德商产投IPO年收仅1.2亿，邹康8家关联企业被吊销曾进黑名单

尽管港交所5月20日宣布拟上调上市企业盈利规定，却仍没抵挡住中小物企对资本市场狂热的追逐。

楼市资本论获悉，5月25日，起家于四川的德商产投服务向港交所递交了招股书，先行母公司德商集团一步迈开IPO的步伐。

虽满足了最新上市要求，但2020财年收益仅1.27亿元的德商产投在管规模380万平米，在众多千万乃至上亿规模排队等待上市的物企面前，显得捉襟见肘。与其说冲击资本市场，不如说是实控人邹康的又一场任性“豪赌”。

德商产投实控人邹康

楼市资本论注意到，德商产投规模小，其母公司德商集团在2020年销售额250.1亿，在业内也并不显眼，行业排名在100往外了。此外，在德商集团15年发展历程中，掌舵人邹康热衷高溢价拿地，并且为了打造豪宅标签，每个项目几乎都以高成本借钱，资金压力一直不小。而且，任性的邹康，曾有8家关联企业被吊销执照，按相关法规或进入黑名单，让人叹为观止。

微弱的业绩之下，邹康若想凭借德商产投服务实现资本逆袭，恐怕难度不小。

【一】8家关联企业被吊销

在成都地产圈开发豪宅有“不算账”先生之称的邹康，的确有其任性不羁的一面。

楼市资本论翻看德商产投招股书发现，邹康于2002年至2009年间因未按法律法规的要求进行年检，竟然有6家任董事、监事或经理的公司被吊销营业执照。

细查之下，情况还要严峻。

天眼查数据显示，在四川华纳众诚电子商务有限公司中，注册资本200万元，邹康为法人代表及第一大股东。

在北京掌通宝科技有限公司，注册资本1000万元，邹康持股72.4%为法人代表及执行董事。

在昆明华天科技开发有限公司，注册资本200万元，邹康持股81.45%为法人代表及执行董事。

在成都市廊桥酒廊，注册资本50万元，邹康为法人代表、董事长兼总经理。

在成都华诚电子有限责任公司，注册资本50万元，邹康为法人代表及执行董事兼总经理。

在成都德嘉置业有限公司，注册资本800万元，邹康持股80%为法人代表及执行董事。

在成都市康宏科技开发公司，注册资本50万元，邹康持股80%。

在成都奥尼斯特电子有限责任公司，注册资本100万元，邹康持股30%。

粗略统计，与招股书中被轻描淡写过的任“董事、监事及经理”不同，以上公司邹康大多数是担任法人代表和实控人，也就是公司的主要负责人。并且，招股书上的6家之外还有2家其涉及到的企业执照被工商局吊销，总计这8家企业涉及注册资本2450万元。

一般而言，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，将直接影响法人代表的个人信用。法定代表人会进入两个黑名单，一个是工商的黑名单，三年内都不得担任任何其他公司的董事、监事、经理。另一个是税务的黑名单。

楼市资本论不太理解，在越来越重视企业及个人信用的当下，会有什么样的原因让邹康在7年时间里，接连经营不作为，导致最多8家相关企业被政府吊销呢？

【二】邹康领德商激进狂飙

1970年出生的邹康，今年51岁，还有一姐姐名为邹健。

姐弟俩的名字蕴含着父母朴素的愿望，健康长大，平安一生；然而邹康却绝池中之物。

按中国传统命理学来说，邹康乃金狗之人，一生敢于冒险，有一种不达目的不罢休的精神，而邹也正是如此。

1990年，邹康进入四川省国企夹江水工机械厂做工人后，短短两年时间，就厌倦了一成不变的生活，辞职南下深圳。

在深圳裕基电子有限公司积累了两年工作经验后，邹康又在1994年回到成都，成了奥尼斯特电子有限公司的总经理，主要工作是卖电脑。

很快，邹康的冒险精神又冒了出来，1999年成立了华诚信息产业有限公司，通过承包银行的系统集成项目，赚到了人生的第一桶金。

而在2005年前后的成都大规模旧改中，邹康又将目光盯向了房地产领域，并在2006年成立了成都德商置业有限公司。

从机械厂工人，到房企老总，邹康不甘平淡、热衷冒险的性格体现得淋漓尽致，这种性格在德商集团的发展中也贯穿始终。

在德商成立的前十年，这家小规模房企并未引起人们过多的注意；直到2016年，邹康提出百亿战略计划，这家川系房企开始以“高溢价拿地”出圈。

尤其是2017年，149%溢价率拿下的中山一地块，让邹康和德商集团成名；在刚刚过去的2020年，德商也延续了过去3年的激进风格，拿地溢价率最低也要50%，最高为76.4%。

