正荣半年报三级引擎发力，营收160亿增10%稳字当头

能够遨游太空的火箭通常采用三级引擎推进模式，级数太少无法突破大气层，多了又会增加复杂性，所以三级引擎是最优选。

楼市资本论研究院获悉，8月23日，正荣地产发布上半年财报，截至6月30日，其合约销售金额823亿元，完成全年目标的54.9%；营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归属于母公司股东的核心净利润12.0亿元，同比增长33.1%。各项业绩指标都保持稳健增长态势。

“到7月份，正荣已经完成943亿元销售额（完成全年目标的62%），下半年开始市场虽有下滑趋势，但全年1500亿元目标仍有信心完成。”正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，正荣强调高质量发展，未来三年将保持适度规模增长，销售目标将根据行业基本面做动态调整。

（从左往右分别为：执行董事兼常务副总裁 李洋；董事会主席兼行政总裁 黄仙枝 ；执行董事兼董事会副主席 刘伟亮 ；执行董事、副总裁兼财务总监 陈伟健）

楼市资本论认为，正荣这份业绩稳健增长的半年报，隐藏着一个“三级引擎模式”的发展体系，连年稳增的销售规模、营收以及净利背后，正是得益于正荣对产品力、经营力、财务力三级引擎的精益求精，层层推进，对中国地产业升级非常有借鉴作用。

一级引擎：产品力

半年销售823亿，重仓苏州南京福州

楼市资本论了解到几个关键粮仓，保证了上半年正荣地产的基本盘。在苏州居当地销售金额前十、销售面积排名进入前五；在南京，权益销售金额排名前三；海峡西岸区域主要城市，如福州、南昌，正荣地产亦处于市场领先地位。

今年初，正荣地产把2021年销售目标定为1500亿元，规定期限过半已实现823亿元，完成度54.9%。正荣对完成今年目标信心，源自对产品力的把控。

楼市资本论内部了解到，正荣销售规模的连年增长，就是建立在其对产品力的不断突破创新、打磨完善之上。

业绩会上，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示，正荣的智慧生活体系从安全、健康、关怀三大维度出发，将科技融入生活，实现小区智慧化、家电AI化，为客户打造未来理想的智慧家。目前正荣的第一个智慧社区项目已经落地于厦门翔安正荣府。

正荣对“产品主义”的坚守，宿迁钟吾正荣府、泉州晋东正荣府、天津北宸正荣府等6个项目，分别获得2021美尚奖生活美学空间设计优秀奖、2021园匠杯年度优秀地产示范区等荣誉。

正荣产品打造逻辑上，正是充分考虑客户的体验感、参与度、舒适度、尊享度，产品力被市场认可，才最终转化为销售业绩。

近五年，正荣地产的规模从2017年的700亿增长到2020年的1400亿，再到今年直指1500亿，年复合增长率到20.9%。黄仙枝指出，未来三年正荣地产仍会保持适度规模增长，同时考虑和行业基本政策面相匹配。

产品力就是生命力。无论大环境如何变幻多端，过硬的产品力仍然是从市场脱颖而出的不二法宝。

二级引擎：经营力

营收160亿增10%，归母净利12亿增33%

正荣地产销售实现增长的同时，在二级引擎“经营力”发动下，营收和盈利也稳步提升。

2021年上半年，正荣地产实现营业收入160.11亿元，同比增长10.1%，其中物业销售收入较2020年同期增加约10.2%至157.64亿元；毛利达到30.51亿，同比增长3.28%；净利润15.04亿元，同比增长18.0%；归母净利润12.0亿元，同比大增33.1%；净利率为9.4%，同比增长0.6个百分点。

