“国民爆款”商业地产，中国最南端CBD崛起

内卷时代已悄然来临

从去年到今年，没有哪个学术用语比“内卷”更出圈。

"内卷"在学术文献中常用作"内卷化"，本意是一类文化模式达到了某种最终的形态以后，既没有办法稳定下来，也没有办法转变为新的形态，而只能不断地在内部变得更加复杂的现象也指同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体“收益努力比”下降的现象。

内卷无疑是2021年最热的关键词了，各行各业都存在不同程度的内卷，造成此现象的原因有大的全球经济环境影响，也有行业发展的自身问题。

商业地产在国内众多城市中也出现了不同程度的内卷现象。

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商业地产的内卷现象

当各种调控政策“剑指”住宅市场时，曾经单纯以住宅市场为搏杀利器的房企，开始将更多的目光投向潜力无限的商业地产。据统计，自2010年起，我国商业地产呈爆发式增长，当年商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.84亿元、1806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。住宅地产不断紧缩调控，商业地产的“业绩”屡创新高，使得许多房地产行业巨头争相涌入，在各个城市掀起一轮又一轮的新潮。

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热度首先从一、二线热门城市开始，高度发达的互联网产业深刻塑造了城市空间面貌与商业业态，线上与线下之争从未停息且愈演愈烈，就商业地产内部而言竞争也是空前激烈，无论是写字楼，还是商场物业等形式。热门城市发展快、需求大、商业氛围浓厚，商业地产在这些地方如鱼得水。近几年内陆商业地产逐渐呈饱和现象。

以武汉为例，现在基本上平均一个地铁站就有一个商业体，每条地铁线沿线都有十几个商业体（其中2号线串起近70个商业体，未来更是串起上百个商业体）；在核心商圈的地铁站，基本上是一个地铁出口就有一个商业体。

有数据统计，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。大型商业体开发集中在二三线城市，错峰竞争造成高空置率风险。

是躺平竞争还是积极寻找出路

面对一二线城市如此激烈的竞争环境，作为企业继续无力的内卷下去还是说积极寻求出路，寻找新的市场。在这方面，企业也做了很多努力，将精力和资金投入到了新兴市场，比如重庆、青岛、南京等城市，但情况又如何呢？

根据仲量联行JLL全国写字楼空置率排名来看

甲级写字楼空置率排名

（数据来源：仲量联行JLL）

从以上数据来看，空置率超前，并没有得到良性的发展。如果按照当时的环境来看，企业押宝这些城市是没有错的，但这些城市的经济活力仅仅只能覆盖本省，除此之外，可能并没有更多的商务需求，所以对于企业来说，急需寻找一个不但是价值洼地，同时又能面向全国甚至全球的新兴市场。纵观全国，这样的新兴市场可能还真有，那就是海南。

为什么是海南

可能有人会提出疑问，海南经济体量非常之小，人口也才1000万，2020年海南全省地区生产总值(GDP)5532.39亿元，而广东佛山一个市的GDP就高达10816.4亿元，是海南全省的两倍，如此小的经济体量如何能承载大体量的商业地产？。

2020年6月海南岛的定位实现了新的突破——全岛将成为自由贸易试验区，目标到本世纪中叶，全面建成具有国际影响力的高水平自由贸易港。

而以下两个优势也足以说明海南未来即将腾飞，一：海南的区位优势，以世界地图为例，会发现海南的地理位置在世界比较中央的区域，连接了中国内陆和东南亚两个目前最活跃的市场。如果以4小时飞行圈计算，海南大概能够覆盖21个国家和地区37%的人口、30%的GDP。二：国家为海南量身制定实施《中华人民共和国海南自由贸易港法》，以法律形式明确海南自由贸易港各项制度安排，并且授予海南自由贸易港立法权。海南自由贸易港法将极大增强国内外投资者的信心。

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目前海南自贸港建设及未来发展战略布局，海南全面深化改革开放生机勃勃，经济活力呈现显著变化。三年新增市场主体76.3万户，超过过去30年的总和。实际利用外资连续三年翻番，累计达52.7亿美元，超过过去30年实际使用外资总量的一半。三年来，落户海南的央企及央企子公司，实现营业收入增长超20倍。特别是《总体方案》发布以来，新设企业增长113.7%。

加之海南推出人才引进政策，“4·13”以来，截至2020年底，海南共引进人才20.8万人，同口径增长657%，海南正成为有识之士和青年才俊创新创业的热土。海南商业市场总部集群迎来重大的机遇。对比内陆商业市场的先卷为敬，海南绝对算得上商办市场的价值洼地。

具备战略眼光的企业已悄然入局

作为一家深耕三亚地产市场29载的央企，中粮集团早已捕捉到海南自贸港政策风向，所以中粮集团利用前瞻性思维率先布局海南，高点定位三亚东岸片区总部经济，以打造海南精品、树立自贸标杆为核心，铸造集写字楼、商业、公寓为一体的大型城市标杆性综合体，激发三亚总部经济大发展。

（项目效果图）

中粮集团凭借多年综合体开发经验和敏锐的市场洞察力打造三亚大悦中心，不同于其他商业地产，三亚大悦中心坐落于三亚最具地标性的总部基地，除甲级写字楼外，更涵盖以年轻、时尚、潮流、品味为特征的大悦城购物中心。复合业态的商业理念打造商务与消费完美融合的新型商业。

中粮·三亚大悦中心城市综合体项目总建筑面积约65万平米，涵盖商业、住宅、写字楼等多种形态。其中5A甲级商务办公楼，大悦中心T1写字楼20层约88米,致力于打造成集生态、人文、智能化于一体的高品质5A甲级写字楼,提供设施智能、配套完善、服务齐备的高效商务体验。

（项目鸟瞰效果图）

中粮，数十年承袭辉煌与创新，赋予城市无数经典。在海南自贸港政策之下，预见海南三亚未来发展的腾飞，以其雄厚品牌产业实力背书与国际化全标准，瞩目三亚CBD，为各界人士带来财富共享的机遇，鉴证海南自贸港建设之下城市价值的时代回响。