资产突破4000亿，华夏幸福决战地产下半场

4月19日，华夏幸福发布2018年业绩报告。这是其牵手平安后交出的第一份成绩单，当期收入、净利润、股东回报等重要财务指标均表现不俗。

报告显示，2018年华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，公司盈利能力进一步强化。值得注意的是，其毛利率高达42%，处于行业前列，凸显产业新城模式有效助力业务稳健发展。

楼市资本论注意到这次年报的一大亮点，便是华夏幸福同时发布《致股东书》，提出空间都市圈化、运营精细化、地产金融化“三化”新战略，以高屋建瓴之势决战地产下半场。

【一】总资产突破4000亿，跻身行业前十

去年，华夏幸福实现合约销售总额1628亿元，实现销售面积1503万平米，同比增长58%。在克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业销售排行榜》上居第13位。

如果以总资产计，华夏幸福的规模排名还要靠前。年报显示，截至报告期末，华夏幸福总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。这是华夏幸福总资产首次突破4000亿大关，在房企总资产排行榜上可以跻身前十之列。

除了规模上的突破，华夏幸福去年的盈利能力和大手笔分红也让人眼前一亮。

楼市资本论注意到，华夏幸福去年7月引入中国平安战略入股，当时承诺在2018年度净利润增长率不低于30%，即114.15亿元，否则将对平安资管进行现金补偿。全年实际完成净利润117.46亿元，超额3亿元完成业绩承诺。

根据利润分配预案，华夏幸福以公司总股本30.02亿股为基数，计划向全体股东派发现金股利约为36亿元，占公司归属于上市公司净利润的31%。也就是说，去年每10股华夏幸福股份派息12.00元，在已公布派息的房企中荣登榜眼，比季军万科每10股派发现金股息10.451元，多不少。

楼市资本论注意到，华夏幸福2016年每10股派息6元，去年增至9元，今年再增至12元，近三年持续稳定增长，给股东以丰厚的投资回报。

这种稳健增长态势使华夏幸福赢得资本市场的信任和支持，得以顺利开拓多元化融资渠道，优化债务结构。

2018年，华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，海外债券13.7亿美元。楼市资本论发现，华夏幸福现已与国内多家银行及其他金融机构建立长期、稳健的战略合作伙伴关系，银行授信额度达3683亿元，迄今已使用605亿元，剩余额度3078亿元。

从债务结构看，公司1年以内到期债务占比从上年31%下降到19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。截至报告期末，公司货币资金余额473亿元，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，财务状况非常安全。

【二】产业新城迎来都市圈新机遇

在与年报一同发布的《致股东信》中，华夏幸福审时度势，对当前房地产行业作出了战略判断，并据此提出公司发展新战略。

今年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出12个中心城市加北京城市副中心和雄安新区的“12+2”战略布局，拉开了这轮都市圈大战的序幕。

中国城市群研究中心研究员马可预期，目前经济总量在万亿以上的17座一线和新一线城市，今后十年内都将初步构建起都市圈，聚集数亿人口，成为中国经济最强劲的增长点、万众瞩目的新风口。

华夏幸福在《致股东信》中指出，随着都市圈战略上升为国家重大战略，中国城镇化进入了都市圈发展的新时代，未来10年甚至20年，中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三大特征。

马可研究员说，都市圈时代反映到地产界，也就是圈内公认的“房地产下半场”。华夏幸福认为，都市圈将重新定义不动产市场，房地产市场总量已到顶部区域，趋势性机会渐行渐远，人口、产业和都市圈的结构性机会将不断涌现。

踩着都市圈战略的鼓点，华夏幸福耕耘多年的产业新城迎来新的发展机遇，走进阳光明媚的春天。产业新城2016年首次走出京津冀，迄今已在国内布局15个核心都市圈，去年更是全面加速，新增18个产业新城，园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额1660亿元，成为未来利润增长的压舱石。

据新战略，华夏幸福今年将继续坚持做强产业新城业务，重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

年报显示，2018年全年，华夏幸福录得营业收入837.99亿元，其中，环京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占比由2017年的23.72%提升至30.82%。其中收入前五名的都市圈分别是杭州、南京、郑州、武汉、合肥。

华夏幸福判断，未来都市圈将加速重构，呈现出高度的圈层分异：内圈层和中圈层以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，医疗养老、长租公寓等新型业态发展可期；外圈层商品住宅市场将会得到刚需的强力支撑，并与内圈层高度联动。

基于此，华夏幸福将坚持产业新城逻辑不动摇，结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化三大发展趋势，开拓新领域、新模式、新地域。

【三】决战地产下半场

在空间都市圈化、运营精细化、地产金融化三大趋势指引下，华夏幸福坚持产业新城逻辑不动摇，深挖产业护城河，打造未来核心竞争力，助力公司持续高质量增长。

一是轻重并举。

在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式。通过盘活存量资产优化资产负债结构，以资产管理输出的模式，快速切入市场，逐步探索基金、资产证券化等运营模式，提高企业抗风险能力。

二是运营升级。

产业新城聚焦信息技术、高端装备、航空航天等10大重点产业，整合品牌、规划、政策、资源、金融、服务等要素，借助“产业+数据”大平台，启动“产业+资本”模式，构建产业发展体系，推动产业集群集聚发展。

三是业务开拓。

在做强产业新城业务的基础上，积极开拓新业务领域，增加写字楼、商场等商业地产及中高端住宅业务，探索发展康养、长租公寓等新型不动产业务。通过多业态发展，获取轻资产运营、土地增值和权益投资回报等收入，实现收入结构的多元化。

此外，利用与平安深度牵手的战略合作，华夏幸福试图使金融“长钱”与不动产结合，将不动产转化为流动性较好的金融资产，以此改变房企负债扩张模式，降低债务杠杆、对冲周期风险。

地产与金融，从来都是相伴而行，两者深化融合，将催生出更强大的资本集团和更卓越的不动产企业。

总资产已经冲上4000亿规模的华夏幸福，如今就站在地产与金融、楼市与资本裂变重组的时代风口上。

楼市资本论相信，都市圈时代，华夏幸福重整装，再出发，决战地产下半场，或将由此开拓出一片新天地，成长为一家基业长青的伟大公司。