穿越地产下半场密码：万科中海龙湖半年报启示

过去一年半，在“三道红线”、“两集中供地”等楼市调控政策常态化之下，以及叠加疫情影响，中国的房地产行业已经告别了黄金时代，走进全面去杠杆的发展新周期。

近期，房企陆续公布2021年半年度报告。楼市资本论认为其中头部企业的业绩以及相关市值表现，正是观察一个行业发展的重要窗口，特别是他们的一些亮眼指标亦可为行业突破创新带来良好的启示。

楼市资本论发现Top20房企里的标杆万科、中海和龙湖，业绩可圈可点，半年销售额分别为3544亿、2072亿、1426亿，均实现稳步上涨。与此同时，这三家房企的财务表现也十分稳健，“三道红线”全面绿档，乃至多元化业务拓展也有声有色，可以说伴随着行业监管的不断升级，这些领军房企为中国房企们已经探索出一条高质量发展的成长路径。

【一】产品力是业绩增长的核心因素

从中报业绩看，2021年上半年，行业整体业绩保持稳定，三家标杆房企的销售额及营收也都实现稳步增长。

万科2021年上半年，销售额达3544.2亿元，同比增长10.6%；销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%，销售金额目标完成率达44.9%。同期实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，净利润161.7亿元，同比下降13.2%，出现增收不增利现象。

中海2021上半年合约销售额2072.1亿，同比增长20.5%，销售金额目标完成率达52.3%；对应销售楼面面积为1050万平方米，按年上升10%。同期收入约1078.79亿元，同比增加21.7%，净利润规模同比下滑3.67%至219.67亿元。

龙湖2021上半年实现销售额1426亿元，同比增长28.4%，销售目标完成率达到46%。；销售总建筑面积826万平方米，较上年同期增长26.2%，增长稳定。同期营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

2021上半年销售、营收和净利润增长率对比图

亚布力智库专家武亮认为，万科、中海和龙湖是Top20房企中的规模标杆，更是行业产品力的标杆，能够为客户提供高质量的产品和服务才是其实现销售额稳步增长的根本原因。当前，房地产行业从过去的‘高增长’时代走向‘高质量’时代，最重要的标志就是产品力成为核心竞争力。

另外，从上面的数据可以看出，销售额和营收增长的同时，中海和万科的净利润都出现了下滑，其中“行业带头大哥”万科13年来首次出现净利下滑的情况。万科总裁祝九胜表示：增速较低、开发业务利润率下降、转型业务效果尚未体现，是导致净利润严重下滑的三大主要原因。

楼市资本论认为，当前楼市政策的密集调控之下，受土地价格上涨、融资成本增加、运营成本上涨等因素影响，房地产行业利润率向下趋势已定，房企在夯实产品力促进销售增长的同时，也要进一步在企业运营、财务管理方面下功夫，向管理要红利。

【二】财务稳健均衡发展成共识

如果说，业绩的有效增长反映的是客户、市场对房企的认可，那么“三道红线”的达标，则是代表监管部门、金融系统对房企财务安全及健康发展的认同。可以说，万科、中海和龙湖，正是行业中财务稳健的代名词。

2021年上半年，万科剔除预收账款后的资产负债率为69.7%，较年初下降2.1个百分点；净负债率为20.2%，较年初略升2.1个百分点；现金短债比为1.67，万科于2021年一季度首次“三道红线”全部达标，截至2021年6月末，依旧属于“绿档”企业。在手资金方面，万科持有的现金及银行存款达1952.2亿元，财务结构稳定。

按照“三道红线”指标看，上半年中海剔除预收款后的资产负债率为53.4%，净负债率为33.8%，现金短债比为2.6。不仅全部绿色达标、保持“零踩线”。此外，中海银行结余及现金1174.3亿，偿债无忧的同时，也为其下半年补充土储留下充足弹药。

截至上半年末，龙湖净负债率进一步下降至46.0%，在手现金为994.7亿元，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。在销售额为1426.3亿的前提下，龙湖在手现金达到近千亿，足以看出其现金非常充沛，抵抗周期风险的能力很强。值得一提的是，在多数企业还在为“三道红线”匆忙降档之际，龙湖已经连续五年保持“绿档”。

2021年6月底“三道红线”和现金对比图

过去的中国房企，大多是靠“高融资、高负债、高杠杆”推动的，加上地产上半场的超级行情，最终造就一个又一个“地产黑马、千亿新秀” ，甚至业内都总结出一条成功真理“无杠杆，不地产！”

