张建明赌底线：明宇商服IPO营收仅1亿，女儿曾被法院限高消

蚊型物企正赶在港交所新规落地前冲刺上市。

日前港交所正式发布新规，自2022年1月1日起，将在主板上市申请人的盈利规定调高60％，三年累计盈利不得低于8000万港元。

据市场人士计算，对于火热的物管资本市场而言，新规落地意味着上市物管企业年收入需高于6亿港元，在管面积也要达到2000万平以上。

对于明宇商服这样的蚊型物管企业来说，所剩的时间不多了。

这家4月29日递交招股书的企业，截至2020年末，在管面积仅290万平方米，营业收入1.05亿元，若明宇商服成功上市，将一举刷新上市物企规模和营收两大下限。

尽管规模不大，明宇商服和其实控人，四川酒店一哥张建明野心却不小。

张建明（右）

单从名字来看，明宇商服直接定位于商管赛道，避开了大同小异的住宅物业管理；要知道，目前上市的近50家在港物企中，切入商业物业的不超过6家。

然而张建明面对的挑战来看，各方面数据都显示明宇商服成长性不足，若想IPO成功，难度系数是非常高的，前景注定了不会坦荡。

张建明豪赌港交所底线融资的意图，非常明显。而前几年其女儿为法人的企业因欠款17万元未执行被法院限制高消费，曾轰动一时。可见张建明父女豪气之外的确也有吝啬的一面。

【一】从雪糕小贩到酒店一哥

说起明宇商服，创始人兼实控人张建明，是迈不过去的话题。

张建明60年代出生于四川南充一个小镇，自幼头脑灵活又非常努力。初中毕业后就开始在当地会龙镇，每天骑行60里路卖雪糕，开始了经商之路。

虽然早早步入了社会，但张建明却很善于学习，40天就学会了家电维修。1990年，凭借早年攒下的7500元钱，张建明和朋友带着全部家当来到南充市，租下一间20平方米的铺子，开始“前店后床”的创业之路，从家电维修转向五金交电经销。

用了6年时间，张建明成立起了南充明宇贸易有限公司，并迅速发展成“川东北家电大王”。

和诸多成功创业的剧本一样，张建明靠着对时代节奏的灵敏嗅觉，又踩中了酒店文旅的风口。1999年，在听说南充农业银行出租一栋楼可以做酒店后，张建明第二天就租了下来。

让人意外的是，这家民营三星级的明宇大酒店当年就获得盈利，从此张正式转型进入酒店业。

据明宇集团称，目前旗下已有140家中高端酒店项目分布在国内外，其中高端酒店占比超过八成。

而此次冲击IPO的明宇商服，提供的物业管理服务正是依赖于母公司，其商用物业包含写字楼、多功能商业综合体、酒店、公共物业及产业园区等。

在楼市资本论看来，尽管明宇商服的商业物业称得上是“明星”业务，但堪称“迷你”的业务规模正大幅限制了资本的想象空间。

【二】规模收入在IPO中垫底

随着赴港上市的物管企业数量不断增加，规模集中化正在成为物业行业的主旋律。目前物企发展战略主要集中在破规模、做增值两大维度。

尽管明宇商服早在2004年就以“南充宇豪物业管理有限公司”成立，为明宇集团的物业提供管理服务，但仅过17年的发展，各维度仍在40家港股上市物企中处于垫底位置。

楼市资本论了解到，截至2020年底，明宇商服在管建筑面积仅290万平方米左右，刷新了港交所物企IPO最低在管面积纪录；并且其增长速度亦不快，三年复合年增长率仅24.5%。

规模的限制，不仅影响到了明宇商服后续营收的增长空间，也让其在市场占有率的争夺战中缺乏资本的支撑。

2018-2020年期间，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

可见，尽管明宇商服有着商业物业高于住宅物业的毛利率优势，却受制于规模没有体现出来。

导致其规模较小的原因，一方面是其过度依赖母公司，另一方面是外拓能力不足、区域布局较为集中等。

1.过度依赖母公司：

与其他物业公司一样，为明宇集团而生的明宇商服，其经营及扩张路径长期倚赖明宇集团。

招股书显示，明宇商服的在管物业主要由密切关联方明宇集团开发，其产生的收益也主要来自于明宇集团开发的物业。

2018年-2020年，来自明宇集团物业产生的物业管理服务收益占比分别为89.2%、85.0%及75.1%；其在管建筑面积的约96.4%、87.4%及65.1%来自明宇集团开发的物业。

