万创国际要IPO五连刷？汪明来直面做规模or降负债

当下，对不少小房企而言，能有效链接资本市场就是续命。

相比2018年12家内房企在港上市的高峰，如今内房企赴港上市的风口显然小了很多。据不完全统计，截至目前今年成功赴港上市的房企仅有6家，包括汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股、大唐控股。四次递交招股书失效的万创国际等房企，在颇为严峻的市场中如履薄冰。

分析万创国际四刷IPO皆失败的原因，楼市资本论发现，这家扎根安徽的小型房企，不仅资本负债率曾一度高达1200%，还因发布虚假广告被罚26万，而其背后还有更有较为复杂的公司管理层，有着“朱元璋洪武之治梦”的创始人汪明来，面临着负债做规模与谋求利润求安全的选择。

万创国际的泱泱大道在何方？会第五次闯关IPO吗？

【一】汪明来贩鱼卖菜出身，喜爱研究朱元璋

说起万创国际，其前身可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。

楼市资本论了解到，这是一家长期扎根安徽省淮南市的本土房企，因为开发当地最大的综合住宅项目——“泉山湖项目”而领跑淮南楼市，跻身淮南本土房企前三强之列。

而其背后的创始人是安徽商人汪明来。

据媒体报道，1961年，汪明来出生在肥东一个偏远的小村庄。贫苦的生活让汪明来上完初中即辍学务农。兴许是有着相同的贫困童年，据了解，汪明来很喜欢研究明朝皇帝朱元璋，出生贫困却成一代君王，朱元璋的人生高光或多或少也影响着汪明来的一生。

辍学没多久，汪明来便放弃了家中农活只身去往合肥，贩过鱼、卖过菜，干过装卸工。之后，又倒卖过旧房料、收购过黄麻，办过矿烛厂。

1984年，年仅23岁的汪明来，在贩运矿烛原料中获利100万，捞得了人生第一桶金。

汪明来

据招股书，在2000年，汪明来与兄弟汪波、汪季明联手成立了联华实业（前身）。联华实业系典型的家族企业，现已发展成为集采矿、冶金、建筑、房地产、化工于一体的综合性经济实体。由汪明来、汪季明、刘恩年分别持有95%、4%和1%股权。汪明来与汪季明为兄弟，刘恩年是汪明来妻子。

但值得注意的是，在招股书中，作为公司的实控人，汪明来既非董事会成员，也不参与公司管理运营。

楼市资本论注意到，早年间在媒体采访中，汪明来把自己的创业比喻成滚雪球，他表示滚到比人高的时候，你肯定要有几个人帮你。这或许是汪明来并未参与公司一管理运营的部分原因。毕竟，从赚得人生第一桶金后，汪明来办过养殖场，当过菜贩，更是制造过飞机，着着实实的多元化冒进，但结果都可想而知。

此外坊间认为，汪明来的隐退，或与他深度涉入安徽省副省长杨振超腐败案有关。2017年5月，安徽省副省长杨振超以受贿罪、贪污罪、滥用职权罪判处无期徒刑，并处以没收个人全部财产。在杨振超落马中，汪明来涉案其中，据称其曾送杨振超1800万房产。

据招股书，在杨振超被立案审查前，汪明来有意将联华实业转到汪季明名下。为了万创国际IPO，汪明来可谓是用心良苦。

【二】业务来源狭窄，虚假宣传被罚26万

朱元璋在位期间，政治经济文化三大抓手其上阵。在他的统治下，社会生产逐渐恢复和发展，史称“洪武之治”。

喜爱研究朱元璋的徽商汪明来，业务有过突破，也有过挫折。

1、业务集中来源单一

要说成立于2000年的万创国际，如今已有20年的发展历程，但却一直蛰伏安徽省淮南。招股书显示，公司在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目，数据显示，自2010年起，万创国际就专注了名为“泉山湖项目”的大型综合住宅项目的开发和销售，在安徽省淮南市建立庞大的市场份额。

万创泉山湖

直到2018年11月，公司才将业务扩展至附近的六安市，开发建设万创东方樾等项目。

招股书显示，截至2019年4月底，万创国际旗下拥有土储98.38万平方米，较2018年9月末增长25.01万平方米。其中，开发中物业共80.94万平方米，持作未来开发物业12万平方米，可销售建筑面积为3.21万平方米，可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。

从目前来看，泉山湖项目依然是公司主要的收入来源，称得上是一个项目养活万创国际多年。

2.高利率融资，渠道很单一

收入来源单一外，楼市资本论发现，万创国际的融资渠道也较为单一，比较依赖于华融资产的债务重组安排。

报告期内，万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元，成为公司最主要的借款来源，借款实际利率从12.0%-14.0%不等，该借款利率在行业中属于偏高水平。

3.高达999+条周边风险，多次被罚

天眼查数据显示，实控人汪明来的周边风险高达999+条，预警提示69条。且汪氏家族旗下主要运营平台联华资产投资管理和联华实业都涉及多起法律诉讼。

楼市资本论发现，今年年初，万创国际刚刚进入六安市，就因发布虚假广告被处以260000元罚款。此前，安徽泉山湖置业也因违规为境外控股公司付费，而遭外汇管理部门处罚。

【三】负债率从1200%骤降至180%

多年业绩做得不太好，那就“下下表面功夫”。楼市资本论发现，闯关三次IPO都失败的万创国际，在第四次闯关IPO的成绩单上，可谓“下足了功夫”。

1、业绩“突飞猛进”

据招股书披露，2015年至2018年，万创国际分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；毛利1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、4.87亿元；净利润5632万元、5416万元、8300万元、24032万元。

从数据来看，2018年是万创国际的丰收年。收入翻倍，同比增幅107.2%；毛利翻两倍，同比增幅204.4%；净利润同比增幅189.5%。

2018年业绩猛增，主要源于新开发物业项目增多。据统计， 2018年推出的新开发物业项目达到4个，香颂小镇三期、公园里一期、二期以及雍景湾新开发物业项目的收入约9.5亿元，占2018年总收入的72.7%；已交付建筑面积26.7万平方米，同比增长102%。

蹊跷的是，在销售面积、收入同比翻倍的情况下，万创国际的销售成本仅同比增长3.1%。其中，销售佣金1020.2万元，竟同比下降19.4%。

没有付出成本却有不小收益，“突进的业绩”多少有些让人看不清了。

2、负债率从1200%骤降至180%

据披露，万创国际2018年短期有息负债为1.86亿元，较2017年的9.79亿元，同比下降81%；2018年总有息负债为6.06亿元，较2017年的11.65亿元，同比下降48%。招股书提及，负债骤降的原因是向华融资产及紫金信托偿分别偿还约8.3亿元及1.5亿元借款。

正因如此，万创国际2018年财务指标尤其偿债能力指标扭转向好，流动比率提升20%至1.2；资本负债比率从1218%暴降至180.4%；负债与权益比率从600.8%降至23.9%。

但楼市资本论认为，通过大量偿债让2018年财务指标瞬间优化，这种“美容针”的效果终究不是长久的。

更何况万创国际目前融资渠道单一且利息偏高，这种借新还旧的方法对于万创国际的长远发展势必相当不利。

万创是否还会有五刷IPO？

为创业多元化过的汪明来，带领着万创国际可谓上市艰难。在“三条红线”祭出，大力去杠杆的政策背景下，万创国际的前路困难仍不小。

是继续负债要规模，还是稳妥发展做利润。这是摆在万创前面的难题。