尽管德商高管曾对外喊话，“我们只看地，不算账”，事实却并非如此。

楼市资本论了解到，这家未上市的房企资金来源主要是通过信托和资管公司，合作伙伴有上海爱建信托、深圳嘉安利丰三号投资管理合伙企业、平安信托、长安国际信托、四川信托等。

比如德商以97%溢价率拿下的成都三圣乡地块，在打造成锦江天玺项目的过程中，就通过长安信托筹资了16亿，最高收益率高达11.5%。

再比如76.4%溢价率拿下的茶店子地王，则通过爱建信托融资了5.5亿，其年化收益率则为8.5%/年+10%浮动收益。

由此可见，德商几乎每个项目都要借钱，而且借钱成本普遍较高；这远远不够，邹康还将拿钱的目光盯上了自家企业，此次IPO的德商产投服务正是其“输血”的一大手段。

【三】物业赴港上市或为输血？

楼市资本论了解到，德商产投服务的历史要追溯到2010年，由邹康与姐姐邹健共同创立。此次赴港IPO，也并非其第一次接触资本市场。

早在2016年8月，德商产投就曾挂牌新三板，简称德商股份；然而在此期间，却俨然成了母公司的“提款机”。

2018年，邹康先后两次通过旗下其他公司违规占用物业板块资金，总计4880万元，要知道德商产投当期的年度利润不过才3376万元。

尽管后续偿还了相关款项，但邹康和德商产投服务还是被全国股转系统出具了警示函。

在2020年5月德商产投主动从新三板退市前，更是出现了2019年财报难产未披露的情况。

尽管现在看来，德商产投摘牌新三板是为赴港上市做准备，但种种操作还是不免让人质疑德商产投服务的真实经营状况。

有业内人士评价，此次德商产投由新三板转道港交所，一方面由于A股市场对于物业企业上市有着更为严格的要求；另一方面，登陆香港资本市场还有利于物业企业发行美元债等，还可以为母公司融资提供更好的背书。

为了“赌赢”这一把，邹康做足了准备。

除了更改企业类型、名称、公司地址、人员“大换血”外，突击并购也成了德商产投服务达到港交所最新盈利要求的一大手段。

楼市资本论了解到，德商产投在去年递表前，突击收购了中能集团和成都柏悦嘉诚；增肌效果也很显著，其在管面积面积直接由2019年的79.2万平方米，暴涨到了380万平方米，同比2019年增长了380%。

在楼市资本论看来，尽管收并购是扩大规模和摆脱母公司依赖最快捷的方式，但大规模的收并购随之而来的债务压力、人员管理及服务质量等问题都将给企业后续发展带来不小的风险。

【四】密集收购难脱母公司依赖

尽管提早开始一系列收并购布局，但从公司目前营运数据可以看出，德商产投的业务依然与母公司关系紧密。

数据显示，2018-2020财年，德商产投服务分别录得收益6400万元、6910万元及1.27亿元，其中来自母公司的收益分别占了53.4%、51.0%及47.3%。

而2020年来自母公司收益占比的下降也并非由于外拓能力增强，而是上文收并购带来的“虚假繁荣”。

从物业管理服务收益就可见一斑：2018-2020财年，物业管理服务收益的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

不过话说回来，在如今赴港上市的大多数物管企业里，依赖母公司输血的占多数，德商产投服务并不是个例。

更令人担忧的，则是毛利率下滑逐渐下滑的问题。

招股书披露的数据显示，2018年—2020年，德商产投服务的毛利率水平从59.7%下降到49%，跌了10多个点。

其中，物业管理服务中收益占比较高的非住宅物业毛利率下滑最严重，较2018年下滑了17.2个百分点；增值服务中受益占比较高的非业主收入毛利率较2018年下降21.6个百分点。

而德商产投服务的毛利率下滑，尤其是增值服务受益毛利率下滑，不是件好事。

随着行业逐渐走向成熟，物业公司上市门槛正在提高；就算成功上市后，市场也并不看好缺乏规模的物业公司，偏弱的市场流动性已经佐证了这一事实。

在楼市资本论看来，尽管德商产投服务若能成功上市，将拥有独立融资平台，对于资金吃紧的德商集团来说自然会带来不小的支持。但如果分拆旗下业务板块上市仅为满足企业短期的融资需求，公司上市后长远来看也会面对更多困境。

邹康带领德商产投服务IPO这条路，充满坎坷。