2.外拓能力不足：

尽管从在管建筑面积比例可以看出，明宇商服在尽力提高第三方在管面积比例；但是明宇商服亦在招股书中坦承，自独立第三方获得的项目中标率波动较大， 2019年及2020年中标率仅为17.6%和8.3%。

3.区域布局集中：

也正是因为长期倚重关联方明宇实业集团的发展，明宇商服固守四川与吉林两地。

楼市资本论了解到，截至2020年底，明宇商服位于四川省的在管面积占比达到了87.3%，位于吉林长春的在管面积占比12.3%。

4.增幅服务乏力：

事实上，依赖母公司是诸多物管公司的通病，但对于明宇商服来说，更可怕的则是增值服务的乏力。

要知道，增值服务一直是物管行业最重要的想象空间，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面则能彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。

目前，明宇商服除了基础物业管理服务，还有专项委聘和增值服务两项业务；但专项委聘和增值服务收入占比呈现下降趋势，增值服务收入更是占比不足10%。

有业内人士指出，物业服务企业的分化趋势开始显现，头部企业无论是拓展速度还是规模领先优势明显，规模仍然是现阶段物企发展的核心诉求。对于物企而言，增强盈利能力和运营效率，做强服务力，才是企业行稳致远的根基。

在楼市资本论看来，随着上市物企越来越多，资本市场已非物业公司一飞冲天的灵丹妙药，不少物业公司上市即破发。比如年初登陆港交所的蚊型物企宋都服务，上市当日收盘就跌幅36%，可见资本市场对于缺乏规模的物业公司并不看好。

就算明宇商服成功上市，即便带着“商管”特征，但受制于营收规模，成长性也明显受限。

【三】妻女隐身，犒赏高管

尽管明宇集团旗下还没有上市平台，外界无从探知明宇的真实经营状况，但楼市资本论认为，此番明宇商服急切上市，或与力图为母公司增加“输血”渠道有关。

楼市资本论注意到，就在明宇商服递交招股书的前夕，明宇集团刚刚被列为被执行人，执行金额标的高达2300余万元。这对于刚刚经受了去年疫情考验的明宇酒店板块，无疑是雪上加霜。

楼市资本论了解到，对于主打中国高端星级酒店的明宇集团来说，一家普通的五星级酒店整体投入在十几亿元到数十亿元不等，每天开业的成本支出得数十万元；但疫情导致营收大幅缩水，几十天内很容易就会亏损数百万元。

事实上，受制于酒店资产对于资金占用较多，在转型做酒店的第三年，也就是2001年张建明就带领明宇集团转型进入房地产和金融业。

在2016年，张建明也力图将旗下酒店板块——明宇商旅推向新三板挂牌，可惜不了了之，可见其对于资金一直以来的渴望。

为了此次可以顺利上市，张建明也大手笔拿出明宇商服的股份犒赏高管。

在IPO之前，张建明和夫人田梅透过明宇实业集团，合共持有明宇商管100%股权，形成对明宇商管的绝对控股。

但在分拆上市前，张建明透过一系列复杂的股份腾挪，拿出了4.7%的股份犒赏两高管王玉和谢鹏，投资人朱瀚荣也持股2%，张建明夫妇则持股93.3%的格局。

并且尽管张建明也到了五十知天命的年纪，却仍没有放权的意思。

楼市资本论了解到，张建明和夫人田梅育有一女，名叫张微。

2013年，张微曾参与了四川省首届民营经济新生代企业家培训班，和诸多川企二代一起飞赴北京中央社会主义学院，参加为期10天的集中培训。据悉，这些川企二代几乎都有国外求学的经历，此次培训则是为了提高他们中国特色的“情商“。

不过距参与培训已经过去了8年，但仍未看到张建明女儿在明宇集团施展拳脚。天眼查信息显示其仅为明宇酒店公司监事。

另外，值得一提的是张微在担任法人代表和执行董事兼总经理的明宇环球文化公司期间，因欠供应商款17万元不执行被法院开具限制消费令。

在楼市资本论看来，对于现在的张建明而言，或许IPO成功才是公司最大的目标；但是营收规模小、又不具备低基数高增长特征的明宇商服，或很难敲响港交所的锣鼓。

可以说，张建明父女面对破解商服盘子小的难题，明宇集团在资本市场大门口依然困难重重。