绿城释能 开启全面发展

过去几年，绿城在聚能。如今，绿城开始逐步释能。

上半年，绿城中国营收、毛利和股东应占核心利润同比都实现了两位数的增幅，最严调控冲击之下，横向对比同行，这份成绩着实不易。

这段时间，绿城中国的股价也伴随着业绩一度冲高至11.74港元，涨幅领跑地产板块。在今年内房股市场并不乐观的情况下，绿城中国跑赢大市靠得是内功。

业绩释能、现金释能、土储释能，这三大释能让绿城中国从“偏科”品质的小而美企业，到成长为“有特长全面发展”的TOP10巨头，已然树立了行业进阶样本。

【一】业绩释能：27载品质沉淀，助力销售额大涨88%

港股市场崇尚价值投资，核心要义是看公司的赚钱能力。绿城中国释放的第一大能量，即为盈利能力的高增长，令资本市场眼前一亮。

楼市资本论注意到，今年上半年，绿城中国实现营业收入361.35亿元，同比增51.2%；毛利79.35亿元，同比增28.32%；其中归属于上市公司股东的净利润24.18亿元，同比增15.4%。

尤其值得一提的是，在行业净利率趋势性下滑的阶段，绿城上半年净利率保持着10.8%，处于行业较高水平。

在财务报表这条稳健的上扬曲线背后，是绿城面对波动市场，销售质效稳步提升。

报告期内，绿城中国录得销售金额达1717亿元，同比大增88%，全国排名提升至第7位；按照这个节奏，完成年度3100亿元的销售任务应该不成问题，前景一片大好。

这样的增长速度并不令人惊讶，毕竟过去三年，绿城中国销售额从1500亿增长到近3000亿，复合增长率高达36%。

以更形象的数字来概括：绿城的市场份额有望从3年前的15万亿中占比1%，在今年提升到17万亿中占比2%。

最让人惊讶的，还要属绿城的回款率数据，上半年绿城销售回款率达到95%，如果用一个词来概括其销售状况，那当属“量增质优”。

楼市资本论深入探究，绿城销售持续释能的奥秘，认为原因有二。

1、27年品质沉淀：

纵观绿城的发展，沉淀出对“产品”二字的深度信仰与依赖。光从每一年的绿城中国生活开发者大会，就能看到绿城对“产品主义”的深层次探索。

比如今年产品大会上发布的，城市院子是对中国传统哲思的继承与发扬；社区中央车站完美诠释了开放性、交互性和共享性；无界公寓进一步提升了居住的舒适性和人性化......

不断细化的产品和服务颗粒度，也为绿城进一步提升品牌口碑做好了背书。

在中指院发布的报告中显示，2021年绿城中国产品创新升级，再度蝉联产品力榜首；连续11年在“中国城市居民居住满意度”调查中荣获佳绩，2021年在14座城市拿下总体满意度第一。

此次半年报亮眼业绩，自然也离不开绿城的长期产品主义带来的强劲去化动能。数据显示，绿城上半年去化项目中，有68%来自于去年才拿地的项目，首开去化率高达83%，多项目更是实现首开即售罄。