楼市资本论看来，正荣亮丽成绩离不开经营管理层面的提质增效，持续优化公司业务的设计端、运营端、工程成本端及客户服务端四个端口，是提升经营效率的关键。

1、在设计端，通过持续优化设计标准，上半年整体设计规划方案平均批复用时缩短至65天；

2、在运营端，落实全周期经营管控，新项目首开时间以及融回周期同比提升一个月；

3、在工程端，战略采购覆盖率达到92%、供货达成率113%，确保了项目后续的正常供货和如期交付；

4、在服务端，正荣地产上半年客户综合满意度90分，销售满意度93分，客户满意度指标稳步提高。

有一个信号非常重要，已经引来业界效仿。年初正荣将营销职能部门升级为“营销公司”，希望通过营销职能专业化和市场化，提升整体营销能力，形成更好的商业模式。

楼市资本论了解到，正荣营销公司将采取三步走战略：

第一年专业化阶段，实现组织独立，夯实专业能力；

第二年计划进入市场化阶段，意味着营销公司建立自主品牌，外拓业务；

第三年进入规模化阶段，将依托地产业务平台，向地产产业链上下游延伸，实现规模效益。

亚布力智库专家武亮表示，当下房地产进入“有能力才会有利润”的管理红利时代。千亿正荣营销公司化，既是应对房企营销内卷的一种突围，也是培育未来竞争力的顶层设计。正荣营销公司化变革倒逼的组织提效、业务优化，就成为促进利润增长最为有效的战略举措。

另外，除了营销管理层面的大手笔变革，正荣地产还在稳步推进“1+6+X”规划，即上海总部，长三角、海峡西岸经济区、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域，全国化布局项目。截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5100亿，可支撑两年半开发使用，且高达82%的土储位于一二线城市，销售去化有保障。

楼市资本论认为，2021年无疑是房企营销变革大年，正荣营销公司化奠定未来营收、利润持续增长的基础，在中国地产业可谓扔下一枚学霸十足的“深水炸弹”，助推行业升级。

三级引擎：财务力

负债率融资成本双降，年底全面“转绿”

持续的房地产调控，房企杠杆与负债成为全社会关注热点。

楼市资本论了解到，尽管市场波动、行业进入新周期，正荣财务管理能力表现优异，其杠杆水平持续下降，债务结构不断优化，第三级引擎的作用非常明显。

截止2021年6月30日，正荣地产的净负债率57.2%，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍。仅有一项指标略微超出“三道红线”规定阙值。

对此，正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，正荣争取到今年底，实现剔除预收款后的资产负债率的“转绿”。

楼市资本论看来，正荣短期债务在总债务中占比在持续下降，非银金融机构融资占比降至较低水平，融资成本得到有效降低。财报显示，截至2021年6月30日，正荣借款总额为 453.46亿元，其中须于一年内偿还约203.42亿元。正荣地产手握的货币资金约为444.5亿元，同比增长11.65%，覆盖短期债务没有压力。

尤其关注的是，自打通上市渠道后，正荣保持多样化融资通道，除银行借款外，还发行绿色优先票据、绿色人民币点心债、公司债等。根据财报，上半年正荣成功发行16亿元绿色人民币点心债，是第一家发行离岸人民币绿色点心债的内地房企。

同时，通过债务置换节省利息开支，也促进了融资成本的进一步下降。

今年以来，正荣多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，其中有4笔绿色债券，合计12.6亿美元，利率在5.98%-7.1%之间，创下了境外债新低。数据显示，正荣中期期末的加权平均融资成本逐步下降至6.35%，其中境外美元债利息从2018年年底的13.3%大幅减少到现在的6.7%。

此外，在集中供地政策背景下，正荣通过合联营方式获取项目方式逐渐增多。今年上半年正荣地产新增的24个项目里面，21个都有合作方。陈伟健表示：“预计在集中供地和调控政策的影响下，我们下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。”

正荣还成为第一家披露表外负债的房企，其表外负债担保权益约31亿，表外的现金达到24亿，净负债是7亿，整体表外负债相对风险可控。正荣首次主动披露其表外债务的行为，也体现出其对自身财务状况充分自信。

必须承认，在整个行业现金流压力都紧绷的当下，财务稳健已成为房企穿越新周期的法宝。

正荣在财务稳健表现，也得到了资本机构一致认可。惠誉上调正荣地产展望至B+（正面），中诚信国际为AAA（稳定），大公国际为AAA（稳定），穆迪评级为B1（稳定）。

随着人类对太空探索梦想的不断追求，火箭引擎从一级成长为三级，动力也越来越强大。房企的成长发展也一样，企业要不断升级各种业务能力，并能把这些能力系统融为一体，向共同的目标推进。

楼市资本论总结的正荣“三级引擎模式”，可谓非同小可，在产品力的打造上实现销售规模的不断突破，在营销力的提升上获得了更多营收及利润空间，在财务力的强化上为穿越行业周期做好保障。

如果要为正荣半年报业绩做归纳的话，就是四个字：动力澎湃！