中亿基业IPO背后：从局长到房企老板，方陆直面91%高负债

从老师到局长，再摇身一变成为房企改制后的主人，再饮马IPO。中亿基业董事长方陆，走出了一条不寻常的地产路径。

楼市资本论注意到，5月11日递交招股书的一家区域小房企，同样非常善于经营地产圈的人脉——业内大佬冯仑位居高管名单，龙头房企万科也是合作伙伴。这家房企就是总部位于宁夏银川的中亿基业。

据了解，中亿基业成立刚刚半年时间,并在成立后将宁夏中房实业重组注入公司。中亿基业的实际IPO主体也正是宁夏中房实业。如今，中亿基业的董事长方陆和妻子张岷，也就是公司的实控人，持有42.91%的股份。

宁夏中房实业,是一家深耕银川、西宁等西北城市的中小房企。克而瑞数据，2020年，公司以72.3亿元的全口径销售额排名第196位。若IPO成功，将成为宁夏首家上市房企。

这家名不见经传的中小房企之所以一路亨通，离不开其善于经营朋友圈的方陆。

事实上方陆不仅重哥们，更宠妻儿。曾经在50岁登顶珠峰后，方陆第一时间就晒出了自己的全家福照片，向妻子张岷和儿子表达爱意。这造就中国商界的罕见一景。

方陆在珠穆朗玛峰顶晒出妻子张岷与儿子照片

然而，“打铁终须自身硬”。

在楼市资本论看来，纵然“西北地产一哥”方陆长袖善舞，但中亿基业地域色彩浓厚、负债率连升至91%、经营现金流告负等“暗伤”才是决定其IPO会否成功的关键点。

方陆

【一】重仓西北的宁夏房企中亿基业

尽管野心雄心勃勃上市融资，但显然深耕西北已让中亿基业满足。

招股书披露显示，中亿基业是一家拥有超过27年综合经验以“引领美好人居生活”为使命的成长型物业开发商，专注于在选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业。

这里的选定地区指得正是西北区域，尤其是银川和西宁两个城市。

楼市资本论了解到，截至2021年3月31日，中亿基业拥有30个处于不同发展阶段的物业开发项目，其中超80%的项目都分布在银川和西宁，只零星几个项目在包头、成都、咸阳等。

而对于未来的发展，中亿基业也并无扩张全国的野心。

截至3月31日中亿基业的651.67万平总土储中，全资附属公司开发的土储全部位于银川、西宁、海东三市，占总土储的35.6%；非全资附属公司开发的53.5%位于银川和西宁市，其他少量分布在陕西、四川等地。

尽管深耕西北让中亿基业成为了银川及西宁市场的“黑马”，斩获当地2020年合约销售第一的宝座；但在楼市资本论看来，仅重仓两个西北三线城市，并不足以支撑起一家拟上市房企的发展。

招股书显示，2020年中亿基业的营收、净利分别为56.36亿元和8.42亿元；而同为区域性房企却在2020年末成功上市的大唐地产和领地控股，同年营收分别为105.88亿元和131.58亿元，中亿基业显然与已成功上市的中小房企，还有着不小的差距。

有业内人士指出，尽管受益于新时代西部大开发等政策利好，但中亿基业重仓少数三四线城市，带来的区域集中风险较高。

一方面，布局范围过窄使得中亿基业受单地政策、需求影响过大，没有太多腾挪空间；另一方面，西北省区间存在分化，而中亿基业重仓的宁夏、青海房地产开发投资和GDP增速均与其他省区存在差距，可享受的政策红利有限。

成也西北，危也西北。

在楼市资本论看来，在不断加剧的中小房企无法抵御全国性房企的攻势里，中亿基业的未来充满不确定性。

【二】高管名单够耀眼

尽管走出西北就籍籍无名，但其招股书中闪耀的高管名单成为了中亿基业备受媒体关注的一大原因。

楼市资本论注意到，在中亿基业的独立非执行董事名单中，地产界著名大佬冯仑和欧阳宝丰赫然在列。

冯仑（左）欧阳宝丰（右）

作为万通集团的创始人，冯仑与万科王石、SOHO潘石屹、华远集团任志强曾被并称“地产四大天王”。

欧阳宝丰也来头不小，曾担任宝龙地产、新鸿基地产首席财务官，复星地产、三盛地产的财务总监，目前还在弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执董。

除了借用房地产行业知名人士的光环，中亿基业还特别提到了与万科之间的合作。

方陆和郁亮

楼市资本论了解到，2017年中亿基业与万科成立了中房万科实业，在其30个物业项目中，与万科合作的项目高达11个，且均在其大本营银川和西宁。

尽管中亿基业将其表述为业务伙伴关系，并认为与万科的知名度可以帮助其巩固市场地位。但值得注意的是，中亿基业与万科合作开发的项目多以万科的品牌冠名，如万科·城市之光、万科·初昕苑、万科·理想城等，特别是权益占比相对较低。

