认这个理的。

【四】大幕已拉开

综上所述，可以看出，中国楼市正在经历前所未有的大变局。

针对这个房地产行业的大变局，此前有人提出黄金时代与白银时代，也有人说是上半场和下半场。楼市资本论基于行业演进的必然规律，对照人类历史发展进程，提出春秋与战国的时代分类，最为形象贴切。

春秋时代，楼市为卖方市场。开发商以发展为主线，野蛮生长，开疆拓土做大规模，争当老大，称霸行业，催生出“碧万恒”和融创、保利、华夏幸福等一批巨舰式房企。

战国时代，楼市转为买方市场。面对有限的市场边界和惨烈的生死竞争，房企必须将安全放到首要位置，合纵连横、强兼弱、大并小成为时代主题，也是考验企业生存能力的试金石。

2018， 未来已来！房企们合纵连横的大戏，正在我们眼前一幕接一幕拉开！

在这个剧变时代，楼市资本论希望房企们精诚合作，拿出足够的诚意与耐心，展现足够的灵活、智慧与韧性，抱团取暖，共度时艰。