从中报看头部房企如何穿越周期

一年一度的上市房企中报季，基本画上了句号。

楼市资本论了解到，截至9月7日，有超百家房企发布了2022年半年报或中期业绩预告。中海、龙湖、绿城等头部房企，也都陆续召开了业绩发布会。

与“寒意料峭”的预期不同，龙湖、万科、中海等不少头部房企掌舵人在业绩会的发声，都是对未来充满信心。春江水暖鸭先知，身处楼市第一线，在他们眼里的房地产行业，或将迎来新的转机。

楼市资本论研究院分析大势，通过梳理头部房企的中期业绩，以“财务指标、业务指标、领导人指标”三大模块为研判标准，拆解“穿越周期”的房企密码。

财务指标主要是现金短债比等体现偿债能力；业务指标包括利润率、营收、交付情况以及土地储备等；最后的企业领导指标，则是掌舵人对市场宏观与微观的把控能力。

能做好这三个层面的房企，不仅“穿越周期”游刃有余，对整个行业的健康发展都将起到良好的示范作用。

【一】财务指标分析：充盈的偿债能力

资金密集型是房地产行业的主要特征之一，因而资金的流动性管理十分重要，特别是如今的疫情叠加经济形势疲弱背景下，更是关键到致命。所以，先看现金短债比这个指标。

1、现金短债比

从偿债能力看，头部房企中，龙湖持续表现优异。2022上半年末龙湖现金短债比达到4.1倍，即使是剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍为3.09倍，持有现金充足，足以支付短期负债。

此外，2022上半年末龙湖净负债率为55.3%，仍维持行业较低水平；剔除预收后的资产负债率为68.1%，全面绿档。

中海、万科等一众央国企背景房企，普遍绿档，债务压力可控。碧桂园、美的、绿城则有一道红线超标：剔除预收款后的资产负债率超过70%。相对来看，旭辉、绿城的杠杆稍高一些。

2、融资成本

头部房企融资利率可以说已经进入4%时代，基本上都能保持在5%以下，仅新城控股融资成本稍高。

值得关注的是，融资成本最低前5名房企中，唯一的民企是龙湖。截止2022上半年，龙湖集团平均借贷成本为3.99%，平均贷款年限为6.28年；其中非抵押债务占总债务比例为73.1%。特别是优秀的债务结构（短期借贷占总借贷比例10%）甚至低于部分同规模的央企或国企，这也让龙湖拥有了更多发展可能性。

楼市资本论关注到，2022年5月，龙湖集团就被监管机构选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，首单分别成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS。就在上月底，8月25日，龙湖集团2022年度第一期中期票据完成簿记，发行规模15亿元，期限3年，票面利率3.30%。这也是中债信用增进投资公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

在偿债能力方面看，论硬实力肯定还是中海、保利央企占优，但是以上几个关键指标对比下来，龙湖依然排名靠前。

在亚布力智库专家武亮看来，如果说万科是行业的预言家，那么龙湖则一直是默默的行动家，龙湖对于行业的前瞻性预判和思考，全部体现在行动中。这也让现金充足的龙湖成为最具穿越周期能力的民营房企。

【二】业务指标分析：依然充满韧性

进攻是最好的防守。没错，相对稳健的财务，确保积极进取的销售业绩或更为关键。楼市资本论接下来带大家看看典型头部房企的经营业绩情况。

1、营收&盈利

在房地产行业普遍出现业绩大幅下滑及亏损的大环境中，万科、碧桂园、保利发展、龙湖等头部房企依然保持住了营收及盈利的韧性。

今年上半年，万科实现了营收净利的双增长：营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，毛利率20.5%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

碧桂园则在上半年实现营收1623.6亿元，毛利润约为172.1亿元，毛利率10.6%，净利润约为19.1亿元。

保利发展上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。与此同时，中海地产上半年实现收入1037.9亿元，同比减少3.79%；股东应占溢利为167.4亿元，毛利率23.5%。在行业整体处于下行周期的形势下，与同行业比较来看，保利发展和中海地产的毛利率仍旧处于较高水平。

