中梁地产转航高质量：多维营销促去化、加速回款稳发展

“刹车。”

当有人问到世界开车最快的车王舒马赫，赛车最关键的技术是什么时，他给出了这仅有两个字的回答。

从190亿到1688亿，4年增长9倍，作为销售年复合增长率高达72.65%的中梁控股，有地产界“超级跑车”之称，在刚刚过去的“十一”黄金周，中梁全国多盘倾情联动，以“国庆狂欢惠·圆梦中梁家”为统一主题，开启线上线下购房嘉年华，实现集团、地区、项目的统一传播、统一发声、统一赋能。

无论是深耕城市，还是新进城市，中梁项目均实现热力在线，旗下200余热销楼盘，组织1000余场线下活动，线上开展500余场直播及专场推荐会，参与人数超百万，来访客户络绎不绝，成交捷报频频传来。

不过，面对行业新形势，中梁控股在2021年中业绩会上，也已发出类似舒马赫的“刹车”信号——“全年拿地金额不超过销售的40%，不购入区域竞争较高的项目，不会去拿地王。”

楼市资本论发现，中梁2021年的中期业绩报告，正验证着其从高复合增长势头，转向倡导以“稳”为基调的高质量增长模式。在营收、净利实现大幅增长，延续其一贯的指数型增长曲线的同时，中梁对债务优化和发展节奏的控制也有惊艳表现。

【一】风速：营收大增39%

跑车之所以对男人有着天生的吸引力，即在于驾驭其呼啸狂奔在路上带来的肾上腺素飙升；风速是对于跑车实力最基本的衡量。

而对于房企而言，面对崇尚价值投资的资本市场，业绩增长是核心要义。凭借盈利能力的勃发，中梁控股的“风速”令资本投资者眼前一亮。

今年上半年，中梁实现总营业收入329亿元，同比增长38.5%，毛利润68.3亿元，同比增长27%。

尤其值得一提的是，从衡量公司盈利能力的净利润指标来看，中梁控股实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；同时，公司拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。

中梁控股营利双增、财务向稳，还不忘回馈投资者，令人感受到公司正持续向投资者传递出的，比黄金还珍贵的信心。

中梁控股自业绩发布以来，股价持续走高，一度冲到4.8港元。截至9月6日收盘，中梁总市值已达到169亿元。

在楼市资本论看来，上半年中梁收入及利润增速一骑绝尘，与近几年的销售额高速增长密不可分。

众所周知，在房地产行业里，销售额和结转收入之间存在时间间隔。

这意味着，过去的销售额决定了现在的收入，现在的销售额决定了未来业绩的释放，更长期的业绩就要看土地储备了。

而中梁控股从2016年的190亿元，到2020年的1688亿元，销售额4年增长近9倍，复合增长率高达72.65%；曲线之陡峭，以至于会让人发出反常识的感叹。

今年上半年，中梁控股的销售业绩也持续出彩，上半年，实现合同销售950亿元，同比增长 40.3%，稳居全国20强；合约销售面积约750万平方米，同比增加39%。

截止到今年8月，中梁更是累积录得合约销售额1190亿元，按照1800亿元的年度目标计算，已实现66.11%，完成年度目标是大概率事件，届时中梁将连续4年完成超过千亿销售额。

较之中梁销售增长幅度，其经营结构体现出的“高续航能力”，更值得关注。

一方面，上半年中梁控股的合约销售均价为1.26万元/㎡，较去年同期小幅增长，其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

另一方面，公司抓住了市场反弹窗口，加速销售、回款，上半年项目平均去化率超70%，回款率超85%，为公司发展提供充足的经营现金流保障。

在楼市资本论看来，营收、净利稳步增长，销售质效持续提升，以及较强的回款能力，为中梁控股接下来的提升打好了基础。

模式变化，风速稳健，这是中梁这驾超级跑车带起的新旋风。

【二】油门：深耕长三角，产品力提升

中梁风速惊人，自然是凭借踩到最佳力度的油门。

对于房企来说，决定油门也就是销售速度的，在于土储和产品。土储量大质优，产品持续赋能，二者兼备，打造出的就是超级跑车中梁的油门。

1、新增土储长三角中西部占73%

土地在哪，决定了接下来房子在哪儿；而不同区域的房地产表现，也就决定了地产公司未来的销售去化情况。

楼市资本论注意到，在中梁业绩再创新高的背后，公司也在稳健地安排粮草储备，为其在下行周期的逆市增长提供强劲的油门动力。

今年上半年，中梁控股新增土地储备共67宗，截至2021年6月30日，中梁总土储6600万平方米，未售土储面积4180万平米，对应货值约人民币5000亿元；足够支撑中梁未来两至三年业绩增长的需要，为公司后续发展提供坚实支撑。

