坚守三大战略定力不变，银城国际销售253亿创新高

地产行业，哪几家房企的房子竞争力强？

楼市资本论就这个问题，问过不少业内高管，其中在长三角区域的很多人提到了同一个名字：银城国际。

不久前，银城国际发布2021年业绩报，全年实现营收87.5亿元；毛利约15.1亿元，同比增长约30.1%，毛利率为17.2%，同比增长约6.4个百分点；年内溢利增加约25.7%至约4.85亿元。母公司拥有人应占年内溢利约1.42亿元。

尤为值得关注的是，2021年度银城国际总合约销售额按年增长约9.0%至约253亿元，创历史新高。合约销售建筑面积约113.6万平米，合约均价22265元/平米，增长10.6%。全年综合回款率更是高达106%。

业绩亮眼的银城国际秘密在哪里？

在楼市资本论看来，从本质上讲与文章开头问题的答案同源，银城国际优异的竞争力不仅在圈内获得广泛认可，在需求端也成为客户的人气之选，业绩本身就是最好的明证。

【一】从南京城杭州，发现去化天王的战略定力

手头几个银城楼盘的去化成绩，非常能说明问题。

据了解，银城国际的南京云望府项目2021年总计推售914套住宅，三开三罄，并且全部是在开盘当天售罄。

以南京封面著称的金陵玖园项目于2020年12月底首开，至2021年底，三开三捷，亦全部售罄。

不仅南京的项目火，银城国际落子在长三角另一核心城市杭州的项目也卖出同样的效果。

杭州观湖之辰项目于2020年11月首开，截至2021年5月-9月，七开七罄，年度签约超41亿，回款38亿。开盘不到一年，1439套房屋实现全部售罄。可以说，银城国际的产品已具备现象级的火爆销售特质。

银城国际的品质，为何能在业界、市场同时获得如此高的认可？

在楼市资本论看来，在大家都在追求“管理红利”、“长期主义”的今天，银城国际对产品品质、深耕区域和稳健财务三大战略定力的牢固贯彻，建立了一套房企的成功原则。

【二】战略定力一：品质为先，销售额253亿创新高

如果，像美国建筑大师沙里宁说过的那样：建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负。

那么，对南京民众来说，能实现这个抱负的一定有金陵玖园。

这个在财报中，被银城国际重点提及的项目，凭借优质的地段、山水和文脉资源，稀缺的别墅形态，匹配藏品级的品牌与产品，实现了地段、客户、产品、品牌、物业五位一体的默契组合，一经面世就成为代表南京地域性、国际化、现代化居住文明的一个新标杆。

金陵玖园有多被认可？彼时开盘前销许还在申领中，乃至首付8成，验资1500万的门槛也没挡住大家的热情。最高单套总价超4000万的项目，开盘当天就售罄了。并且是再开再售罄，三开三售罄。还拿下了，南京市2000万元总价以上住宅成交面积、套数、总金额的3个第一，领军南京住宅销售市场。

作为金陵玖园的开发商，银城国际对其地段价值的深度解读和研判能力，乃至匠心打造由此可见一斑。

正如银城国际一直强调的那样，专注于为全龄客户开发优质住宅物业。目前，银城国际针对不同年龄客户，精心打造了“颐、尚、致、中、和”五大优质住宅系列，满足长者、年轻一代、中等收入家庭、改善型家庭及高收入家庭等客户的不同需求。也因此，南京的金陵玖园只是银城国际众多优质产品中的一个代表，像这样热销的项目在2021年还有上文提到的南京云望府以及杭州的观湖之辰，等等。

杭州德信银城观湖之辰

用产品力踏踏实实抓住消费者心的产品，自然就可以卖得好。2021年业绩报显示，在南京、杭州人气火爆的银城国际在这两地的销售额分别占到总销售额252.94亿元的31.2%和33.9%。

与此同时，优良的产品造就稀缺性，也让其价格空间得以拓展。在这一年，银城国际的合约销售建筑面积约达到113.6万平方米；合约平均售价约每平方米人民币2.23万元，同比增长约10.6%。而从2018年算起，三年复合增长率高达38.4%。

此外，值得注意的是银城国际的综合回款率也创下历史新高，达到106%，保持行业内领先水准。

银城国际在保持销量规模稳步提升的同时，始终保持企业战略定力，坚持品质与服务同步发展，在客户满意指标上维持较高水准。数据显示，2021年银城国际年度客户总体满意度为88%，全年交房满意度为87%，房屋体检服务总体满意度为95%，均处于行业标杆水平。