位列营业收入榜第五名的龙湖集团，在上半年实现营业收入948亿元，同比增长56%，实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%；销售回款率也达到了100%，是比较难得的营利双增房企。

2、保交付

“保交楼、稳民生”已成为当前住房工作的迫切任务，因为只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，接下来的市场才能稳定恢复。

2022年上半年，41家对外公布交房成绩单的房企，已交付房屋套数总额超过123万套，涉及1300多个楼盘，其中分批次交付的含217个项目。

数据显示，碧桂园2022年上半年累计实现超25万套房的如期交付。万科上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付。中海地产则在今年上半年累积交付5.3万套，按时交付率达到100%。龙湖则在全国49 座城市，共交付了5.2余万套房源，超3成实现提前交付。绿城按期交付5万套，旭辉交付近4万套。

以上房企在保交付方面的态度与努力，正如正如龙湖执行总裁陈序平所说，“不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。行业再难、再有挑战，这一点不会变。”

楼市资本论认为，只有看得见、摸得着的真实房源，才能提升购房者的安全感，才能真的有助于楼市的复苏。今年上半年，在房屋交付方面努力的房企都值得点赞，他们不仅以强劲的“交付力”推动销售回款，还提振了业主、市场和行业的信心。

3、土储

土地投资是房企经营中关键一环,合理的土地储备决定了未来3-5年房企的业绩，也是房企穿越周期的基石。

据乐居财经数据，2022上半年,万科、中国金茂、中国海外发展的总土储超过7000万平方米；龙湖集团、华润置地、绿城中国的总土储超过5000万平方米。

可以说，土储“总量高、质好”且足以支撑3年左右去化的企业，未来在投资方面将更加从容，有更高的自由度。

楼市资本论认为，头部房企从稳健的财务、充满韧性的业务营收到保交付和充裕的土储等方面，久久为功，都成为穿越周期的基础。

【三】领导力指标分析：凝聚共识

有资金保障，也有了业务实力打底，再有十足的信心，房地产行业的整体复苏指日可待。这信心，楼市资本论从各房企掌舵人的表态中体会到。

万科郁亮表示，按照自然更替的速度，一二线城市每年大概需要淘汰3亿㎡左右，现在的开工速度，连这个自然更替速度都打不到。“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。”房地产一定是常做常新的，未来仍将是一个10万亿的市场。

龙湖执行总裁陈序平指出，6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象，不少城市开始看到转机。今年的整体市场走势，将是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场会往向好的方向走。

必须要提的是，就在不久前，龙湖遭遇恶意做空时，其创始人吴亚军宣布以股代息，增持55.57亿港元股票，霸气护盘。紧接着在8月14日，多家银行力挺，龙湖集团获得35亿港元的银团贷。在中期业绩会上吴亚军则表示，龙湖早在多年之前就对有可能出现的行业大周期进行了提前准备和布局，如果行业一直上行，公司也容易养出骄兵悍将，包括管理层也会有一些自以为是的行为，经过这次周期的调整，管理层更加谦逊、勤勉，“行业周期不一定全是坏事。”她说。

中海地产颜建国认为，当前的市场处于上下半场的转换期。下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场。他认为，需求来自于多个方面，包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。所以有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是中海地产对房地产中长期市场很有信心的原因。

华润置地李欣认为：“房地产始终是支住产业。行业仍是一个十万亿级的大市场。”李欣说，虽然当前市场总量下行，赢利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，刚需和改善性需求得到支持，已经出现阶段性市场反弹，未来行业会更加健康地发展。

楼市资本论认为，可以说在地产圈头部企业家群体中，基本形成共识，那就是行业已经触底，在长期向好的趋势下，正迎来反弹。

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。龙湖、中海、保利等头部房企，在复杂艰难的行业环境下依然交出一份不错中报成绩单，在财务安全、业务高效运营、卓越领导力方面，是他们应对未知的准则，也由此历练出穿越周期的特质与能力。

楼市资本论相信，每轮深度调控，都是对优秀房企的一次涅槃，注入强大的新生力量，完成从优秀走向卓越的惊险一跃。