海伦堡打造稳健经营铁三角：财务力、产品力、战略力

金融严格监管下，就资本市场现实情况而言，房地产行业显然早已告别黄金时代，房企融资愈发艰难。

数据显示，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。其中，境外发债约2370亿元，同比下降35%。与此同时，受境内债市发债门槛抬升的影响，境外发债的整体利率正不断抬升。以9月为例，17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上。

当行业下行时，立足于长久的企业，凭借稳健的经营风格及扎实的业绩，注定逆势在资本市场中脱颖而出。楼市资本论了解到，总部位于广东的海伦堡就属于典型代表之一。

10月15日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称海伦堡）按时兑付5.5亿美元高级无抵押债券尚需偿还的3.82亿美元本金及利息，公司年内境外美元债至此全部偿清，且2023年3月前无需偿还境外债务。

在目前严峻环境下，海伦堡今年新增丰厚优质土储，还将年内到期美元债全部偿清，并在近期成功发行首个绿色债券，对整个行业有着积极意义。

在楼市资本论研究院看来，资本市场对海伦堡认可，也在于其精细化经营发展，从远见卓识的战略力，到审慎稳健的财务力，再到精益求精的产品力，三者已形成彼此支撑、相互促进的“铁三角”闭环。

【一】财务力：财务稳健，年内境外债全部偿清

身处资金密集型行业，融资能力已成为房企的生命线。

事实上，海伦堡今年以来成功发行债券的核心，就在于房企融资环境不容乐观的现状下，没有一个指标会比充裕的现金流更让投资者安心。

同时，海伦堡以稳健姿态保持规模扩张，其2020年末的杠杆率（按照净债务与调整后的存货比例计算）约为40%，要低于同类型的企业。

据统计，海伦堡2021年全年持有约6.2亿美金的发改委境外美元债发行额度，10月4日的发行是继上半年总共发行3.5亿美金之后，将剩余额度2.7亿美金全部用于高级绿色债券发行，既保证全年额度充分利用的同时，又符合了香港交易所对于企业发行绿色债券的期望。

楼市资本论了解到，受到境内融资环境收紧影响，自2021年7月以来至9月27日，穆迪已对10家内房中资地产商采取了评级下调或展望下调行动，同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映了穆迪对于未来6-12个月行业基础业务较为悲观的预期。

在此背景下，穆迪近日依然对海伦堡维持“B2”企业家族评级和“B3”债项评级，足见机构对海伦堡长期坚持审慎稳健的经营风格，尤其在信贷紧张的政策与大环境下，表现出优于同业的项目运营与资金管理能力的认可。穆迪指出，海伦堡的现金持有量，加上经营活动的现金流，应足以支付未来12-18个月的到期债务和土地出让金。

另一知名评级机构惠誉，不久前也同样对海伦堡表示认可，评级为B+，展望稳定。

中国城市群研究中心主任贺政林认为，海伦堡在产品和服务不断升级中，保持了整体销售规模的稳步增长，构建了稳健的盈利模式，并借此进一步优化财务信用，从而实现财务管理和业务运营高效平衡，对目前中国房地产行业的升级革新有很好示范意义。

【二】产品力：精炼产品线，打造健康人居

资本市场之外，楼市资本论发现海伦堡还凭借其在产品细节、服务细节的精炼打磨，以卓越的产品力获得消费者真金白银的广泛认可。

海伦堡将之前经典的6大产品系进行了全新升级，形成玺悦系、玖悦系、和悦系三条全新产品线IP，各自承担不同的市场定位和迎合不同消费者的需求。

成都海伦堡·玖悦府

而当行业开始在产品升级中着重突出“健康”元素，海伦堡也早先一步布局。自2016年提出“健康+”理念，并经2018年迭代出「健康+2.0」，打造出生态规划、健康园区、经典建筑、宜居户型等十大健康生活体验标准。2020年海伦堡顺应“后疫情时代”客户对住宅产品更多细节化的需求，在十大标准基础上增添更加精细化的四大健康系统。

