从房企三季报解读“黑马股”荣盛发展

不得不承认，在经历了飞速狂奔的黄金十年后，房地产行业正步入前所未有的调整震荡期。然而，就在这风云变幻之中，也有房企只当是清风徐来，波澜不惊。

楼市资本论注意到，在地产股耐人寻味的下跌时，多家公募和私募机构已悄然抄底低估值地产股；最多时10月底一天，就有167亿北向资金，大幅向地产板块流入。

原因不难理解：虽然房地产行业增速逐步放缓，但行业规模尤在，经营稳健的优质房企更有望获得超额收益。

就像股神巴菲特所说，“在别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，现在正是布局地产股的窗口期。但是，“贪婪”绝不是随意买入。楼市资本论研究院从短期到长期复盘公司发展逻辑，荣盛发展正以“地产黑马股”之姿成为资本市场的关注目标之一。

【一】看短期：千亿销售达成与高息分红

一直以来，在崇尚价值投资的资本市场，对上市房企的估值指标有三个不变的标准：销售规模、营收规模、盈利能力。

楼市资本论研究院以此逻辑去寻找标的，荣盛发展是既跑得好又能保持高分红的房企。

自2018年荣盛发展销售额首次突破千亿后，即使面对疫情的冲击，和“三道红线”的收紧，公司依然连续三年守住千亿门槛，且不断创下新高度。

在近日披露的2021年10月份销售数据中，荣盛发展累计实现签约面积916.52万平米，同比增长18.39%；累计签约金额1036亿元，同比增长22.12%。而在三季报中，今年前9月，荣盛发展完成了923亿元的销售额，同比增幅高达25.24%。按照这个节奏，完成1300亿元的年度目标，应该没有悬念。

如果说销售规模是营收体量的领先指标，回款率高低则决定后续的收入确认。从营收来看，荣盛发展1-9月实现营业收入459.2亿元，同比增长5.17%，可见荣盛发展销售数据的含金量。

此外，楼市资本论将荣盛发展视作A股中颇具潜力的投资标的，还有一大重要原因：自上市以来，公司就保持着高股息分红。

连续稳定的现金分红，是衡量上市公司财务和经营状况优良的关键标准之一。在全球低利率时代，高股息率的股票无疑会成为投资者眼中的香饽饽。

荣盛发展在上市14年来，至2020年底累计现金分红118.37亿元；2015年-2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，这一水平跑赢了A股绝大多数企业。

与此同时，截至2021上半年，荣盛发展3741万平米的土地储备，也保障了其未来3年的稳健发展。

一方面，荣盛积极进行全国化布局，聚焦性地重仓长三角、珠三角地区。上半年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，计容建筑面积302.86万平方米，购地金额123.4亿元。其中长三角、珠三角的投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。

战略结构的前瞻性调整，平抑了河北地区市场下行对荣盛发展整体业绩的影响，为公司2021年的销售回款奠定了基础。

另一方面，作为扎根环京发展的企业，荣盛发展正迎来全新政策机遇。

荣盛发展在雄安新区和大兴国际机场利好辐射范围的前瞻布局，如张家口、廊坊、天津、保定、沧州等城市，受双重利好辐射的土储达1084.05万平米，占京津冀总土储的68.79%，发展潜力毋容置疑。

楼市资本论认为，荣盛发展目前3倍左右的市盈率，无疑正处于历史低位；确定的业绩增长和超高股息率，则昭示着荣盛发展的潜在价值，值得投资者关注。

【二】看中期：全线“绿档”手握大量现金

在当下判断一只地产股是否具有黑马潜质，财务稳健也是一大考量。

毕竟，整个行业无论是市场还是金融都已趋于计划性，没有一个指标比充裕的现金流更让投资者安心，稳健的财务表现才是一家房企永续性的全部考量。

反观荣盛发展，在房地产上行期突破千亿实现规模迅速扩张后，自去年则驶入降杠杆车道，以保证公司安全稳健运营。

1.“三道红线”下的绿档企业

截至2021年9月30日，荣盛发展正式成为“绿档”企业，且三大指标距离红线均留有较大空间：现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，剔除预收账款后的资产负债率为69.49%。

