方直集团三年收入停滞，篮球迷陈专IPO一搏

“一个被群体情绪传染的人会感觉到自己前所未有的强大，他的行动完全听凭另一种陌生的力量所主宰。”

楼市资本论看来，这段话俨然成了当下中小房企集体赴港IPO的真实写照。隐藏在其背后的群体情绪也不难理解：“三道红线”政策落地以来，越发受限的融资环境放大了中小房企的生存困境；上市路虽艰险，却是登上“华山”的唯一通道。

方直发展集团也不例外。

陈专 方直集团董事长

4月21日，这家沉寂多年的湾区房企赴港递交招股书：

从2018年到2020年，连续三年营收30亿元徘徊，几乎没有增长，资本负债比率却达到231.4%，融资成本更高达11%......字里行间，勾勒出一家钱紧房企的艰难求生路。

热爱打篮球的方直集团董事长陈专，曾说：“只要还有饭吃，就要追求理想”。但面对负债高企、布局单一等诸多问题的方直集团，上市梦若想实现，难度颇大。

【一】爱打篮球的“阳江宋卫平”

方直集团是一家家族控制色彩十分浓厚的区域型房企。

招股书显示，董事长兼CEO陈专及其投资控股公司Wilk Special、Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Vantage及Wilk Infinite为方直发展控股股东。其中，陈专及其配偶陈耀华合计持股95%。

因而若想全面审视方直的发展，陈专就须得站到镁光灯下。

楼市资本论深入挖掘了解到，陈专出生于粤西三市之一的阳江。这个不起眼的广东地级市有着浓厚的经商氛围，从平安舵手马明哲，到喜之郎老板李永军，皆出生于此。

在家乡长大的陈专耳濡目染之下，自广东工业大学毕业以后，也投身商海。随着九十年代住房市场化的开启，凭借敢闯、吃苦、勤干的精神，陈专的房地产装修、园林业务在惠州迅速站稳了脚跟。

到了2004年，这是中国房地产市场不平静的一年，全国房价全年上涨了11.7%。

因而早与房地产业务有所交集的陈专，也在这一年的狂热气氛中正式成立了方直集团，并于两年后开发了首个楼盘——惠州山水华府，正式开始了他的房地产生涯。

惠州山水华府

虽然是理工男，但陈专却十分崇敬历史系的宋卫平，加之以装饰、园林设计起家，方直在发展初期也模仿绿城的园林特色，陈专俨然是“阳江宋卫平”。

就连生活爱好上，陈专也与宋卫平颇有相似之处。当足球痴宋卫平成立绿城俱乐部时，陈专则在惠州“小打小闹”的办起了篮球赛。

2012年、2014年陈专接连举办了两届“方直君御杯”机关篮球邀请赛。在第二届篮球决赛上，陈专更是亲自下场，拿下了28分，带领方直取得了自家比赛的胜利，被称为三分神射手。

虽然陈专在篮球场上势如破竹，楼市资本论看来，偏居一隅的方直要走出广东，面向更大的市场，单凭此前的开发模式和行业资源恐难前行。

【二】惠州依赖症难解

当2014年陈专还在篮球场上挥洒热汗、捧起奖杯时，却不知彼时寒冬已至。

受调控制约，当年惠州楼市陡然降温，市场持续冰点；重仓惠州的方直集团也因此遭受重创。

因在惠州有着70万方的巨大年供应量，方直集团库存一度达到历史的高位，几近走到资金链断裂的边缘。虽然通过对项目大幅降价，快速走量回笼资金，最终躲过了一劫，但陈专与方直集团也意识到局限于一地发展的风险。

自2015年起，方直开始将触角从惠州，延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。从招股书看，截至2021年1月31日，方直集团拥有43个项目，共覆盖广东省11个城市，土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。

然而楼市资本论注意到，方直仍未斩断对大本营惠州的依赖症。目前惠州开发项目数量过半，共24个，土地储备为133.78万平方米；位列第二的是佛山，开发项目5个，土地储备116.58万平方米；中山、深圳及广州的土储量则紧随其后。