楼市资本论认为，这样的合作模式更像是万科看中中亿基业的较低成本土地资源，借此拓展西北布局，但对后者的品牌和长期发展而言，却不一定是件好事。

【三】从局长变房企改制后的主人

无论是冯仑，亦或是万科，之所以能成为中亿基业此次赴港IPO的一大亮点，离不开其董事会主席方陆，通过广泛的兴趣爱好拓展出的朋友圈。

方陆30岁+（左）方陆50岁+（右）

楼市资本论了解到，方陆1962年10月出生于教师家庭，母亲做了一辈子老师。按照中国传统命理学来说，1962年生人属虎，五行属水，行为处事有侠义之风，善交际、人缘极佳，而这也在方陆的“豪华朋友圈”中得以印证。

方陆（左）出席活动

自1985年毕业于宁夏大学中文系后，方陆受母亲影响一度留校任职于教学研究科；但当老师显然满足不了方陆的野心，通过报考公务员，方一度攀升至银川高新技术开发区经济发展局副局长。

1994年，32岁的“方局长”再一次做出了人生路上重要的选择——辞职下海经商，并在6年后以职业经理人的身份加入中亿基业，并成长为了企业掌舵人。

不仅在职业上对自己不设限，方陆的兴趣爱好也十分广泛，并成了他结识地产大佬的途径。

楼市资本论深入挖掘了解到，方陆大学生活最重要的两件事就是“读闲书”和“打排球”，而在经商之后，分享读书心得也成了方陆特别的生意之道。在经商之后，登山、深潜、马拉松、骑行则成了方陆新的运动爱好。

2006年，他曾和万科前老总王石一起登顶台湾玉山，也和冯仑在两岸企业家骑领山河活动中并驾骑行；2013年他随中城联盟“菜鸟队”的兄弟们攀登世界第一高峰珠穆朗玛峰；2017年，方陆则再一次与王石携手创办了宁夏中房深潜俱乐部。

方陆与冯仑（左）

2011年方陆在开通微博之后，更是给自己定下了每天写一段微博分享生活的小目标，楼市资本论注意到，“中房方陆”这个微博号却在申请IPO前的一个月停更。

值得一提的是，去年11月24日，央视焦点访谈播出了银川三所民办初中收取择校费的报道。其中一所学校正是方陆旗下的。作为地产圈的大V，方陆很快就在微博上回应并道歉。不过，全文读下来，相比于道歉，更像是辩解，并在文末把体制原因也牵扯了进来。这也引起网友的不满，发文质疑。

在楼市资本论看来，纵然方陆通过兴趣爱好扩充朋友圈，得到了颇多助力；但此番若想得到香港资本市场的认可，改善中亿基业的负债情况或比发微博更值得设为“小目标”。

【四】负债率超91％

和多数房地产企业依赖于高负债、高杠杆、高周转来维持企业运营一样，中亿基业也不例外，其负债持续攀升，踩中一道红线，就连经营现金流也由正转负。

招股书显示，中亿基业的债务总额由2018年的13.12亿元上升至2020年的19.19亿元，其中两年内应还负债占比近9成，资产负债率也高达91.84%。债务水平持续走高的同时，也大大高于行业平均水平。

因此，中亿基业也踩中了一道红线，截至2020年底，中亿基业负债资产比率（不包括合约负债）为80.7%。

在债务持续攀升之际，中亿基业的经营现金流，也在2020年由正转负至-9.33亿元。

有意思的是，经营现金流净额趋于负面，却不阻碍中亿基业上市前的“慷慨”派息。2020年，也就是递表前，中亿基业拿出了9860万元给股东派息，较2019年派息金额的1790万元大幅提升450.8%。

此举也不免被市场质疑为IPO前突击分红，这样的公司在上市后管理层是否会对公司负责，值得怀疑。

负债攀升、造血能力不佳，更令人担忧的是，中亿基业盈利能力表现也并不理想。2020年中亿基业的毛利率降至三年最低，为31.8%，净利率也同比下滑了9.3个百分点。

显然，中亿基业和诸多谋求上市的中小房企一样，最直接的原因亦是出于资金需求。

在楼市资本论看来，尽管中亿基业也想获得资本市场的支持，但就目前来看，不仅想象空间有限，过高的杠杆还令其经营风险丛生。

从局长到房企老板之后，方陆的西北故事下半场如何演绎，继续拭目以待。