更懂房子的中南建设，这次净利增56%更显盈利韧性

房企和房子的关系是什么？

如果把大部分房企看作规划师，那么中南建设在规划之外更是落地者。经过30年的发展，中南已经从单一的建筑商发展成为投资商、开发商、建设商、服务商四位一体的城市综合运营商。

业内人士告诉楼市资本论，在建筑施工和房地产开发的“双轮驱动”模式下，或许，中南建设才是最懂房子的房企。

经过疫情冲击的2020上半年，中南建设双轮驱动的能动性也充分体现，两大主营业务实现双增长。在近日发布的中期报告中，中南建设各方面业绩指标全面逆市上涨：

上半年中南建设实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%；归母净利润20.5亿元，同比增长56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%。

这个赚钱效率，堪称房地产界的“强力吸金器”。

值得一提的是，截至2020年6月末，公司资产规模首次突破3000亿元大关，相较于2019年末增长11.1%。

仔细研究半年报各项数据和内在逻辑之后，楼市资本论认为，最懂房子的中南建设不仅业绩稳健，发展潜力可期，也开创出独特的中南模式。

【一】懂造房：双轮驱动的利器

根据公告，此次中南建设2020年半年度归属上市公司股东净利润大幅上升，主要原因是公司房地产业务结算规模增加。

半年报显示，2020年上半年，公司房地产开发业务贡献了中南建设总营收的65%，实现营业收入208.3亿元，同比增长35.1%。

翻阅中南建设的成长史，楼市资本论发现自2016年总部迁至上海后，公司就步入了发展快车道。

销售规模方面，2016-2019 年，中南建设房地产开发业务销售金额从502亿快速增长至1961 亿，年复合增速高达57.48%；同期，营业收入从344.4亿元增长至718.3亿元，年复合增速为27.77%；归母净利润也从3.39亿元提升至41.6 亿元，年复合增长率高达130.71%。

从销售、营收及净利润数据看，中南建设近几年增收且增利，实现了有质量的快增长，昔日行业“黑马”已成长为TOP20梯队的稳定座客。

时间进入2020年，中南建设仍在奔跑。

2020年1-7月累计实现合同销售额约992.0亿元，同比增长3.4%，规模超过去年同期。

上半年，公司房地产业务的营收增长主要来自于竣工交付的大幅增加。2020年上半年，公司竣工面积约527万平方米，同比大增约303%。

楼市资本论看来，中南建设之所以能逆势提升营收和利润，决定性因素在于其产品力的打造，兼具“地产+建设”双重身份，品类研发、供应链重塑及交付质量提升正成为2020年中南产品力升级的主要方向。

1. 品类研发——地产+模式探索逐渐成型

中南通过旗下多板块联动，创新拿地模式，在产城融合发展上有了一系列的尝试，地产+模式探索逐渐成型。如成都新津TOD项目、宁波柏庭养老社区、西安太白無山居等。

西安太白無山居

健康住宅一直是中南建设关注的重点方向，早在2017年，中南就率先发布健康住宅企业标准；2018年，中南置地配合社区配套与社会公益的实践经验，推出“健康TED社区”，让健康大战略成为中南置地的产品标签；截至2019年底，中南置地已在全国范围内落地123个健康TED社区，所有项目统一健康管理标准，产品竞争力再次提升。

2.优化供应链管理：

继2019年设立多维度、全周期的评价和激励机制为核心的供应商管理体系后，2020年，中南致力于打造“供应商服务与培育体系”，切实落地战略合作和AB级优秀供应商激励政策，通过供应商满意度调研来反馈项目管理的短板，增强合作粘度。

在楼市资本论看来，在买方市场来临之际，房企竞争格局早已巨变，企业竞争重点已从土地、资金的竞争，快速转向产品竞争。

而中南建设显然深谙产品内容竞争之道，将创新的产品、产品线转化为标准化产品，从而实现规模与业绩的快速扩张，最终呈现在我们眼前的，是付出到收获的惊天一跃。

【二】懂拿地：锁定利润空间

在2020中期业绩发布会上，中南建设董事兼副总经理陈昱含表示，公司今年15%销售增长（约合2255亿元）、70亿元结利的目标不变。

除了上半年的业绩增长，显然中南建设确保业绩达成的底气还来自其充沛的土储。

今年1-6月，公司新增项目45个，新增土储面积688.5万平方米，且拿地成本明显下降，为后续投资留出了空间。

半年报数据显示，2020年上半年中南建设拿地耗资303.8亿，投销比（新增建筑面积/销售面积）为 113%，而去年同期仅为64.2%，拿地力度明显加大。

截至2020年6月末，公司已进入内地109个城市，覆盖长三角、珠三角、京津冀以及中西部等中心城市，目前共有418个项目，总土储建面4411万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。

