踏实房企正荣：提前赎回两笔36.9亿票据，红线将全达标

踏实这两个字是一个特别普通的词儿，在地产界却变得越来越矜贵无比。

楼市资本论从Wind数据了解，今年一季度，债券市场已经有52只信用债发生违约，涉及债券存量规模583.51亿元，违约主体共25个。

适逢世界经济发展的大变局，各行各业都在面临债务难题，特别是对资金依赖度较高的房地产行业。不过几家欢喜几家愁，大部分头部房企还是经营稳健、偿债能力良好，给资本市场以踏实感，正荣地产就是其中一员。

楼市资本论获悉，5月24日，正荣地产发布两则公告，披露其赎回及注销2023年到期年息8.65%的优先票据、2021年到期年息7.4%的优先票据，总计金额达到36.9亿元。

在楼市资本论看来，此时正荣地产提前大手笔赎回票据，展现出其良好偿债能力的同时，也释放出其经营积极、整体发展向好的稳健实力，将在债券市场获得更多资本的青睐。2020年报数据显示，正荣地产有两项财务指标达到“三道红线”政策标准，并预计将在2022年全部达标。

身处变局，全球的资本都在追寻确定性增长。无疑，踏实的正荣地产，就是其中最稳的代表。

【一】正荣目标2022年“三道红线”全达标

言出必行，是给人踏实感的第一步。

据楼市资本论了解，今年3月底，正荣地产召开2020年全年业绩发布会。2020年，正荣地产净负债比率下降10.5个百分点至64.7％，非受限现金与短债比从2019年的1.4倍提升至2020年的1.8倍；剔除预收款后的资产负债率为76.6％，两项指标成功达到“三道红线”政策标准。

这样积极的财务改善，受到建银国际、海通国际等机构的正面评价，评级为“跑赢大盘”（维持）。

正荣地产管理层则表示，将继续稳健降杠杆，并承诺在2022年“三道红线”全部达标。

很快，正荣地产就在用具体的实际动作兑现自己的承诺了。

5月24日，正荣地产接连公告两笔优先票据赎回。关于2021年到期年息7.4%的优先票据，根据正荣地产、附属公司担保人及花旗国际有限公司（作为受托人）就发行2020年8月人民币票据所订立日期为2020年8月14日的契约，将于2021年6月29日悉数赎回，赎回价相等于所赎回票据本金额的100%，另加直至赎回日期（但不包括该日）的应计及未付利息。该票据本金额为人民币10亿元。

此外，关于2023年到期年息8.65%的优先票据，根据公司、附属公司担保人及花旗国际有限公司（作为受托人）就发行2019年4月票据所订立日期为2019年4月3日的契约，将于2021年6月29日悉数赎回，赎回价相等所赎回票据本金额的103%，另加直至赎回日期（但不包括该日）的应计及未付利息。该票据本金额为4.2亿美元（约合人民币26.9亿元）。

在楼市资本论看来，去年正荣地产财报显示，2020年短期债务负增长，现金短债比上升至2.2倍，此次大手笔票据赎回后，短债压力将进一步释放，为年底“三道红线”全面达标迈出坚实步伐。

【二】正荣债务成本持续下降

都说对一个人的好感，是始于颜值，陷于才华，忠于人品。踏实感的建立也一样，言行一致只是基础，房企在财务管理方面的卓越能力更为关键。

这一次，正荣地产的票据赎回，在降低债务总额的同时，还有着降低财务成本的考虑，即财务成本置换，用低成本的债券替换高成本债券。

在今年业绩发布会上，正荣地产管理层就表示，通过持续的以长债置换短债，加速销售回款，把短债减少，增加现金，正荣地产短债比从2017年底的183.2%大幅下降到2020年底的29.1%。

与此同时，正荣地产债务加权平均融资成本下降为6.5%。其中，境内公司债成本从7.5%下降至5.6%；境内美元债发行利率从两年前的13.3%大幅下降到7.3%，还打破了行业指标。

必须要提的是，针对成本较高的美元债，正荣地产建立有完整的美元债收益率曲线，可以根据市场环境，灵活调整。在2018年，正荣地产把握窗口期建立了充足的美元债存量，随着近年在资本市场认可度逐渐提高，综合融资成本稳步下降，加上年初的存量美元债赎回，正荣地产存量美元债的利息成本已经稳步下降。通过持续的将低成本债与高成本债置换，正荣地产未来将进一步优化自身债务结构。

在楼市资本论看来，正荣地产的财务管理相对于结果的稳健，更多的还是源于手段和技术的灵活可靠。在踏实感之上，正荣地产更多了一层云淡风轻的自信。

【三】降杠杆+扩充优质土储两不误

踏实的核心关键字，是实力的实。

正荣地产业绩稳定，财技优秀的背后，是其长期前瞻战略布局打造出的强劲综合实力。

如今，“三道红线+集中供地”被视为地产行业的供给侧改革，令众多房企头疼不已。然而，正荣地产于2018年上市时，就提出要高质量发展，提前降杠杆，做到了超前布局。

这也让正荣地产在“三道红线+集中供地”政策出来后，能于2021年做到“降杠杆+扩充优质土储”两不误，展现出极强的发展韧性，稳健中有进取。

从4月-5月,正荣地产在土拍市场上接连发力,先后在广州、杭州、厦门、天津等地拿地。截止至2020年12月31日，正荣地产拥有土地储备总建筑面积2845万平方米，遍布32个城市，其中有82%位于一二线城市。总货值达5000亿元，平均土地成本为4919元/平方米。

地拿的优质，盖好房子卖起来也畅快。不久前，正荣地产公告，2021年1-4月份，公司累计合约销售金额约为547.07亿元，同比增长92.66%，完成年度目标超三成。

亚布力智库专家武亮认为，相对丰裕的货币资金，保证了正荣地产以高能级城市为重心的投资布局，又进一步保障未来的销售去化，叠加土地成本优势，还将未来充足的盈利空间稳稳把控。

在楼市资本论看来，在市场上摸爬滚打过，就懂得没有什么幸福是建立在侥幸之上的，每一次幸运的降临都有原因，企业发展的坦途就是靠各种实力，脚踏实地走出来的。

伴随楼市调控的不断深入，当前房地产行业正面临估值见底，利润率见底的难题，唯有像正荣地产这种公司，通过积极调整财务结构和战略布局、加快营销服务创新升级和组织赋能等多重举措，从内外提升效率，降低负债率水平，才能引领新一轮增长。

同时具备安全性和成长性的正荣地产，踏实前进，迎合了资本市场的目光，已经脱颖而出。