恒大战略力惊艳：上半年销售领先，负债大降3000亿

面临急迫、重大问题时，一个极佳的战略足以为破局带来曙光。而战略高手，正是能于困境、变局之中，一眼看透本质，做出正确战略决策的人。

楼市资本论获悉，6月30日，恒大集团对外透露，目前公司净负债率已降至100%以下，顺利实现一条红线变绿。再详细些的信息显示，恒大的有息负债已降至约5700亿元，成功降到“5字头”。与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

并据了解，恒大集团是全部以自有资金实现了即将到期债务一扫空，没有做任何一笔发新还旧。此前的6月24日，恒大还公告到2022年3月前，本公司再无到期的境内外公开市场债券。

而就在今天，7月1日，恒大公告上半年累计销售额3567亿元，回款3211亿元，位居行业最前列。

回首2020年3月，面对行业大环境，恒大宣布实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，恒大董事长许家印当时在年度业绩会上表示，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。如今仅过去一年的时间，恒大的有息负债就大降了3000亿。

楼市资本论分析认为，能在短时间内，取得这么重磅的降负债成果和亮眼业绩，正是恒大无与伦比的战略力和执行力起到了关键作用。

【一】瞄准销售高增长，一眼看透降负债的本质

“花半秒钟就看透事物本质的人，和那些一辈子都看不清事物本质的人，人生的命运是截然不同的。”看过电影教父的人，或许对这句经典台词有印象。没错，做出正确战略决策的大前提就是认清问题的本质。

楼市资本论获悉，7月1日，中国恒大发布公告，自启动购房节优惠大促销活动以来，从5月27日至6月30日35天内，就实现合约销售938.3亿元，销售回款874.9亿元。其中6月单月销售716.3亿元。今年1-6月累计实现合约销售额3567.9亿元，累计销售回款3211.9亿元。而在昨晚6月30日，易居发布的2021年1-6月中国房地产企业销售榜，中国恒大则以3387.1亿元的权益金额排名第一。

以降负债的目标看，最重要的就是提升现金流,而提升现金流,就要依靠强劲的销售及回款。没错，恒大董事长许家印为降负债开出的第一剂战略药方就是“高增长”，销售的高增长就是解决降负债问题的本质。

也正是为了坚定执行销售高增长的战略，恒大最近一年在行业内掀起一波接一波的线上+线下卖房的优惠卖房热潮，营销活动力度很大且遍及全国项目。据恒大公布的数据显示，在累加3天300万新注册用户后，恒大自主开发的恒房通APP的累计用户就已经超过了1000万人。

恒大销售现场

销售增长势头迅猛，按恒大2022年销售破万亿的目标来看，加上过硬的产品品质和创新的营销驱动，恒大业绩或将迎来加速释放，成为持续降负债的最大内生动力。

楼市资本论认为，销售的高增长相比降负债本身，对恒大回击网络流言、消除业界隐忧、增强资本市场投资者的信心等方方面面，其实是更大的利好。

【二】控规模，恒大可售土储超2亿平

土储是房企发展的基础。恒大不仅目前销售畅旺，且从长远看，其规模庞大的土储，也将为公司销售可持续性带来最强保障。

目前，恒大可售住宅土储面积已超过2亿平方米，再加上在寸土寸金的深圳、广州拥有的大量旧改项目，将为恒大提供源源不断的可售货源，进而带来持续稳定的现金流。也就是说，大量的土储存量，不仅为恒大未来的销售额持续增长提供了充分的“弹药”，同时也为开源节流降负债提供了保证。

是的，在恒大最新战略里“控规模”是第二重要的。原来恒大的发展战略是“规模型”,不过自从销售规模成为国内地产第一后,恒大就没再单纯追求规模,而是转向了“规模+效益”,而且是效益为先。

正是在这种“控规模”战略的执行下，恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，土储价值和性价比极高。

亚布力智库专家武亮认为，通过销售的“高增长”以及土储的“控规模”，恒大新的发展战略已成为超额兑现市场承诺的顶层设计。此次一条“红线”变绿、有息负债大降3000亿只是起点，未来其降负债成效或将更加显著。

在楼市资本论看来，当年邓小平复出主持工作，最重要的战略决策就是敏锐判断出“和平和发展是当代世界两大主题”，并果断将国家发展重心转移到经济建设上来，这才成就了中国波澜壮阔的改革开放史。对恒大而言，从高增长到控规模的正确决策，无疑也是创造当前“3000亿降负债”传奇的战略大前提。

【三】执行力坚定，从降债决心到多元产业发展

说到就要做到。在高增长、控规模的战略后，就是对“降负债”坚定不移的执行了。

6月初的恒大战略合作伙伴交流会上，许家印对与会的合作伙伴表示，至6月30日恒大有息负债总额要降至“5字头”。

很快，恒大就安排一波“降债”大动作——安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的美元债本息。此次偿还外债不仅体现出恒大强大的资金实力和良好信用，也再次向外界释放出大力降负债的巨大决心。

此外，恒大已完成“多元产业+数字科技”转型，旗下拥有8大产业、4大上市平台，提供了多样化资本市场融资渠道，如5月曾配售2.6亿股恒大汽车募集资金106亿港元，夯实了公司现金流。此外，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等优质资产也将陆续分拆上市，届时将进一步充实资本实力。

如果减负是恒大2021年最主要的“标签”，那么由此带来发展质量的持续提升，则是恒大给行业发展的最大启示。

恒大对“高增长、控规模及降负债”战略的坚定执行，不仅获得超预期的成果，也得到了机构和资本市场的认可。

法国巴黎银行最新研报认为恒大基本面良好，对恒大美元债给予了“买入”评级。其分析，恒大年初至今已净偿还252亿债券，并通过股票净募集约430亿，叠加前5月预计719亿的销售净现金流，推算恒大上半年的经营净现金流达1040亿，足以覆盖短期债务。持同样看法的还有摩根大通，6月8日其发布研报称，对恒大上调评级至“增持”。

历史大潮，稍纵即逝，对于一个国家、一家企业而言，当转折点来临时，机遇和挑战并存，生死存亡，皆在一念之间。

这一次，降下3000亿负债，顺利实现一条红线变绿的恒大，无疑把握住了关键节点。

回首过去的一年，中国房地产行业已经走到了转型关键时刻。从政府调控、疫情影响到一系列新的行业政策，众多房企都感受到了史无前例的发展压力。作为行业龙头的恒大自然也首当其冲，然而正是基于恒大董事长许家印对房地产的深刻认识、正确的战略方向指引和坚定不移的执行力，恒大再次赢得了市场的信心和认可。

接下来，相信恒大会变得更好。