金科股份持续向好：营收增45%，财务稳健现金370亿

处暑前后是花椒成熟的季节，满山满岙是火红的颜色，弥漫麻香的椒味。渝企金科股份也交出了一份““亮眼”的年中报。

上半年，金科股份的销售额、营业额和净利润同比都实现了两位数的增幅，销售金额1025亿元，销售回款997亿。在整个房地产行业规模和利润增速放缓的背景下，这份成绩不简单。

更为可贵的是，“三道红线”持续“绿档”，也意味着金科的业绩将持续“保持沸点”。

深入探究金科股份业绩持续强劲的奥秘，楼市资本论认为，“四位一体、生态协同”的战略笃定是关键所在。

【一】业绩强：营收增长超45%

增收不增利，是这两年行业普遍存在的现象；尤其是土地成本增大，加上疫情的冲击，房企在盈利方面存在着巨大的压力。

楼市资本论注意到，金科股份却在营收和利润均实现了超15%左右的增长，着实难得。

报告期内，金科实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；还实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。

从过去4年的销售业绩来看，金科一直是房企中，“规模跨越”与“品质利润”之间施展平衡术的最佳样本。

财报显示，从2017年至2020年，金科股份销售金额实现了从658亿元到2232亿元的突破；期间公司销售面积也从843万平米增至2240万平米，复合增长率达50%。

今年上半年面对波动市场，金科销售质效也稳步提升，实现销售金额约1025亿元，同比增长18%。

尽管销售额稳健增长，只有把纸上的销售额转化成回款，才是实实在在的利润。上半年，金科销售回款约997亿元，回款比例高达97%，远高于房企平均水平，可见金科“造血”实力不容小觑。

对此，亚布力智库专家武亮表示，房企销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强。金科的超高回款率，无疑意味着公司未来开支有较好保障，充足的现金流也将大大提高公司抵御风险的能力。

更关键的是，从金科的土储规模和布局潜力来看，优质的资产质量将让这样的业绩持续“飘香”。

1.土地规模充足：

截至6月末，金科股份上半年累计新增土地储备39幅，公司总可售资源约7311万平方米；充足的土储为业绩增长提供了保障。

2.布局优化：

从布局潜力上来看，金科新增土储二三线（含新一线）城市占比约 93%；而从可售资源的区域分布来看，重庆、华东、华西南（不含重庆）板块成为金科前三占比，分布与经济发展及行业趋势更为契合，将成为金科股份业绩增长深厚的护城河。

3.拿地能力强：

从拿地成本来看，2021年金科新增土储成本为4240元/平方米，在二十强房企中处于低位。

这得益于金科的多元化拿地能力，今年上半年，公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%，成为企业拿地的一大优势。

楼市资本论认为，在40%拿地销售比的限制之下，未来房企规模大幅增长的可能性已经很小。金科股份在此之前已完成规模和土储上台阶，对于未来继续扩大市场份额打下了基础，也为业绩的持续释放提供了底气。

【二】财务稳：手握370亿元现金

从某种角度说，“三道红线”正是对房企的压力测试。而金科无疑是房企中资金抗压能力的佼佼者。金科多年资产负债始终保持在“绿档”， 是“三道红线”新规执行的榜样生。

目前，金科净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比达到1.38，均优于“三道红线”要求。

同时，金科仍不断主动降低自己的杠杆水平。

截至2021年6月30日，金科总借贷规模下降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元；其中一年内有息负债占比降至28.47%，债务结构持续优化，为公司流动性安全筑牢了厚实的防火墙。

另一方面，金科一直保持较强的资金柔性。根据2021半年报，金科货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%，为后续发展沉淀了充裕的资金。

尤其在“土地两集中”新政下，可以说资金柔性的强弱关乎一家房企的未来；而像金科这样钱袋子比较充裕的房企，更有机会实现弯道超车。

资本结构的持续改善，现金回款比例的提升，盈利能力持续走高，这些看得见的转变背后，是金科“一稳二降三提升”的经营策略带来得持续正面反馈。

洛克菲勒说：“并不是每个对数字敏感的人都会成为优秀的老板，但是优秀的老板会牢牢把握住企业的数字。”

数字把握的好，市场就会给予更好的反馈，比如穆迪将融创的评级展望更新为正面，标普国际评级也由B+跳级提高至BB-。境内主流评级机构均给予金科股份AAA级评价。

这无疑反映了金科强大的品牌、多元的地域布局、和良好的流动性，证明其有能力实现持续高质量发展。

资本市场认可度不断增强之外，更大得红利则是融资利率的持续走低。比如今年上半年，金科成功发行的3.25亿美元美元债，期限3年，票息6.85%，成本就较上期降低超150个BP。

此外，金科还成功发行了首单16.85亿元的CMBS，成本仅6%/年，为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。

【三】奥秘所在：“四位一体”战略不凡

随着行业发展逻辑出现深刻变化，仅靠提升地产主业的盈利能力，来实现高质量增长远远不够。针对多元化的前瞻性战略，才是穿越行业周期和抵御企业突发状况的重要保障。

楼市资本论注意到，早在2016年房住不炒尚未推出，行业还处于加杠杆上规模的发展时代，金科就意识到高周转的模式难以长期维持，率先提出由“地产开发商”向“美好生活服务商”转型。

去年12月，金科对外发布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

经过3年时间的沉淀，金科迎来多点开花的业务格局。

1.金科服务营收增88.79%

8月19日，金科服务发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年金科服务录得营业收入25.86亿元，增幅约88.79%；实现净利润5.42亿元，增幅约79.10%，净利润率达20.95%。

回顾近几年的历程，不难发现金科服务深谙“规模为王”的发展之道，在开拓管理面积上动作频频。截至2021年6月底，金科服务在管建筑面积达1.87亿平方米，较2020年12月31日增长19.61%。

2.金科产业年产值超2000亿元

金科股份在科技产业、商旅康养等领域也都实现了不错的突破。

今年上半年，金科产业固安智慧科技城，和济宁金科生命健康科技城相继开园，完成了“十四五规划”下的全新开局。

截至报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。

3.金科商业三大产品线浮出水面

经过过去几年的发展，金科商业也已完成全国化布局，截至2020年底，在全国已拥有60余个商业项目，商业体量近300万方。

今年以来，三大商业产品线更是逐步浮出水面，金科中心是新一代的城市综合体、金科·爱琴海是新一代的购物中心、金·WALK是未来服务型的社区商业中心。

其中重庆金科中心以43万方的商业体量涵盖了金科总部、公寓集群、金科大酒店、红星美凯龙至尊MALL、悦FUN时尚街区，成为重庆照母山片区艺术、潮流、时尚、商务的新地标。

楼市资本论认为，近年来不少房企涉足多元化，但能将多元业务生根落地、开花结果的却极少。其中原因不言自明：跨行业发展非一朝一夕就能取得成功，它需要长期的付出与积淀，没有投机取巧的捷径。

金科这种以点到面、多元协同的多元化模式，成为行业效仿对象。如今，金科的未来版图已经成型，在四位一体战略发展护航下，实现“跨越式发展”向“高质量发展”战略转型。

楼市资本论研究院认为，在地产行业瞬息万变之下，金科股份已然掌握了管理红利时代企业发展的真谛：核心指标稳健、战略精耕细作、多元探索赋能。

当所有的合力集中起势，金科股份无疑成为少数穿越周期的房企之一，宛如云水沸腾的火锅持续飘香。