楼市资本论认为，说一千道一万，开发商的本质就是满足大家居住需求的产品生产商和服务提供商，也只有在这两方面保持长期的专研精进，才能提升自身的核心竞争力。显然，银城国际做的不错。

【三】战略定力二：深耕长三角，新增货值443亿

没有使命，就无法建立长期主义的信念，银城国际对长期主义的坚持，在开发优质住宅物业之外，还体现在其对长三角区域的深耕战略上。

银城国际总部设立于南京，自2002年起开始从事物业开发，也自2002年起，就连续18 年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，并于2019年初登排行榜第一。

作为掌舵人黄清平在业绩报告中，也肯定了银城国际2021年坚持立足南京、深耕长三角地区的发展方针和坚持品质与服务并重的产品理念，才取得整体业务保持稳健的发展势态。

这个战略成功的逻辑不难理解。

亚布力智库专家武亮认为，在行业步入调控深水期的当下，长三角都市群作为中国经济最发达的区域之一，凭借对流入人口的虹吸效应，需求依然强劲，房企产品销售自然更有保障。

数据还显示，2021年银城国际持续采取多元优化的拿地渠道，实现南京、苏南、浙江、淮海及安徽五大区域市场进一步精准深耕。于年内共获取14幅地块，新增总建筑面积约297万平方米，新增货值443亿元。总土储近725万平方米，其中应占权益土储建面约为471万平方米。

吃到长三角发展红利的银城国际，在业绩报告中展望未来，强调将继续聚焦长三角区域，并认为随着楼市抑制因素消失，需求会逐步释放，长三角区域仍将是中国最具有活力、需求旺盛的市场。

数据显示，截至2021年底，银城国际实现年末资源总量约700亿元，其中未取证及已达未取的全口径库存资源约250亿元，在途资源将于今年陆续释放，同时约九成资源分布在一类及二类城市，整体安全边际较高，为未来合约销售提供可靠来源。

楼市资本论认为，不仅产品优质，还选对了最有购买实力的消费群体所在地长三角，银城国际的业绩必然会实现可持续的稳健增长。

【四】战略定力三：稳健财务，融资成本降至7%

不仅在销售与回款两个指标上做到了新增，在面对“三道红线”、“双集中”等政策背景下，银城国际也在积极优化财务结构，并在融资渠道上做到了成本的下降。

楼市资本论了解到，银城国际的平均融资成本从2020年的7.7%下降到了2021年的7%。相对应地产行业正遭遇的资本寒冬来说，这是一个让不少房企都眼红的成绩。

与此同时，银城国际的负债规模和结构也均有改善。其2021年末有息负债总额是136亿元，同比下降5.1%，其中银行借款90.33亿元，占比66.3%。短期负债下降14.5%至47亿元。短期借款占比则下降至35%。银城国际高管层表示，有意识、有目的压降负债，就是银城国际拥抱地产行业新态势的政策。

值得一提的是，银城国际在2022年有2笔到期美元债。于2022年3月16日到期的本金总额为1.65亿美元境外债，已在不久前的2月25日进行了交换要约，利率提高至13%，期限为364天。银城国际还在3月10日回购注销了本金约6200万美元的票据，并于3月16日安排资金兑付票据，本金约660万美金，已悉数妥善安排票据的兑付，避免违约。

银城国际还适当布局了一些联合营项目，在拓展规模的同时，其负债比例和结构跟以往年度相比，得到了更加优化。

对于未来的发展，银城国际的管理层强调，会更加注重公司的健康度，降杆杆、保现金流、保安全，并于去年开始就提出了“有质量的发展”，“过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天，也不适合我们这种企业的发展。”在财务方面，银城国际也会合理安排公司现金流，安排好兑付计划，维护其对资本市场的承诺。

综合银城国际的业绩和高层解读，楼市资本论认为，银城国际努力维持业绩增长和防控风险之间的平衡，其战略定力还是在于要带给客户更长期的价值。市场是多变的，政策是多变的，各种灾害也是不可预测的，但银城国际宁可发展慢一些，也不希望因为战略或者投资的失误而让客户遭受损失。

能坚持产品品质和服务品质，并按约兑现，在当下已经是优秀房企的代名词。

在楼市资本论看来，银城国际二十余年来，在产品品质、区域深耕和财务稳健上坚持的战略定力，也回应了其专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业的企业承诺。

憧憬未来，相信这份承诺依然会持续兑现。