贝壳业务生根：上半年净收入263亿，Q2家装逆市增10%

大树之繁荣，皆因其根。

如尼采所说：“愈想向高处、光处升展，它的根就越要向地下、黑暗处伸入。”

在楼市资本论看来，贝壳作为一个产业互联网平台，是以居住为中心，提供租赁、买卖、家装、家服等一系列围绕着家的服务。而无论关键词是“住”还是“家”，贝壳显然都找准了自己的“根”就是要满足人的基本需求、并不断向更美好升级。

8月23日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布2022年第二季度财务业绩。贝壳二季度总交易额（GTV）为6395亿元，同比下降47.6%，这也让其上半年的总交易额达到12255亿元，实现净收入263亿元；二季度净收入为138亿元，调整后净亏损6.19亿元。

考虑到中国房地产这一轮前所未有的行业大调整，整个产业链都深受波及，贝壳下降的交易额也在意料之中。但与此同时，贝壳二季度的净收入则超出了其业绩指引上限30%，这就超出了市场的一致预期。

更令市场惊讶的是，二季度，贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战，家装家居业务pro forma收入（假设全季度并表圣都家装业绩的情况下）13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。作为对比，中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示，第二季度头部家装企业产值则同比下降21%。

毫无疑问，全面围绕消费者住好的“根本问题”发力，提出“一体两翼”发展战略的贝壳，在面对行业级危机时，在主体业务向下更深的“扎根”展现出“稳”实力之外，也体现出新业务“生根”的创新能力。

在楼市资本论看来，贝壳的这份半年报与众多房地产同行比，都堪称能打，还颇具行业创新样本之风范。

面对几多风雨，2022年贝壳的一个关键主题就是：生根。

主体业务：扎更深的根

遭遇行业危机，唯有快速沉着调整变革，治标更要治本，才是适者生存能力、战略调整能力的体现。

以房产交易业务为主的“一体”，贝壳想要做好服务的“根”，就在与广大客户、消费者紧密接触的一线经纪人和一线门店端，这里是贝壳业务的主树冠，同样也是所有贝壳人的根系所在。

楼市资本论了解到，贝壳近来从人力组织到运营机制采取了一系列系统化举措，来切实提升平台的经营能力和经营效益。首先就是确保稳定的门店和经纪人网络规模，以及全方位机制化的增效降本，做好抢抓楼市筑底复苏机会的准备。

1、高层下沉一线，让组织扎根更深

在贝壳有一个传统，市场震荡调整的时候，高管都会带头到一线去，让组织更深入的扎根市场。过去这几个月，贝壳平台上百余名干部中，接近一半人下到门店，或是学徒设计师、装修经理，或是初级经纪人、租房管家。就连贝壳董事长兼CEO彭永东也不例外，这次是到杭州圣都门店做学徒。

得益于高管与基层人员的零距离接触，贝壳在预防大企业最怕的“官僚病”的同时，也让中后台与客户需求有了最真实的共鸣，进而从公司整体业务链条上，帮一线员工解决问题，最终服务好客户。

这样的机制显然是有效的。

半年报数据，二季度末贝壳连接活跃门店数超过41,000家，其中平台连接活跃经纪人超过38万人，环比跌幅收窄至0.4%。可以说，在行业动荡大背景下，贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率更是降至仅1%-3%。非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至仅5.6%。

2、全链条优化，新房二手房业务快速恢复

听得到一线轰鸣的炮声，不仅稳定了团队人心，还能更为精准的排兵布阵，把弹药输送到更需要的地方，从而让业绩有保障。

贝壳旗下的房产经纪直营品牌链家，在房源端、渠道端和运营方面全链条优化，着力改善经营结果、经营质量，通过治理亏损门店、提升人效、积极投入社区防疫等举措，在疫情好转后业务实现迅速复苏。

二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。6月，在北京、上海疫情得到控制后，贝壳的当地市场也实现快速恢复。

与此同时，得益于持续在新房创新业务上发力，贝壳也抓住了开发商年中冲刺业绩的机会，在总体低迷的新房市场也分得一杯羹。二季度，贝壳新房完成GTV 2,227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%。其贡献利润率也在第二季度达到了24%，为两年以来的高位。特别是第二季度，贝壳新房业务的现金收入比为1.27，现金生成能力突出。

不论房地产行业发展的好与坏，居住服务必然是大规模长期存在的。楼市资本论认为，作为提供居住服务的平台，其核心离不开用心去感受用户的需求。只要抓好品牌、产品、服务做到位，做到极致这个“根本”，就总会赢得市场和广大消费者，即使短期有波动，长期也一定会收获丰厚的有形资产和社会效益。

培育新根一：家装家居逆市增长10%

让主体业务的根生得更深之外，培育新根能让根系更发达，更能抵抗风雨来临。

对贝壳而言，收购圣都家装可不只是简单的一桩生意，而是让自己培育出一个与原有体系紧密融为一体的新根。

去年7月，贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间，贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等高效、全方位融合，产生明显的协同效应。比如，圣都加入后带来的供应链，帮助被窝（贝壳旗下整装品牌）客单价同比提升33%。贝壳的主体业务（二手和新房交易服务业务）流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。让这笔收购，成为贝壳的得意之笔。

二季度，贝壳家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。作为对比，据中国装修业协会住宅产业分会数据，第二季度头部家装企业产值是同比下降21%。

亚布力智库专家武亮认为，每个企业的使命都是不一样的，但在切实构建美好居住生活的理念下，可以看出圣都与贝壳已经高效、全方位的融合在一起，展现出很强的协同效应。

培育新根二：租房业务规模高质量拓展

楼市资本论了解到，截至二季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。其中，贝壳分散式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。

一如贝壳的信仰“做难而正确的事”，扎根于社会的发展，这个很难得。

比如，针对高校毕业生最急迫的租房需求，贝壳在6月联合发起了针对应届毕业生租房的“新青年计划”，为初出校门的应届毕业生提供房租优惠、佣金减免等服务，帮助他们解决租房难、租房贵等问题。截至2022年7月31日,“新青年计划”成交单量超8,000单,让利毕业生超过1,200万元。

与此同时，作为供给端，针对一、二线城市出租房源的最大提供人群，散户业主出租房屋费时费力，受到市场的波动及租户行为不可控等因素的影响，在出租过程中还面临着出租慢、租金没保障、租后不省心等诸多问题，贝壳则拿出了“省心租”等解决方案。

在楼市资本论看来，包括房地产在内，大多数行业目前普遍处于模式创新、技术迭代的关键期，这个时候，需要少一点对成功的急躁，需要一点看淡结果的浪漫主义，扎更深的根和培育新根或将在未来赢得更大的回报。

如同贝壳彭永东所言：“随着‘一体两翼’战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。我们会持续专注于加强我们独特的产品及服务，赋能我们的服务者，以更广泛及更深入的方式为客户服务，从而支持我们的长期增长。”

楼市资本论看来，在外部环境相同的情况下，一家企业业务“根系”决定了其未来的发展高度。我们经常说不要满足于“赚快钱”，对企业来说，就是不用太过于追求容易出业绩的“短平快”项目，要做时间的朋友，做能不断夯实企业竞争力的事情。

拥有深厚根系的贝壳，未来的前景值得期待。