正荣地产：聚焦有序生产经营 积极盘活资产优化债务管理

2020年，房地产跨过“全国商品房销售金额17万亿”的顶点，进入调整期。2021年，房地产在频发的“黑天鹅”事件中，出现行业性的流动性危机。

“2021年对正荣乃至整个中国房地产行业而言，都是非常不同的一年。”正如3月31日正荣地产(06158 HK)2021年度业绩会上，董事局主席黄仙枝所言，自四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，也无法在公开资本市场再融资。

“种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困难依然不退缩、不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定，努力进行自救。”黄仙枝坦言。

的确，狭路取道、逆水行舟，这个时候往往勇气比技巧有用、信念比结果珍贵。

在2021年财报中，正荣地产仍展现出整体稳定的销售和经营能力，储备了不错质量的货值，债务结构持续优化。

2022年，正荣会继续加快销售、降本增效、资金回笼，同时协商债务合理展期，以时间换空间。

聚焦有序生产经营,

依托优质土储紧抓销售回款

正荣地产仍维持着稳定的基本面。

年报显示，2021年正荣地产总资产同比增长15%至2538亿，实现营业收入370亿元，同比微增；净利润12亿元，核心利润22.8亿元；同时，预收楼款大幅增长50%至910亿元，能确保未来1-2年的结转收入。

开发业务层面，2021年正荣地产完成了1456亿元合约销售金额，基本实现年初所制定的目标，期内公司补充了430万平方米的土储，确保今年的可售资源。

截止2021年底，正荣地产的总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。

值得一提的是，正荣地产的土储82%位于一二线核心城市，它们创造了高达90%的销售金额，同时合约销售均价16545/㎡，较2020年的12295元/平，继续增长了34.6%。

由此可见，正荣产品面向市场主流客户群，有足够的销售和溢价保障。

并且2021年正荣的土储权益比和并表比，分别提升到60%、64%，能分享更高的项目收益。

（正荣地产2021年区域销售贡献结构图）

良好的基本面和高质量的土储，决定了正荣地产维持经营稳定、推动销售回款，具有实际的保障。

数据显示，在2021年，正荣的新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。

2021年正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户，2022年一季度顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过19000户。

黄仙枝表示，目前公司聚焦有序生产经营和回款两大工作，战略上以“保交付、保供货，保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。

盘活资产 调整架构

最大程度回笼资金

据了解，除保证正常开发与销售，为最大程度保存现金，正荣地产已暂缓了今年的新增拿地，控制规模。

同时，正荣地产也从内部管理、资产盘活等方面，进一步加快回笼资金，缓解流动性困难。

盘点可见，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。

据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约在40多亿。

同时，正荣地产的合作项目约20-30个，也正与国企、央企等背景的合作方洽谈股权转让。

如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际回流可用，还需要一段等待时间。

在此之前，正荣已经从内部进行了一轮调整，以保证公司运营。

据了解，公司的组织架构实施“精总部、实区域、提效能”，从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域，实现分级授权；同时精简人员架构，保持核心管理团队稳定，加强跨部门协同；同步开展“降本增效”，进一步细化费用及固浮管控。

“在过去一段时间，公司全体员工团结一心、各司其职，全力恢复企业自身‘造血功能’。正荣会坚持以‘盘活可用资金和优化现金流’为总体经营方针，期待逐步企稳向好。”黄仙枝表示。

以时间换空间

保证财务稳定和可持续发展

债务方面，截止2021年年末，正荣地产的负债结构仍处于合理水平。

表内，公司剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。

至2022年，境外资本市场和经营环境巨变，美元债在总融资中占比29%的正荣地产受到不小影响。

数据显示，截止2021年末，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿，境内债则至今无任何实质性违约的情况。

据介绍，正荣的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约、1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险；境内也在3月完成了一笔ABS的展期。

“其他的短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况而安排，並且会积极与金融机构友好协商。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示。

这客观上会大幅缓解正荣的短期流动性压力，给公司争取经营回款的时间。这也意味着，正荣步入了风险处理的相对稳定期。

以时间换取空间，正荣地产打了一套组合拳——保交付、抢回款、售资产、缓拿地、调结构、活债务。2022年将交出怎样的答卷，值得耐心与等待。