九龙仓式港囧！2018经营数据全线下滑，6年土储缩减7成

可以说，九龙仓在内地的发展，真的很港囧！

楼市资本论注意到，3月7日，九龙仓集团发布2018年经营业绩，全年净盈利65.11亿港元，同比下降59%。盈利减半，管理层将主要原因归于2017年11月拆分九龙仓置业。

年报显示，即使剔除拆分影响，九龙仓销售总金额仍下跌16%至港币279.58亿元，总收入减少13%至港币210.55亿元，净利润减少11%至65.11亿港元。

销售、收入、利润三大主要数据齐齐下跌，使得这家香港老牌房企业绩甚是不佳。

九龙仓集团主席吴天海坦言，集团业绩倒退，是因为香港地产的盈利明显下降。他表示，拆分九龙仓置业后，集团还需要一点时间去转身，希望股东们多给他们一点耐心。

然而，楼市资本论了解到，九龙仓土地储备从2012年1230万平方米，2018年缩减为370万平方米，6年土地储备下滑高达7成。难道继李嘉诚之后，九龙仓也要撤？

【一】分拆上市致业绩减半

楼市资本论了解到，九龙仓集团是在2017年11月23日将物业公司九龙仓置业拆分上市的。

拆分后，九龙仓置业不再是九龙仓集团的附属公司，两者将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。九龙仓置业定位在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；九龙仓集团将主要在中国内地从事地产发展、投资及部分非地产业务。

也就是说，九龙仓置业退出内地地产市场，相关业务由九龙仓集团负责，两家公司分工合作，独立发展。业内预期，这有助于九龙仓更好地借力于资本市场，谋求更大发展。

但结果却适得其反。

拆分后，九龙仓集团得到了很大一笔现金，他们在2018年1季度净投资400亿港元，包括：以125亿港元投得香港九龙塘龙翔道住宅地块；在内地若干城市购置土地，约占投资额1/3；剩余部分作为长线投资投向优质股票。

2018上半年业绩显示，截止到6月30日，九龙仓集团已签约发展物业销售总额下跌29%至102.47亿港元；综合收入81.54亿港元，同比减少15%；营业盈利为63.52亿港元，同比减少10%。

对此，吴天海归咎于内地限价、限购等调控政策收紧，致使上半年销售仅完成95.2亿港元，与年初定下的220亿销售目标相差甚远。这也使得九龙仓的行业排名，从2017年的第66名迅速滑落至第97名，到2018年底又进一步滑至102名。

【二】今年销售目标下降锁定180亿

在分拆出香港投资物业后，九龙仓集团的业务版图更多地向内地住宅业务以及投资物业倾斜。

2018年业绩盈利下滑，吴天海直言，香港的地产业务倒退是最主要原因。数据显示，九龙仓去年签约销售279.58亿港元，同比下跌16%；其中香港签约销售19.19亿港元，同比下滑59%；而内地签约销售228亿元，超额完成了年度目标。

2018年，九龙仓集团90%的盈利来自于地产业务，其中75%盈利来自内地物业的租、售业务。

尽管公司盈利更多地依赖内地市场，但以目前九龙仓在内地的业务布局和拿地规模来说，又很难让大家相信，这家港企正在加磅内地，反而不断减少规模，有走的意思。

楼市资本论注意到，自2015年李嘉诚大规模抛售旗下内地房地产项目开始，新鸿基地产、华人置业、中渝置地港企纷纷跟进，调整内地发展策略，缩减土储规模。

九龙仓也不例外，在内地奉行审慎的土地采购政策，策略性聚焦于一线或二线的关键城市，以期取得优质土地储备及预期回报。

去年，九龙仓集团在香港没有新增地产项目，在苏州、杭州、佛山、广州等地买入12宗地，总代价181亿元，总楼面面积为81万平方米。今年，九龙仓在土地采购方面继续保持继续审慎态度，仅聚焦于一、二线城市，意味着业务战线继续收缩。

与此形成鲜明对比的是，2012年，九龙仓在内地扩张极盛之时，土地储备一度高达1230万平方米，此后持续多年下滑，以致九龙仓发展后劲明显不足，今年可供出售总面积仅约80万平方米。

截至2018年底，公司土地储备从2012年1230万平方米，缩减为370万平方米，土地下滑高达7成。这不得不让市场怀疑，这家地产商，也要学习李嘉诚，不断减弱内地市场规模。

吴天海对于楼市前景依然持审慎态度，确定今年的销售目标从去年的220亿元下调为180亿元，不升反降。他说，内地楼市始终是一个政策市，受调控等各种因素影响，起落很大。

去年12月，因调控放松，九龙仓收获最好的月度销售业绩，占全年销售的30%。但吴天海觉得这种势头很难延续，集团对未来发展持谨慎态度。

【三】百年老店的三代传承

吴天成是在2015年接管九龙仓这家百年老店的。一直以来，并不乐观。以2015年为界，九龙仓土储规模从千亿级滑向百亿级。

九龙仓始创于1886年，原为香港九龙尖沙咀最大的货运港，隶属于老牌英资洋行。1980年，船王包玉刚通过增股获得了九龙仓的控制权，将其变为华人企业；1985年，包玉刚将名下资产分为四份，分别留给四名女儿。二女婿吴光正在财产分割中获得会德丰系所有上市公司，与太太包陪容共持有会德丰股权的60.33%，而会德丰持有九龙仓52%股权。

1986年，吴光正出任九龙仓主席，掌舵30年，至2015年2月卸位，转任公司首席顾问。

此前，吴光正已安排其子吴宗权接任会德丰主席，对地产业务有绝对决策权，其余家族成员不得干涉；九龙仓副主席兼常务董事吴天海则获吴光正推荐，继任主席并对吴宗权负责，以期顺利完成代际交接班。

彼时，坊间估算，吴宗权继承的资产高达五千亿，仅九龙仓核心资产，每年就能给这位富三代贡献租金150亿。很多人以此称吴宗权是香港最年轻的包租公，比李嘉诚还厉害。

拆分九龙仓，坊间认为是吴宗权的授意，期待拆分上市之后，九龙仓地产市值可翻倍上涨。

但是形势比人强，由于香港楼市衰退，内地扩张又乏力，拆分后的九龙仓不但未能比翼双飞，反而业绩下滑，以致进退两难。

俗话说，创业难，守成更难。

楼市资本论看来，九龙仓转身之际，需要小心审慎，更需要积极进取，对内地市场充满信心，拿出应对市场的更多思路，做出更大的市场投入。

内地有很多白手起家的房企，现在也到了向二代交班的时候了。九龙仓的滑落，或许会给他们更多启示。