涿州篡位保定？大涿州时代来临的涅槃

昨天，3月1日，环京区域最重磅的消息就是涿州限购了！而大家更关注就是限购后，涿州的未来楼市的走向问题。楼市资本论认为限购政策出台，打响了超越保定第一枪，正式宣告大涿州崛起。

【一】环京重磅涿州楼市限购了

楼市资本论消息，3月1日下午，河北省涿州市人民政府发布了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》。意见中指出，涿州市将实行住房限购和差别化住房信贷政策。

据公告显示，非涿州市本市户籍居民家庭，将限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。

相对于限购政策，相信楼市资本论和大家一样最关心的还是涿州楼市的后市趋势。以史为鉴，可以知兴替。同样，我们也先看看同处环京的燕郊、北三县楼市在限购后的情况。

【二】以史为鉴，限购后燕郊、北三县仍然上涨

2016年4月6日下午，有关廊坊市《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》即将在燕郊落地的消息开始广泛流传，销售人员随即打电话通知业主前来办理签约和按揭手续。

2016年4月6日22点，位于河北燕郊燕顺路上某房地产项目售楼处灯火通明，内部熙熙攘攘挤满了前来办理签约、按揭手续的购房者，各个入口均已经被封锁，销售人员在内，保安在外，防止人们进入。

而据楼市资本论梳理去年数据发现，在“廊九条”出台和三河版燕郊等地限购政策发布之后的5月份，香河、大厂、燕郊楼市成交套数、面积大幅度下滑，这个月内三地区的成交总套数仅为1579套，成交总面积16.8万平，甚至不及香河3月份单月的成交量（1939套/19.93万平）。

可以说，限购政策在出台的初期，确实起到了一定调控作用。但是很快市场供求关系又发挥了其应有的效力，在经历了四五月份的成交低迷期之后，北三县楼市很快出现反弹。

以香河地区为例，数据显示，2016年7月，燕郊楼市成交套数1472套、成交面积16.41万平、销售额14.68亿，相比于5月份（615套/6.82万平/5.89亿）分别上涨了139%、141%、149%。

有分析人士指出，燕郊在2013年年底拍出最后一块住宅用地后，再未供应新的住宅用地，而北三县今后土地的规划出让或许都将由通州统一管辖，这种情况下，一手房供应趋紧是很正常的情况。况且燕郊等地最近2年房子卖得都非常不错，开发商手里也不缺钱。如果土地供应再跟不上，加之政府严格控制入市价格，燕郊等地新房供应紧张的局面仍将持续。那么未来燕郊、北三县的房价还将继续上涨。

果不其然，到了年底随着燕郊地铁开工建设及最近习大大视察通州副中心等利好消息发布，燕郊最高房价已涨至远超3万/平方米。

【三】北京南大门，限购超保定 

涿州市区距离北京边界仅9公里

曾有涿州领导向媒体表示：“涿州的具体位置，我们和北京的房山、大兴区接壤，我们的城区距离天安门只有62公里，所以我们讲涿州是北京，我们的文化圈、消费圈、交际圈全部在北京。我们又说涿州不是北京，是说涿州的行政隶属关系在河北省保定市。”

从涿州领导的话语里透露出涿州虽然归保定管，然而涿州对于北京还是要更偏爱些。那么，涿州与保定目前的楼市情况如何呢？

数据显示目前涿州二手房均价为11591元/平方米，环比上月上涨2.19%，同比去年上涨84.91%。 

涿州二手房价格表（数据来源：房天下）

而当前作为保定市（行政区划上涿州归保定管）二手房均价为12564元/平米，环比上月上涨1.53%，同比去年上涨57.46%。 

保定二手房价格表（数据来源：房天下）

对比来看，因为在区位上离北京更近，随着首都新机场、京津冀一体化等利好效应，明显可以看出涿州房价上涨速度要更快。虽然，保定楼市单价依然要高些（973元），但以目前上涨速度看，超越保定已经没有悬念。另外，据了解涿州的高铁新城房价已经突破18000元/平方米。

楼市资本论特别就涿州未来楼市走势，采访了环京地产圈的资深人士张震，他笑言：“通州限购了，现在房价六、七万，还有七、八万的。北三县限购了，现在燕郊三万多了，大厂两万五左右，香河两万左右，都涨了。现在涿州限购，别的也不用多说了吧。” 

近期在朋友圈被刷屏的涿州楼盘销售盛况

楼市资本论认为决定房价涨跌的最根本因素还是供求关系。在京津冀一体化战略规划不变、北京向外疏解政策不变的前提下，大量的刚需以及居住需求只能依靠环京城市释放，因此环京城市房价下跌的基础就很难成立。

总结而言，限购政策的出台，或意味着“北京的南大门”要进入大涿州时代，真正要篡位保定崛起了，京南的区位格局将发生大变化。

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