中国大城市户籍制度全面改革，这16城楼市潜力大

以户籍改革为推手，我们正在见证中国城市新一轮大分化。

楼市资本论获悉，4月8日，国家发展改革委公布印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，推动1亿农业转移人口在城市落户。

围绕这一目标，国家对现有城市确定分类落户政策：

城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制（之前是“合理放开”）；

城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，全面取消重点群体落户限制；

主城区500万人口1000万人口以上的特大城市，以及主城区1000万人口的超大城市，都要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模（之前是“严格控制”）。

中国城市群研究中心马可研究员解读上述落户政策，认为其主要导向是一线严控、二线松绑、三四线零门槛开放；其中受益最大的将是西安、哈尔滨等16个急需人口集聚来突破发展瓶颈的二线城市，放宽落户将进一步加快并巩固目前的楼市回暖态势。

【一】300万人口为界，中国城市发展再分化

对二线城市落户政策的全面放宽，马可提请注意几个特定条件。

首先是“城区常住人口”这个关键词。

人口规模的大小是判断城市规模最直观的参照指标，国内目前通行三个标准：全域人口、市辖区人口和城区人口。我们先来看看其间的区别：

全域人口是指全市范围内的总人口。在现行市管县体制下，全域人口多并不一定就是大城市。比如山东临沂、河北保定，全域人口都超过1000万，但都是三线城市。

市辖区人口衡量城市规模也不准确。因为很多市辖区内仍有大量的农村地区和大量的农业人口，特别是近年刚撤县改区的地方，农业人口占比更高。

城区人口才是衡量城市规模大小的国定标准。国务院即以城区常住人口划分城市规模：

城区常住人口 100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市;

城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，包括天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州和沈阳。

城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，包括北、上、广、深四大一线城市。

其次，为什么以300万为界，区分放开落户与放宽落户？

马可认为，对城市来说，300万人口具有经济学上规模效益的特定意义。比如修建地铁，一座城市是否修建地铁，以及地铁线路的长度，主要取决于城区人口规模和客流量大小。国家批建地铁就要求申建城市的城区人口在300万人以上。因为只有达到这个规模，城市轨道交通才有修建的必要以及持续运营的可能。

楼市资本论注意到，300万人口规模也是目前一二线城市与三四线城市的分界线。

去年3月，国家放开了城区常住人口低于100万的中小城市的落户限制，覆盖了全国80%以上的城镇。

今年4月，国家放开100万-300万人口大城市落户，“零门槛落户”从中小城市扩容到大城市。这意味着中国城镇化进程步入新阶段，都市圈时代大幕开启。

人口500万以上的特大型和超大型城市，由于国家要求继续调整完善积分落户政策，对吸纳新人口影响有限。

这就使得城区人口300－500万的二线城市首当其冲，将成为本轮户籍改革的最大受益者，也是都市圈时代的最有力推手。

【二】16座二线城市的高光发展时刻

中国现有89座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。其中城区常住人口超过300万的有28座，均为一二线城市，主要是直辖市、省会城市以及计划单列市。

楼市资本论盘点300-500万人口城市，主要有16座，分别是：哈尔滨、青岛、西安、合肥、昆明、太原、长春、大连、长沙、济南、厦门、南宁、乌鲁木齐、苏州、东莞和宁波。它们将由此挑起中国城镇化大梁，成为都市圈时代经济发展的主战场。

城市发展的本质就是人口集聚。在城镇化的第一阶段，大量农民工进城，强化户籍门槛成为几乎所有大城市的标准动作。

城镇化进入都市圈阶段后，劳动力红利和人口红利已不复存在，随着中心城市、都市圈和城市群的加剧分化，各大城市开放落户、吸引人才集聚，已是大势所趋。

从去年开始，很多城市就纷纷发起人才争夺战，规模越大的城市吸引力往往更强。

去年抢人大战的结果，大家都已看到了，南方大比分领先。从城市看，2018年深圳、广州两个超级大城市的人口净增 40.60 万、49.83万人，在全国位居前两名；强二线城市中杭州新增33.8万，成都增加了28.53万人，武汉增加18.81万。这些都是南方城市。

而16座二线城市中，长沙增加了23.66万，宁波新增19.7万，合肥12.2万，青岛10.43万，南京10.12万，厦门10万，均大幅落后于上述强二线城市，不在一个数量级上。

显然，国家这次松绑落户政策，将加大这16城的吸引力和竞争力，加速人口聚集，缩短其与强二线城市的差距。

另外，楼市资本论注意到，从地域分布看，这16座城市南北各半（南方有合肥、昆明、长沙、厦门、南宁、苏州、东莞和宁波8城），东中西部和东北均衡分布（西部有西安、昆明、乌鲁木齐，中部有合肥、太原、长沙，东北有哈尔滨、长春、大连，各占三城），基本上都是所在区域的中心城市。以他们为引擎，有助于推动区域经济均衡发展。

【三】粤浙皖成楼市发展高地

人往哪里聚集，对房子的需求就在哪里井喷，哪里的房价就最有可能起飞。以零门槛落户为标志，中国的人口政策正在出现分化，那些被大家用脚投票选出来的城市，才是未来楼市乃至经济发展的高地。

数据显示，大家最喜欢去的是广东浙江安徽三省。自然而然从需求端来看这三个省份的楼市，房价应该也更为坚挺些。这三个省份中，对应此次“零门槛落户”政策的城市有广东的东莞、浙江的宁波、安徽的合肥。

其中对人口吸引力最大的还是广东， 2018年的人口增长177万人，甚至超过浙江安徽两省的总和。因而，其中的东莞接下来的落户政策非常值得期待，东莞目前新楼盘2万元/平米及二手房1.58万元/平米的房价还是很有吸引力的。

东莞

近年来经济增长保持强势的网红省份浙江对人口的吸引力也很大，位列第二。省内经济强市宁波接下来的落户政策值得关注，大概率会很快放开。事实上，4月初省会城市杭州就已经官宣：升级人才政策，全面放宽落户限制。从杭州3万元/平米到宁波2万元/平米的房价看来大概率也要稳步向上了。

宁波

本次榜单季军安徽省，也不可小觑。安徽原本是传统的劳动力输出大省，近年融入长三角之后，安徽的产业吸引力进一步提升，人口回流的趋势较为显著，尤其是有“霸都”之称的合肥，依靠“强省会”策略，对人才的引进落户政策向来宽松。相信随着这次国家政策的发布，合肥的“零门槛”落户随时会来。合肥1.5万元/平米的房价，在长三角地区的吸引力也很大，堪称价值洼地。

合肥

此外，人口增长比例超过0.7%的广西、福建、陕西及重庆也值得关注，分别对应的城市为南宁、厦门、西安及重庆，都是房价极具增长潜力的城市。其中，西安是唯一一座位于北方的城市。早在去年，西安就以给力的落户优惠政策成为城市“抢人大战”中一匹的黑马，当前1.5万元/平米左右的房价，未来随着落户门槛的彻底放开，作为西部重要的国家级中心城市，也还有相当大的提升空间。

西安

楼市资本论认为国家此次出台如此重磅文件，目标很明确就是继续大力推进城镇化。因为作为“扩大内需、稳增长”的重要手段，“百业之王”房地产与城镇化有着最深刻的关联。其中，最值得关注的区域还是以一二线城市为中心的都市圈区域，人口集聚速度可能会加速，一些相应的人地钱挂钩政策也将随着落户政策的放开相继发布，这些区域的楼市也将再次迎来稳步发展的机会。