在楼市资本论看来，局限于惠州发展，招股书上的方直也只能强调自己的“区域化价值”。当下方直发展的业务前景高度依赖几个城市的房地产市场表现，面临着一定的地域集中风险。在不断加剧的中小房企无法抵御全国性房企的攻势里，方直的未来充满不确定性。

【三】IPO两年三步走

在经历了从巅峰到低谷的戏剧性转变后，如今，逐渐恢复元气的方直，又要向IPO发起冲击。

若回过头来看，方直这一波上市准备可分三个步骤。

1.树立目标：

楼市资本论了解到，早在2019年的迎春晚会上，方直就公开提出了上市计划。陈专提出，当年方直集团营业额要突破150亿元，并力争快速成功上市。

今年2月，方直某高层领导也在一次机构座谈会上表示，上市是公司目前最重要的工作，现在集团正按时间节点稳步推进，上市前景比较乐观。

2.招兵买马：

自陈专提出方直2019年的发展目标后，当年8月、9月，方直集团就在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位，包括高级财务经理和法务经理。其中，高级财务经理全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作；法务职位负责对接集团IPO上市相关法务工作。

为了迎合资本市场对规模业绩的偏好，方直也大力引进业内的明星高管。

2019年10月，曾在恒基兆业、路劲基建、中国奥园任职过的罗江海加入方直，并于今年1月升职为方直发展执行董事兼副总裁；今年3月，陈专又从禹洲挖来其原执行总裁许珂，此前曾在万科、泰禾等上市房企工作。

3.囤积粮草：

中高层团队逐渐充实后，方直也开始密集拿地以备冲击规模。

楼市资本论注意到，2020年方直在公开市场的出现频率远高于以往。据其官网公示信息，2020年，方直通过招拍挂新获7宗地块，将新增供货300亿元。

大力扩张之下，2018-2020年，方直发展集团收入分别为30.45亿元、33.59亿元和31.52亿元；利润分别为0.29亿元、2.39亿元和2.89亿元；毛利分别为8.25亿元、14.09亿元和11.97亿元；毛利率则分别为27.1%、41.9%和38%。

显然，加速扩张犹如硬币的两面，在增厚土储的同时，也让方直集团2020年收入和利润多项指标陷入下滑状态。

【四】资本负债比率231%，融资成本11%

陈专把舵方向，明星高管带队，手握充足土储，方直集团似乎已经做好了上市准备；但600余页招股书难掩的资金窘境，或成为其上市难以跨越的门槛。

光看反映公司经营情况的经营活动现金流净额，过山车一样的曲线就让人觉得不甚乐观。

数据显示，2018年该项现金流为1.2亿元，2019年翻了3倍多，到了2020年却急剧下降至-24.51亿元。

虽有2020年方直拿地支出较大的缘故，但探究其近年来的财务状况，债务高企似乎已成常态；2018-2020年，方直集团借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元及95.71亿元。

资本负债比率更是高得惊人，2019年竟达到738%，虽然2020年骤降到了231.4%，但也不低。

有业内人士指出，在房地产行业，200%为资本负债率的一般警戒线，超过的企业需要格外关注。方直集团资本负债比率高，说明其更多依靠贷款或公司债的方式来募集资金；同时也反应其进一步使用财务杠杆来举债的空间不大，并有较大的还款付息压力。

事实也正是如此。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别高达11.2%、11.5%及11.1%；融资成本远高于同行，高融资利率相应也侵蚀了企业的利润。

伴随经营的不甚乐观，显然方直集团需要有有很强的融资能力。IPO就成了最后的抓手。

水底暗潜陈仓渡，一朝冲霄凤凰路。

在楼市资本论看来，递交招股书，方直发展集团走出了关键性一步，但小规模、高集中、高负债的企业现状，也给公司登陆资本市场埋下了不确定性。

陈专想像捧起篮球奖杯一样，带领方直集团顺利上市，仍要画上一个大大的问号。