负债率较期初下降了21.29个百分点，降杠杆力度之大超过市场预料，也足见2021年荣盛发展降杠杆的决心和行动力。

在三道红线穿透底部，硬性收缩企业借贷能力的大背景下，荣盛发展无疑在融资端有了更多腾挪空间，进一步保障资金安全。

2.现金流连续四年为正

三季报还显示，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元。

事实上，荣盛已连续四年及一期保持经营活动产生的现金流量为正。在当下资金链紧张、现金奇缺的地产行业境况中，这一指标已成为房企最大的底气。

3.短期借款减少51.37%

截至三季度末，荣盛发展的短期借款余额为9.58亿元，比年初19.69亿元减少51.37%，构筑起更高的财务安全边际。尤其在最近频频爆雷的美元债市场，自7月份以自有资金偿还本息共计2.61亿美元的债券后，到今年底荣盛发展已经没有到期境外债券兑付压力。

参考荣盛发展对财务安全的长期重视，楼市资本论认为，当前投资环境下，如何增强确定性，保障即使在极端监管环境下也能获得稳健的增长及盈利能力，是长期主义者的必要考量。

【三】看长期：三大战略定力穿越未来

对荣盛发展三季报的整体观感就是：有条不紊。而探究荣盛发展面对市场波动和行业变化淡定从容的表现背后，楼市资本论认为离不开其强管理、升产品、重服务三大战略定力。

定力一：强管理

行业已达成共识，管理红利已成为房企未来比拼的最核心竞争力，其最核心的指标就是经营效率。

早在房企调整经营策略之前，荣盛发展就颇具眼光的采用取法于丰田公司首创的“Just In Time”管理法，并将其改造为“刚好及时”管理法。

在今年，荣盛更是开始采取高管联合办公，深化运营效率。所有的业务链条，都确保严丝合缝地衔接，确保资源不浪费，效率最大化。

定力二：升产品

就房地产市场而言，未来更长远的周期是存量厮杀，对房企的考验是如何倚仗产品力带来溢价能力。把时间拉长来看荣盛发展，会发现其对于升级产品的路径一直是清晰的，“造园、造寸、造福”理念一以贯之。

荣盛发展创始人耿建明来自江苏南京，江南园林的产品基因扎根在荣盛北方项目呈现，并成了在各区域城市形成强竞争力的重要支撑。“小桥流水、曲径亭台”，成熟的造园技艺和理念，也成为其产品系的点睛之笔。

亚布力智库研究员武亮表示，虽然未来整个行业规模遭遇天花板，但优秀房企的增长还远未到顶，产品力将成为这些企业撬开天花板的口子。

在今年揭晓的“金盘奖”评选中，荣盛旗下6个项目斩获7项大奖，显示其产品力得到业内高度认可。楼市资本论看来，放慢速度并不意味着竞争弱化，有远见的优秀企业，正在全面展开产品力的升级行动。

定力三：重服务

除了提高运营效率，优化产品外，荣盛发展的第三大定力来自于服务。

荣盛发展今年通过其物业板块“荣万家”的上市，进一步探索以内修服务力锻造“功底”，在满足客户新需求、营造新生活方式上，探索社区服务边界和深度，推出“物业＋”增值服务体系。

增值服务方面，荣万家构建了八大模块的生活服务生态圈，包括社区资源、社区媒体、社区美居、房产经纪、社区零售、汽车洗美、社区金融、社区食堂。并升级了线上线下一体化的生活服务平台，其中，米饭商城、社区团购、房产经纪、美居业务、洗车、超市、大集等等业务不断孵化成长。

总结来说，楼市资本论研究院认为，房地产是国家财富和家庭财富的稳定器没有改变，行业建立长效机制属于与宏观经济的周期互动范畴。一些高杠杆、低货值的房企，生存压力将进一步加大；而对于杠杆稳定、货值充分的房企来说，优势则会凸显。

至此，衡量地产黑马股的方法论也已然清晰：在向下空间非常小、向上空间非常大的低估值板块中，锁定经营稳健的高分红股票，像荣盛发展这样房企值得重点关注。