触底反弹明朗！环京有可能成2019中国房地产之光

历经中国楼市史上最严的2018调控年，不少核心城市和热门区域房价都进入超跌区间。环京区域则成为其中最突出的代表，几乎所有环京城市的房价都跌到了2015-2016年的水平。毫无疑问，环京楼市的触底已经成为业内共识。与此同时，楼市资本论发现触底的环京楼市近期的反弹迹象正在越来越明显。

楼市资本论认为，曾经领跌全国的环京楼市，或将成为2019年中国房地产之光。

【一】触底反弹迹象一：环京楼市政策或迎来“善意松绑”

“政策市”是中国楼市最大的特点。从涨到跌，从冷到热，政策仍然是左右楼市走势的最直接因素。环京楼市在紧跟北京楼市严控，并出台三年社保限购等比北京有过之而无不及的政策后，楼市从成交量到成交价都大幅回调。就拿价格来说环京城市，不管是燕郊还是大厂、固安乃至怀来等，普遍回调幅度都在40%，甚至个别楼盘出现腰斩及跌幅超过50%。也因有如此过猛的调控效果，可以说环京的楼市政策已经利空出尽。

在全国越来越多的城市将调控政策从“防止大涨转向为防止大跌”的大背景下，环京的楼市调控在长达一年多的静默期后，很可能迎来反弹“松绑期”。

2月11日，在春节过后首个工作日，官方媒体发布消息称《通州区总体规划》将出炉，北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。规划明确，北京正会同河北组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，并加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》。

楼市资本论认为此前诸多公布的文件已指出北三县将成为北京城市副中心的重要功能承载区，承担其一部分衍生功能。而此次规划无疑将通州与北三县画上了“约等于”，从宏观规划层面统一下手，共同管理。房地产市场作为其中最重要的民生领域，必然也会出台相关支持政策，结合上面分析，不能往坏（严）那就只能向好（松）发展，非常值得期待。

【二】触底反弹迹象二： “全面降准”的金融政策利好楼市

除了行政调控，房地产市场还对金融政策十分敏感。2019新年伊始，国家就接连考察多家银行，行程安排得很紧张，谈的核心内容又是加大逆周期调节力度，支持民企和小微融资，足见高层对今年经济稳增长、企业融资环境改善的高度重视。此外，还透露出了下一步还会有进一步减税降费、降准等涉及财政和货币政策的举措，尤其是较为罕见地提出“全面降准”。

随后央行就放大招了：决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点，将释放资金约1.5万亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为“央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。”

上图显示从2018年下半年，新增房地产贷款就有明显反弹

楼市资本论认为归根结底，降准绝对是利好房地产的，因为降准肯定会带来贬值预期，从而推动购入资产的需求。更为关键的一点是对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。相信在这样的大背景下，环京购房人的积极性也会被调动起来。

【三】触底反弹迹象三：环京楼市领头羊燕郊量价齐升

看完政策，楼市资本论再带大家看看市场基本面。就从环京楼市的带头大哥燕郊说起吧，毕竟燕郊跌环京就跟着跌，燕郊涨环京也跟着涨。

历经一年多的低迷，楼市资本论发现燕郊楼市近期触底反弹现象明显，部分新楼盘销售火爆，甚至出现开发商垫资买房的现象。目前，燕郊多处楼盘报价相比2018年10月份上涨超2000元/平方米，涨幅高达10%。数据显示，燕郊在售新房目前均价普遍超过2万元/平方米。二手房方面，2018年10月成交均价为16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均价为18805元/平方米。

从链家APP上看到有燕郊楼市风向标之称的首尔甜城在售二手房挂牌价已普遍调高至26000元-28000元/平米。经过与经纪人沟通，近期成交时间也大幅缩短。

此外值得注意的是，住宅限购政策下，环京商住市场从去年3月份就是市场主力，燕郊区域的成交量甚至连涨四个月，并且这种热度延续至今。目前单价在1.7-1.8万左右，到访的客户依然络绎不绝。

楼市资本论认为，燕郊楼市经过近两年调控后，库存去化明显，甚至出现超跌现象，受近期北京副中心系列政策出台、北三县与副中心或统一规划等利好消息刺激下，回暖反弹预期十分强烈。

燕郊是整个环京楼市的“领头羊”，燕郊楼市的反弹一定程度上也代表着环京市场的“整体反弹”。京南固安楼市也在反弹，据中原地产的数据显示，去年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面积12.78万平方米，环比上涨36%，同比上涨76%；供应682套，供应面积6.45万平方米，销供比为1.98，呈现供不应求的趋势。

【四】触底反弹迹象四：房企巨头重资抄底环京楼市

影响楼市最主要的力量之一开发商，其表现也是市场走向的重要参考。尤其是环京，开发商的地位愈发的重要。

近期环京楼市和开发商有关的最大新闻，无疑就是万科32亿收购华夏幸福4个项目10幅土地的事儿了。要知道，在收购环京地块之前，万科的口号是“活下去”，在环京收购地块显然是万科为了“活下去”采取的必要手段。

此外，2月11日平安资管以其受托管理的保险资金继续增持华夏幸福1.71亿股公司股份，占华夏幸福总股本的 5.69%，每股价格为 24.597 元，转让价款高达42.03亿元。自此，平安系两次受让华夏幸福股份耗资共计179.73亿元。

作为称霸行业多年的万科和资本巨无霸中国平安，在环京房企、项目一片哀鸿遍野之时，大宗收购环京土地，巨资入股，在透露着某一信号的同时，无疑也在向市场证明着环京的价值。

楼市资本论认为环京楼市相比北京，显然是新房市场，而新房的定价权在开发商，而华夏幸福一直被誉为环京一哥，势力最大，有很大的区域定价权，挺过最坏日子后，自然会 “控盘”向上。

最后再看眼，环京楼市的风向标北京。

链家数据显示，北京二手房成交量从2018年10月份开始就在逐步升高，反弹迹象明显。虽然相比2017年限购前要弱些，但如今最严限购后的数据才表明刚需需求强劲啊，而大家都知道北京和环京的购房群体大部分是同一拨人。

楼市资本论认为当前环京的房价，把房价从3万+拉低到如今的2万以下，是多轮强势调控后的体现。房价的表现可以一时虚高，也可能一时被压制，但终归，会随着市场的规律重新匹配重新定位，回到一个属于它合理区间的价值点。也正是这种不以人意志为转移的市场定律，决定了环京楼市的必然反弹。

圈里有句名言，北京楼市的每次回调都是买入良机。楼市资本论认为这句话也同样适用于环京。当前，这样的窗口期，就是2019中国房地产之光的前奏曲。