而对选择投资的城市，中南建设也有着一套 “近核不进核”的原则。一方面，中南建设会围绕高能级都市圈布局，另一方面，公司也会“找裂缝、找洼地”，回避热点区域和高地价的土地。

对高能级都市圈内的投资区域，中南建设有自己的理解：如有高铁的建设，城市化快速推进，高能级产业迭代升级的区域；中南建设会选择有这些空间的城市，而不是核心城市的核心区域，从而规避调控的影响。

在中南建设“懂拿地”的理论支撑下，其4411万平方米的总土储中，长三角区域占了49%。该区域作为中南建设深耕的大本营，不仅对区域市场更为熟悉，且长三角也是当前楼市销售相对有支撑的热点区域，后市确定性更强。

另一方面，其新增项目平均地价也明显下降，从2019年末的约5200元/平方米下降到2020上半年约4400元/平方米，地货比（平均地价/平均售价）为33%，为后续盈利留足了空间。

在楼市资本论看来，中南建设绝对是行业“深挖洞、广积粮”的高手。

【三】懂经营：净负债率仅50%

近期，监管部门的融资新规对开发商发展提出了新的挑战。

然而在新规出台前，中南建设就进行了一系列降杠杆举措，并且收效明显。

半年报显示，中南建设总负债率89.48%，相比2019年末下降1.29个百分点；合同负债（原预收账款）1247.5亿元，占公司全部负债的43.17%。剔除合同负债后的资产负债率50.85%，保持在行业低位。

此外，2020年上半年，中南建设账面现金为281.5亿元，同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为129.7亿元和107.3亿元，合计237.0亿元，现金短债比1.19，账面现金能够覆盖短期负债。

可见，今年中南建设的规模增长，是在去杠杆、控制负债的情况下实现的；而多元化融资能力的提升，则为中南建设构筑起安全的“护城河”。

上半年中南建设境内累计新发行各类债券53.58亿元，品种涵盖小公募、中票、尾款ABS、供应链ABS等，投资人结构持续优化；境外新发行2亿美元海外债，获5倍超额认购，票面利率较去年首次发行下降187.5BP。

中南建设的良好经营也获得了资本市场的认可。

据Wind数据，今年二季度，千亿房企阵营中的17家上市公司股价平均涨幅仅为4.25%。其中，中南建设凭借14.84%的市值增幅排名居首。

楼市资本论认为，当房地产摆脱高杠杆发展这条路，就必须通过更加优秀的经营管理效益，实现更加健康的发展。而中南建设正走过成为一家更加优秀房企的必经之路。

【四】懂回馈：持续的公益活动

一家企业能为社会创造多少价值，决定了这个企业能走多远。

当自身的成长性和投资价值已经在半年报的数据中体现的淋漓尽致时，如何运用自身的影响力和核心优势，去做一些更有长远意义的事情？怎么让相对有限的投入创造出更大的社会价值？

面对这些问题，中南建设不断给出自己的答案。

作为民营企业的代表，中南在实现事业理想的同时，始终向社会传递爱心与温暖——建立了江苏省首家民营企业慈善基金会，累计慈善投入达10亿元。

中南建设通过“一厘米温暖”文化支持活动、“黄金四分钟”健康急救活动、“安全斑马线”交通安全宣传活动、“橙色总动员”消防安全宣传活动，不断为社会传递正能量。

当面对今年年初突如其来的新冠肺炎疫情时，中南第一时间捐助了2320万元以及大批防疫急需物资，用于抗击新冠肺炎，助力疫情防控。

国家下一代的教育发展，也是中南建设关心的方向。中南建设累计已在关心下一代公益事业中投入2850万，支持下一代教育事业；公司设立东南大学-中南圆梦助学金，累计捐赠400万元圆梦助学金，捐赠2600万元用于教学楼建设，帮助高校教育发展。

在楼市资本论看来，一个企业从优秀到卓越，不仅仅是体现在漂亮的业绩上，还是积极承担社会责任，主动投身公益。

中南建设有情有义，干得不错！

楼市资本论了解到，很多房企都在探讨房子建设的模式，学习的对象正是中南建设。难得一家企业能坚持30年，把建房与售房当作立业之本不动摇。

作为最懂房子的地产商，有人称中南建设是“懂大叔”。楼市资本论看来，在“四懂”之下，懂大叔越发的强劲有力。