回款超千亿！金科再出发，今年冲刺1500亿！

千亿是门槛，是里程碑，但不是休息区，更不是终点站。对新晋千亿房企金科来说，规模扩张，没有止境。

3月25日，金科地产集团股份有限公司发布2018年年报，全年实现销售金额1188亿元，同比增长81%，首次突破千亿规模。

去年楼市在密集调控下出现拐点性逆转，行业集中度进一步提升，房企分化加剧，千亿房企扩容到30家。金科抓住这波机会迅速崛起，跻身千亿阵营。

楼市资本论注意到，金科今年又推出了雄心勃勃的扩张计划：新开工面积约3000万平方米，新增可售货值3200亿元，冲击销售规模1500亿元……

迹象显示，发展势头正健的金科绝不会止步千亿，而是急流勇进。

【一】千亿再出发

楼市资本论研究院梳理这家千亿房企的扩张之路，发现金科从大本营重庆起家以来，一步一个脚印，前后用了20年。

公开资料显示，金科作为一家专注于房地产开发与销售的大型企业集团，1998年创立于重庆；2007年开启全国化布局进程；2010年销售规模首次突破百亿；接着在2013年达到200亿、2015年300亿……

2017年，金科销售金额达到681亿，销售面积约1000万平方米。在此基础上，金科适时提出发展战略三年规划纲要，明确了2018年破千亿、2020年冲击2000亿的奋斗目标。

去年，金科实现1188亿销售规模，销售面积1342万平方米，顺利完成了三级跳远中的第一步起跳动作。其81%的增速远超行业平均水平，高居全国房企前列。

年报显示，金科现已进驻全国23个省、直辖市、自治区，形成了“三圈一带”区域发展格局，开发项目遍布重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津等主要一二线城市，产品覆盖刚性居住需求及改善性居住需求的全产品系列。

在业务布局方面，金科定位于“美好生活服务商”，初步形成以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

2019年，金科持续看好楼市，明确以民生地产开发为主进行产业布局，坚持城市群深耕战略，把地产主业做精做透，继续保持高质量、高增长发展态势。

在楼市资本论看来，中国经济今年下行压力加大，房地产行业在调控、市场、预期、投资方面都存在诸多不确定性，绝大多数房企都收缩战线、收敛聚焦，金科此时公开提出冲击1500亿的目标，确实需要很大勇气。

【二】回款率88%！

不过，金科提出高增长目标，绝非恃勇蛮干，而是在公司基本面上有底气支撑的。

楼市资本论透过年报发现，金科去年在销售规模高速增长的同时，各项核心财务指标也明显优化：

营业收入412.34亿元，同比增长19%；

净利润40.21亿元，同比增长76%；

归属上市公司股东净利润38.86亿元，同比增长93.85%；

扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润40.19亿元，同比增长 137%；

每股收益0.72元，同比增长106%；

资产总额2306.99亿元，同比增长47%；

扣除预收长宽厚的资产负债率50.57%，同比下降8个百分点。

盈利能力方面，净资产收益率19.45%，同比增长8.82个百分点；毛利率较上年同期提升 8个百分点，净利率提升3个百分点，表明盈利能力进一步提升。

财务方面，经营性现金流实现净流入。受益于88%的高回款率，公司全年实现销售回款1051亿元，经营性现金净流入13.29亿元，实现由负转正。

去年楼市急冷，楼市资本论注意到，资金安全已成为判断一家房企是否健康的重要指标，龙头房企万科更将回款作为考核团队能力的一项硬性指标。

值得指出的是，金科这方面表现不俗，全年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率高达88%。得益于此，截至报告期末，金科货币资金余额大幅增加至近300亿元，能有效覆盖一年内到期的244亿元非流动负债。

正是基于良好的资信情况，金科与多家大型金融机构保持着长期战略合作关系。主体信用等级从AA+上调为AAA，评级展望维持稳定。

【三】区域深耕，布局核心25城

中国城市群研究中心马可研究员注意到，在战略布局上，金科以城市群发展战略为导向，聚焦“三圈一带”，重点锁定重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉等核心城市，着力构建“三圈一带、八大城市群、核心25城”的全国布局。

去年，金科一方面持续加大区域深耕力度。年报显示共有在建项目188个，新开工面积约2700万平方米，在建面积约3740万平方米，竣工面积约810万平方米。马可发现，其房地产签约销售金额主要来自重庆、武汉、合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市。

其中，重庆市场占有率高达8.79%，同比增长31%；合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%；增幅最大的南宁市场，市场占有率增幅超过233%。

另一方面，金科继续聚焦一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市。全年土地投资700亿元，合计获取110宗土地，新增建面2054万平米，其中一二线城市项目新增货值占比超过75%，而且新进上海、广州、宁波等市场。

马可认为，金科至此基本完成核心25城的业务布局。截至2018年年底，其可售面积超4100万平米，同比增长24.2%，可以保证未来持续发展。

有充足的货值打底，金科今年计划新开工面积约3000万平方米，年末在建面积约5500万平方米，新增可售货值3200亿元，将为2019年冲击1500亿销售目标奠定坚实基础。

创立至今，金科用12年时间突破百亿销售规模，用20年扩张到千亿；在接下来的两年里，这家房企厚积薄发，还要再造一个千亿规模。

金科的规模扩张史，是中国房地产业在大时代狂飙突进的缩影。综合其发展战略、财务、布局等公司基本面，楼市资本论认为，目前楼市下行压力下，这个在外人看来近乎疯狂的扩张计划，其实并非痴人说梦，往往能给人意外惊喜。

“强者恒强，弱者恒弱！”中国房企正处于急剧分化的行业调整期，有如大浪淘沙，惟有急流勇进者，才能拥有光明未来。