必须要提的是，物业服务也是房企产品力的重要组成，海伦堡在这方面也广受好评。“服务，从每一件小事做起！”这是海伦堡物业20余年以来坚守的服务理念。

为了给业主提供更优质的服务体验，海伦堡物业着力提升物业的服务品质，以业主居住需求和心理感受为切入点，倾力打造形成了“360度倾情服务模式”，以和谐、适度、温情、健康、阳光、细致为服务特色，不断搭建完善的客户服务体系，为客户提供多场景、多样化的高品质物业服务。

克而瑞数据显示，2020年海伦堡实现全口径销售额约783.9亿元，同比增长约47.2%，近5年来复合增长率超过40%。中指研究院房企销售业绩统计数据显示，海伦堡1-9月销售额780.3亿元，当月排第40名，同比增长44.7%。

产品好，服务好，才能卖得好，楼市资本论认为，无论大环境如何变幻，过硬的产品和服务仍然是房企穿越市场周期的不二法宝。

【三】战略力：全国化布局+业务聚焦发展

除了产品与服务行业领先之外，海伦堡的战略布局和业务聚焦也堪称行业的模范生之一。

从发达国家的经验看，即使经济进入相当成熟阶段之后，房地产业对经济增长的贡献并不会自然减弱。数据显示，全球主要发达国家的房地产业GDP占比一般达到10%-12%，中国目前只有7%左右。预计2021-2025年新房交易量，仍将保持在每年1300万套左右。

楼市资本论研究院看来，像海伦堡这样具备多维实力的房企，未来发展空间依旧广阔，关键就在于专业纵深与横向跨越。

从专业纵深来看，作为拥有23年深耕房地产经验的老牌房企，海伦堡虽然发源于广东地区，但已经在全国范围内坐拥大量优质土地储备，并且已经完成关键核心城市群的布局。

目前，海伦堡的土地版图已覆盖珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的16个省及直辖市的52个城市，累计拥有超200个项目。其中在热门核心区域珠三角与长三角累计占比达到70%。

从横向跨越来看，海伦堡还协同发展有商业物业、创意科技园两大业务板块。海乐世界、海乐城及海乐荟，已成为海伦堡旗下的三大商业品牌IP，成为诸多落地城市的人气聚集区。海伦堡将创意科技园落地在了上海、南京、广州、中山等核心城市。比如，广州海伦堡创意园作为广东省重点创意产业基地，吸引了百度、阿里巴巴、浙江正泰等知名上市企业进驻，年产值逾50亿元。此外，海伦堡智慧金山·生态绿谷总投资约51.5亿元，位于上海金山大道经济走廊核心位置，总建筑面积约53万平米，项目建成全部达产后，年产值将达到人民币13.5亿元，新增就业人员6300人。

楼市资本论发现，正是全国化+多元化的发展战略，特别是对国家战略热点区域大湾区和长三角的重点布局，让海伦堡平稳穿越行业调整周期。今年以来，海伦堡凭借丰富多元化的拿地手段，持续优化拿地结构，为稳健发展奠定基础。

截至目前，海伦堡今年已经在苏州、成都、重庆、宁波、莆田、肇庆等地新获取多幅优质地块，新增货值近500亿元。截止2021年6月末，海伦堡总土储面积约3237万平方米，土储货值近4000亿元，可满足企业长期开发的发展需求。

楼市资本论认为，正是对“专业纵深与横向跨越”战略的双向贯彻，在部分房企因资金压力较大而纷纷放缓拿地步伐的时候，海伦堡依然保持稳健的精准投资举措，抓住了次轮投资的窗口期，获取更多质优价廉的土地，后期喷薄而出的发展动势值得期待。

楼市资本论研究院看来，在充满不确定性的地产下半场，资本市场最希望看到的就是房企自身的确定性。而这种确定性，反过来又能给市场以极大的信心，双方携手才能真正穿越周期。

无疑，海伦堡打造出的财务力、战略力及产品力闭环铁三角，不仅获得资本市场认可，更让自身成为行业里稳健前行的确定性力量。