如果说，土储量的充足保证公司未来有地可卖，那么，土储质的提高则可以锁定公司未来的盈利空间。

楼市资本论认为，在基本完成全国化布局的基础上，今年中梁控股投资方向从“扩张”转向“深耕”，土储城市能级快速提升。

半年报显示，中梁新增土储二三线投资占比达89%；其中，长三角和中西部占比达到了73%，海峡西岸、环渤海和珠三角占比分别为12%、10%和9%。

全国化的土地配置和货源结构的高能级溢价，也在中梁销售端得到快速效果体现。

今年中梁销售均价达到12600元/平，相比去年略有提升；这样的业绩，主要贡献区域来自于长三角和中西部，占比达到58%和22%。

显然，这些高价值土地正成为中梁中长期投资价值的压舱石，不断增强公司未来业绩增长的确定性。

2、4.0产品赋能生活

中梁均价和业绩的提升，除了依靠高能级城市的基本盘，还在于其产品力不断提升。

楼市资本论注意到，今年3月，中梁发布“品质耕心美好”的全新品牌主张，聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度。

在此主张下，中梁持续推动“星海、云璟、鎏金”三大产品系落地并不断升级，精研4.0产品，聚焦“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”等多维度，对生活场景持续赋能。

基于不断提升的产品力，上半年，中梁也荣获包括【GHDA环球人居设计大奖】、【德国柏林设计大奖】、【金盘奖】等在内的国际及国内数个设计奖项。

亚布力智库研究员武亮表示，随着供需关系迈过平衡点，以及楼市调控的常态化，房企真正进入产品层面的同题竞争；放慢速度并不意味着竞争在弱化，有远见的优秀企业，正在全面展开产品力的升级运动。

在楼市资本论看来，土储和产品财报数据体现不出来，但却无比重要。外界只看到中梁很快，但没有看到中梁拓展城市很慢，打造产品很慢，而产品的慢，成就了公司发展的快。

慢就是快。

显然在这个产品为王的时代，中梁控股凭借产品力，在利润、销售进度上的优势正在不断显现，值得市场给予更多的估值溢价。

【三】刹车：手握355.4亿现金

弯道超车在于减速而非加速。

如舒马赫所说，在恰到好处的时候踩刹车，才是开快车的底层秘密，而这需要超强的节奏感与控制力。

能够发现，这一路中梁都走的很有节奏和把握，该扩张迈进的时候不曾犹豫，该放缓步伐求质量的时候也未曾冒进。

作为规模扩张中的一个重要门槛，完成千亿目标是中小房企未来可持续发展的必要保障，也是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础之一。

因而中梁一度加速奔跑，在市场垄断格局中有了立足之地。

楼市资本论研究院看来，突破千亿销售规模后，中梁就撕去了“高周转”标签，开始了高质量发展的道路，通过提升了运营水平，改善了债务结构，从而带动营收及盈利水平高质量提升。

比如今年上半年，在行业陷入调控深水区，融资环境也整体收紧背景下，同行的现金流表现大多出现同比减少。而中梁却凭借强劲的销售和良好的回款，逆市实现现金流的正向增长。

报告期内，公司持有总现金约355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债。

在高回款率和持续降负债措施的引领下，中梁控股也迎来了“三道红线”指标的改善。

2021上半年，中梁控股资产负债率已经改善到了79.3%，净负债比率更是大降9.8个百分点至56.1%，现金短债比率则达到了1.2。

好风凭借力。

经过认真研究，楼市资本论从2021中期报可以看到，中梁在追求规模扩张的同时，公司始终注重高质量发展，在不断“蜕变”中向前。

中梁正稳握双向盘，穿越周期，向高质量发展目标稳健前行。