以杭州为例，去年拿地的春来枫华、桂语映月、江河鸣翠、晓月澄庐等多个的住宅部分均已售罄，桂冠东方也有望快速清盘。

2.精细化管理降本提效

对内向管理要效益也成为绿城销售持续释能的关键。

当下房企生存发展拼的是“内生力”，绿城通过优化组织管控、强化一线赋能等多举措，整体运营效率稳步提升。

更难得可贵的是，在经营压力剧增的行业环境下，绿城中国的各项费用不仅控制在合理范围内，甚至出现下降趋势。

上半年，绿城的管理费率比去年同期下降了22.2%，销售费率下降了11.1%；品牌和品质的力量，在绿城身上得以完美体现。

由于经营表现超投资者预期，绿城中国的股价在房地产政策持续收紧、整体板块长期萎靡的不利条件下，成为地产板块的明星股。

8月24日晚间发布中报后，第二日绿城中国股价跳空高开，一路上涨。至8月30日收盘达到11.74港元/股，涨幅达13.76%。

【二】现金释能：手握605亿资金，获多方机构力挺

楼市资本论认为，较之绿城营利增长幅度，其财务结构体现出的“高续航能力”，更值得关注。

在行业陷入调控深水区，融资环境也整体收紧背景下，绿城凭借强劲的销售和良好的回款，逆市维持着充沛稳定的现金流。

截至2021年6月30日，绿城的银行存款及现金为人民币605.6亿元，为一年内到期借款余额的2倍，资金流动性充足。

另一方面，绿城的债务结构也在持续优化。

2021年上半年，绿城中国1年内到期债务占比下降至23.5%，与2020年末相比下降3.8个百分点。同期的现金短债比为2.0，自有现金流能偿付2倍的短期债务，债务结构愈加合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。

与此同时，绿城融资成本也进一步降低，上半年平均利息成本4.6%，较2020年同期的5.2%下降60个基点。

对此，亚布力智库研究员武亮表示，绿城中国融资成本优势明显，离不开企业良好的品牌背书和持续向好的发展能力，意味着财务状况本身较为稳健，经营风格进取却不激进。

而较低的融资利率，无疑将帮助绿城轻装上阵，为其穿越政策周期、市场周期提供了有力支撑。

稳健的财务管控、多元化的融资渠道，绿城中国均好的基本面，使得其在今年8月获得国际信用评级机构中诚信主体信用等级“AAA” 评级。

中泰证券也表示，随着绿城开发物业交付进入集中结算期，收入快速增长。相比同等销售规模可比房企，公司未来三年业绩增速较高，估值具备一定优势。该行维持其“买入”评级。

在楼市资本论看来，盈利能力持续走高、现金回款比例的提升以及资本结构的持续改善，这些看得见的转变背后，是绿城在“规模跨越”与“品质利润”之间施展强大平衡术的最佳诠释。

【三】土储释能：万亿可售土储，8成位于一二线

要判断一个房企值不值得投资，土储质量是关键，因为拿地能力一直是房企的核心竞争力之一，土储质量决定了房企未来的发展。

上半年，在充沛的资金流支持下，绿城择机获取了大量优质地块，成为其释放的第三大能量。中报信息显示，绿城新增土储1186万平，预计新增货值2140亿元。

值得一提的是，绿城预计新增货值中的37%可于当年实现销售转化，同比提升12个百分点，供货效率进一步提高。

从土储分布的大范围看，绿城摸准经济发展脉搏，坚持“区域聚焦、城市深耕”策略，实施“1+5+N”的布局策略，坚守浙江大本营，聚焦五大城市群（分别为长三角、环渤海、大湾区、长江中游和成渝）与其他核心城市。

其中，长三角作为绿城的战略深耕地，新增货值占比就高达50%，有助于巩固集团在长三角区域的市场份额与行业地位。

而从城市能级来看，2021年上半年，绿城新获取的67个项目均位于安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点布局城市。其中一二线城市的新增货值占比达78%，主要集中在杭州、宁波、西安、北京、天津等热点城市。

由此可以看到，绿城精准出击的战略思维和稳健经营的企业理念。

随着优质土储的增厚，截至报告期末，绿城中国共有土地储备项目251个（包括在建及待建），总建筑面积约6034万平方米，总货值达9951亿接近万亿，一二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。

多元的土地储备，和优质均衡的城市布局，正为绿城的持续高质量发展备足“子弹”， 这些高价值土地也将成为绿城中长期投资价值的压舱石。

楼市资本论看来，从绿城近几年的发展来看，之所以业绩不断再创新高，一方面得益于其经营管理红利的释放；另一方面，战略调仓、布局城市能级的提升也为其带来了更健康的发展结构。

一个全面发展的绿城，已初见雏形。