货值超1.2万亿，城市更新成富力的王牌力量

2020年，疫情等多重考验之下，富力提出“行稳致远”方针，提升发展质量，大幅降低负债、去杠杠同时，依然取得销售业绩正增长。这其中，城市更新业务贡献尤巨。富力在2020年报中表示，“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

回望富力城市更新业务发展二十余载，自参与广州“三旧改造”以来，富力已成为城市更新领域实践经验丰富、最具综合实力的房企之一。而在房地产去杠杆、竞争日益加剧背景下，富力城市更新集团借机发力，反而加速崛起、密集变现；2020年至今的动态表明，其在集团版图内战略地位日重，并正处于全面模式创新的蜕变时刻，愈发成为夯实富力在房企领先阵营的王牌力量。

货值已过万亿关

毫无疑问，最早参与广州“三旧改造”的富力，二十余载以来，已经成为中国房企中深耕城市更新最领先的房企之一。截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。这些货值中一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

2020年，富力城市更新集团继续在规模增长的道路上一路向前，获取新项目上取得重大进展。接连新增广州大同村、石壁村、吉山村等城市更新项目。

2020年6月14日，经村民代表100%表决同意并经政府批准，正式确认富力为广州南沙区大同村改造项目合作企业，项目改造规划总计容面积超130万㎡；两周后，富力成为海珠区赤沙村改造项目合作意向企业，项目总计容面积167.10万㎡；8月19日，广州石壁村全面改造项目合作企业确定富力中选，项目总用地面积达104.8公顷；10月28日，富力与合景泰富联合体成为吉山村全面改造项目合作企业，不到2个月之后，改造投资估算约206亿的吉山村项目启动；2021年2月5日，富力成功获选为广州市荔湾区海中村旧村改造项目合作意向企业。

富力在大湾区之外的全国化拓展也不断。冲出大本营广州之后，富力城市更新的触角伸向全国，已在山西、陕西、内蒙、新疆和甘肃落子，尤其是对山西、陕西的重点突破。富力太原已累计有11个城市更新项目，总用地面积逾3000余亩。2019年富力城市更新集团成立后短短三个月内，就在西安及周边签订框架协议3个，其中土门项目以其超大规模在西安市场举足轻重。

2020年12月28日，富力集团再以10.1亿成功竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩，规划有住宅、商业、配套学校，片区富力城大盘醇熟，尽享“宜业、宜学、宜居、宜游”的品质小区。

实际上外界可以明显观察到，城市更新在富力版图中的战略地位极为重要，并在当下愈发提速，包括深耕大湾区巩固领先优势、全国化布局两个方向。

年报披露，2020年富力的土地储备维持重点挑选具较平衡的资金需求、在转换时实现高盈利能力的城市更新项目。

2021年3月16日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新被评为“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”企业。

加速转化、业绩兑现双双疾走

实际上，富力城市更新不仅是未来资源储备的重点，也是当下富力销售业绩、营业收入的重要来源，发力转化成为重中之重。

2020年单盘热销破50亿的广州富颐华庭，销售超过70亿元的西安富力开远城项目等，便是近期转化成果。

十年前，彼时的富颐华庭还是杂乱破败的茅岗村的一部分，是富力率先布局城市更新，在同期城市更新项目中率先开始预售的标杆。2020年9月19日，位于广州第二CBD、城市“新中轴”核心区的当红楼盘富颐华庭首期开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%，刷新广州近5年单次开盘记录；双十二，富颐华庭再度出手，一个项目就90天内销售超过50亿元。

而在富力深耕十几年的山西太原，也有这样逐渐成长起来的“现金牛”。2015年9月，富力与太原尖草坪区大东流、小东流举行城中村改造签署框架协议，成为日后雄踞太原北城的300万方超大体量旗舰大盘——富力天禧。2020年富力天禧继续为富力转化出不俗业绩。6月27日，短暂蓄客后富力天禧城C区盛大开盘，成交金额2.03亿；截至6月底，短短4天创造3.12亿佳绩。

实际上，各地城市更新项目都在加速转化，未来将成为富力业绩的中流砥柱。

年报披露，2020年，富力仅在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。

模式升级，从三大核心到人产城协同

“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。”2020年初，富力明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”。

而其城市更新业务近期显现再次蜕变之势，在战略洞察和落地体系的又一次进化升级，在战略方向和方法共识上提供底层动力。

2021年1月10日，富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会召开，提出为城市发展提供全生命周期、全价值链条产业综合服务，引领产业发展，赋能城市更新。这标志着富力举全集团之力构筑产业能力，打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团的征程正式发力，践行“产城人融合发展”的富力城市更新模式。

这种“产城人融合发展”、“多方共赢”的城市更新模式，我们在富力近年的重大标杆项目上，已能找到典型的实践印证。

2020年8月19日，富力正式获取广州石壁村综合改造项目，旧改总用地面积约为104.8公顷，项目总投资金额约120亿元。石壁村紧邻铁路客运枢纽广州南站，交通便利，但南站片区建设落地十年，交通枢纽外的其他功能欠缺。石壁村改造的破局，有望并催生一个全新面貌的广州南站城市商务区破土而出。

按富力整体规划，石壁村旧改将依托区位优势，集中强化高端商务区的产业定位，富力将为此加强产业招商引入高端产业和粤港澳高端人才；同时，石壁组团规划中心商业服务轴直接链接湾区核心枢纽，引入商业大街商圈的客流、资金流，担当站城一体化开发的门户地区；此外，新石壁将保留和修缮村中祠堂片区，借力改造，使传统街区风貌与时代并轨，延续村落历史文脉，形成南站地区独一无二的岭南文化展示窗口，这也有望成为未来居民生活品质和文旅产业的坚实依托。这样一个产城人融合发展的城市更新肌体，无疑将焕发更符合城市发展规律、市民美好生活需求的生命力。

同样是2020年获取的吉山村全面改造项目，富力规划总投资约206亿元，以“高起点、高标准”为改造目标，以产城融合为抓手，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，居住板块以创新集群为主要服务对象。与石壁村异曲同工，不同的产业与人群定位，实现一样的“产城人融合发展”的城市更新典范。

目前，富力已在产业发展方面着重发力，并多有成果。在产业研究院及创新投资公司成立活动现场，富力集团产业研究院同时发布首个重量级研究成果《粤港澳大湾区数字经济发展白皮书》。

据悉，富力不断深化与知名机构合作,已与广东航天基金、广东粤科母基金、深圳创新投资集团、高瓴资本、芜湖三七互娱等达成战略合作共识，就围绕设立产业基金、支持战略性新兴产业发展、促进区域经济转型升级等方面发挥各自优势。

相关研究显示，按中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新迎来每年6万亿元级市场。对于在城市更新领域深耕二十余载，稳居第一梯队的富力来说，既为富力提供广阔的舞台，也更直接意味着富力业绩持续增长的机遇和源泉。