盈利大增，净负债率大幅下降！正荣平稳开启千亿时代

3月25日，正荣地产在香港举办2018年业绩发布会。

这是正荣地产上市后的首份年报。无论资本市场、业务布局，还是规模扩张、财务优化，正荣在多条战线都取得突破性进展，各项指标表现抢眼。

楼市资本论据年报观察，这家房企在过去一年取得了三大突破：一是登陆香港联交所；二是合约销售金额1080.17亿，如愿进入房企千亿阵营；三是财务状况大幅改善，净负债率从183.2%的高危状态下调到74%，实现了软着陆，堪称行业“去杠杆”标兵。

董事长黄仙枝、行政总裁王本龙、非执行董事欧国伟及财务总监陈伟健出席业绩会

销售额突破千亿以后，正荣继续拓展全国布局的同时，开始注重内功修炼和代际交接。楼市资本论注意到，创始人欧宗荣现已退出正荣地产的日常管理，正荣在职业经理人团队操盘下，平稳开启千亿时代。

可谓，目前正逢正荣的光荣岁月，大举跃进1000亿超级体量，规模与盈利双轨并行！

【一】跻身千亿阵营，规模盈利双丰收

去年，受宏观环境不确定性风险、房地产政策调控继续从严、棚改货币化政策逐步退出等因素影响，楼市先扬后抑，下半年出现逆转态势。在商品房销售增速放缓的大背景下，正荣地产却逆势发展，规模、营收、利润等多项业绩指标增长强劲，表现亮眼。

1、先看规模。

年报显示，正荣全年合约销售面积644万平方米，同比增长69.8%；合约销售金额1080.17亿，同比增长54.0%，跻身房企千亿阵营，站稳行业前列位置。

楼市资本论注意到，2015-2018年这四年间，不管是在房企规模爆炸增长的2016、2017年，还是较为动荡的2018年，正荣都保持了稳健成长，合约销售额、合约销售面积复合增长率分别达67.3%、61.0%，持续稳住行业TOP20行列。

2、次看营收。

报告期内，正荣全年营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；行业综合实力排名上升至18位。

3、最后看盈利。

正荣实现股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%；股东应占核心利润19.52亿元，同比大增70.7%。无论净利润还是核心利润，均大幅超过营收增长，显示正荣实现了高质量增长。

福州财富中心效果图

今年是房地产行业的变革关口，销售下行和行业集中度提升这两大趋势不可避免，房企竞争将更趋激烈。面对行业变局，正荣决心继续保持适当的规模优势，将全年合约销售目标锁定1300亿元，目标增长20%；而其资产负债表上471.49亿的预收客户款项，则提前锁定了今明两年的业绩成长。

【二】行业去杠杆标兵：净负债率大幅下降

在规模、利润高速增长的同时，正荣的财务指标同样亮眼。其中最为突出的，莫过于将净负债比率从2017年年末的183.2%，压低至74%，兑现了2018年初的将净负债率下降至100%以内的承诺，降幅显著。

楼市资本论认为，正荣去杠杆的力度和成效高居行业前列，主要得益于三方面因素：

一是赴港上市，拓宽境内外资本市场融资管道。去年，正荣充分发挥上市平台优势，先后发行了7.6亿元美元票据、20亿元公司债，并完成35.04亿元资产证券化工作，包括IPO在内，全年共募集资金145亿元。

二是加快回款，充实现金流。正荣去年在扩大销售总额的同时，年底进行了一次集中回款，使得综合回款率接近80%，在手现金达到283.69亿元，完全可以覆盖今年到期的238.39亿元短期债务。

三是总权益大幅增长。年报显示，截至报告期末，正荣总权益录得244.79亿元，同比增长100.2%。其中，应收关联公司款项和现金还有开发中物业的几项指标明显增加。

在大幅压低净负债率的同时，正荣大力优化债务结构，以成本较低且年期较长的银行贷款、境内外债券及资产支持证券，置换高成本的短期信托贷款。年报显示，截至2018年末，正荣短期信托贷款占总有息负债的比例，由上年末的54.9%减少为35.8%。

融资成本方面，正荣去年借贷加权平均成本为7.8%，随着今年国内货币政策趋于宽松、融资环境改善，未来融资成本可望进一步降低。

【三】聚焦都市圈，逆周期布局

各项财务指标的改善，为正荣地产未来规模扩张提供了充足空间。业绩会上，董事长黄仙枝表示，正荣将继续逆周期拿地，以较低成本扩大优质土地储备。

去年，正荣采取“聚焦都市圈、区域深耕”的拿地策略，斥资538.02亿元，以西部高成长城市为重点，新进13城，新增土地储备共57幅，总建筑面积 1114万平方米，平均拿地成本4800元/平方米。至此，正荣将业务拓展至成渝及华南区域，形成全国六大区域布局。

截止到2018年12月31日，正荣在手土地储备共计2456万平方米，平均成本4491元/平方米，覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市，货值约4200亿元，足够未来三年开发使用。

楼市资本论注意到，正荣现有土地储备超过70%位于一二线核心城市，具备极强的变现能力。尤其是长期深耕的长三角地区，随着长三角一体化上升为国家战略，土储价值将有大幅提升空间。此外，正荣去年加码的新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域，也随着政策利好迎来了高速发展时期，未来增长值得期待。

正荣紫阙台

正荣致力高品质住宅物业的开发，素有“改善大师”之称。去年，他们通过产品线的升级，打造了正荣府、紫阙台、云麓三大产品线并分别树起住宅标杆品牌，用强大的产品力来拓宽企业“护城河”。

如果说，规模大小决定一家房企现阶段的行业排名，那么，产品品质将决定他们能走多远。在楼市资本论看来，跻身千亿俱乐部之后，兼具品质和规模双重优势的正荣，无疑将成为地产下半场竞赛中的佼佼者。

目前，地产行业整体仍处于下行周期，但正荣无论规模、盈利、财务，还是布局和产品力，都达到了创业以来的最优状态，未来随着楼市改善型需求的持续释放，可望实现长期稳定的高增长。