在亚布力智库专家武亮看来，“三道红线”新政出台后，“三高”（高融资，高负债，高杠杆）的激进房企，就像是被戴上了“紧箍咒”，从源头上限制了“黑马”房企们的业绩增速，但也让行业走上了要可持续发展，不要暴雷的稳健道路。类似万科、中海和龙湖等一大批大型国企央企以及战略前瞻稳健、拿地自律的民营房企，全面“绿档”正逆势生长成为地产新时期的高质量发展样本。

三道红线之外，融资成本也是房企实现财务安全，提升利润的一大保障。数据显示，2021年上半年，万科融资成本为4.19%，中海为3.6%，龙湖为4.21%。这三家比较，虽然龙湖略微高些，但要知道在地产圈，民营房企融资成本普遍在7-9%左右，是龙湖的近2倍，如建业地产是7.6%，而国企融资成本也大多在5%上下，如绿地控股是5.61%。相比国资控股的万科，央企中海，龙湖的融资水平已很是惊艳。

在出色的财务能力和较低的融资成本下，万科、中海、龙湖获得了众多评级机构的最高认可，有着行业标杆级的优秀信用等级水平，并最终让这两者相辅相承、互为因果，形成良性循环。

楼市资本论认为，无疑在三道红线之后，房企的发展思路和竞争逻辑已发生巨大变化，未来整体发展最均衡、管理最精细的房企才会发展的更好，如同万科、中海和龙湖一样，高质量、财务稳健、均衡发展将成为房企一致的目标。

【三】经营性业务更受资本看重

事实上，除了产品广受好评，财务是业内标杆，万科、中海、龙湖还是投资人眼里的好标的。

这三家都是难得总市值2000亿左右，排名前十的上市房企。截至9月7日收盘，万科A总市值2393亿元，市盈率5.98；中国海外发展总市值1950亿港币（人民币1618亿元），市盈率3.56；龙湖集团总市值2093亿港币（人民币1737元），市盈率8.11。尤为难得的是，龙湖集团的市盈率远超一众房企同行，在上市房企中位列第一。

总市值和市盈率对比图（2021年9月7日收盘）

亚布力智库专家武亮认为，投资者购买股票更看重企业的未来。因此，一些发展前景很好的公司、预期的利润增长率高的公司，市盈率就会高。对上市房企而言，要想获得投资人的青睐，除了业绩增长和财务稳健的确定性，还要有更多的成长性。行业规模见顶的当前，对于房企而言这种成长性就表现为多元化。

万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务，近年来长租公寓、万物云业务表现亮眼。其中，租赁住宅业务2021上半年营收13.19亿元，同比增长25.6%。万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。万科沉稳的多元化发展模式，也让大家对其未来股价持保守观点。

对中海而言，虽说建筑起家而后进入地产开发，但中海一直以“专业化”发展为主。中海在最新的十四五战略中把业务航道分为“今天，明天、后天”三个层次。即今天业务：90%的业务仍然做住宅开发，明天业务：8%业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营；后天业务：1%-2%开拓新业务。这或许也是中海市盈率落后于万科、龙湖的原因。

今年7月，龙湖对组织架构进行了调整，宣布成立地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台。目前龙湖主营六大航道业务，包括C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修，并积极试水养老、产城等创新领域。除地产开发业务外，在今年上半年，龙湖实现经营性收入87.8亿元，同比增长49.1%。

其中，龙湖“冠寓”开业房间数达9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三。上半年租金收入10.7亿元，同比增长45%，首次实现盈利。

在楼市资本论看来，以目前的地产大环境，如果房企做不到多项全能的话，想做单项冠军会很难。因为以前是供不应求，是享受红利的时代，有一样优势就可以，往后则是要创造红利，唯有具备多种能力，才能满足客户的需求，才能获得业绩。

观察万科、中海和龙湖这三家房企，最大的感受是不仅仅是他们不凡的业绩数据，更值得关注的是它们不为规模而做大规模，更多的是对长期主义和高质量发展观的倡导。

楼市资本论认为，重视产品力+服务力提升，以促进销售和营利，筑牢基本盘优势，并确保财务稳健，积极拓展新业务，就是万科、中海和龙湖等标杆房企，以自身积极探索及获得出色业绩后带给行业的有益启示。