河南五哥万盈服务豪赌IPO，林亿直面2.8亿营收96%负债率

尽管港交所的钟声已经100余天不曾为物管企业敲响，但在沉寂中，河南发家的林亿，其掌舵下的升龙集团正开始新一轮资本大戏。

升龙集团高手操盘“股权腾挪”旗下物业公司万盈服务，于9月20日向港交所递交招股书后，仍在等待一个不确定的结果。

2020年销售额不足71.5亿元，全国排名200开外的升龙集团，创始人林亿为何如此急于上市？答案或是缺钱，为了更快的融资。胡润百富榜数据，林亿身家自2016年的230亿元跌至2021年的36亿元，财富缩水近200亿元，排名更是由81名降至1857名。

据中指研究院数据，万盈服务以在管建筑面积第五名，上榜2020年河南省物业管理公司百强。财报显示，同年营收2.8亿元的万盈服务，其中来自河南的物业管理收益就达到2.3亿元，占比82%。到了今年6月底，其1126.7万平米的业务管理面积中仍有87.8%位于河南，虽然规模迷你，但妥妥的河南五哥。

楼市资本论注意到，截止2021年6月底，万盈服务总资产2.22亿元，负债总额竟然达到2.14亿元，资产负债率为96%，较2020年底的资产负债率59%，大幅上升37个百分点，值得投资人重点关注。

此外，母公司业绩急速下滑、千万平规模的在管面积掣肘、近9成项目来自母公司输血，林亿要直面的万盈服务IPO隐忧可不少，无异于一场豪赌。

【一】林亿5年资产缩水近200亿

故事还是要从升龙集团的创始人林亿说起。

1963年出生的福建平潭人林亿，早年做点工程和装修生意，个子不高，却很有市场眼光。坊间传闻，大约从1993年开始，林亿跟着闽系房企利嘉集团创始人陈隆基做事，期间做过项目经理，也干工程和装修。后又自己做电梯，赚到了第一桶金。

林亿于1999年成立升龙集团，开始涉足房地产，并在郑州开发曼哈顿广场一炮而红，随后征战南京，不断拓展版图。升龙集团也从城市改造专家、到城市综合运营商，综合实力不断的提升，成为河南地产界一颗冉冉升起的新星。

有道是，人无千日好，花无百日红。在“房住不炒”提出的2016年，林亿和升龙集团也摸到了发展的天花板。在其重点布局的郑州市场，升龙集团从2012年-2014年销售额位居前三甲，到2016年直接彻底跌出前十。胡润百富榜的数据显示，林亿以230亿的财富在2016年排名全国81位。

相比2016年313.2亿元的销售额，2020年升龙集团的销售额不足71.5亿元，已跌出房企销售榜TOP200。升龙集团销售额的急转直下，也让实控人林亿的财富开始大规模缩水。

2019年胡润百富榜，林亿的身家下降到了115亿元。到了2020年，虽然财富额保持在115亿元，但排名下降了161位。2021年更加惨不忍睹，财富值36亿元，仅剩2016年的零头，排名下滑了1360位，近200亿元的财富没了。

值得一提的是，在2016年财富高点，有媒体报道爱子心切的林亿曾斥资5200万澳元（约合2.5亿元人民币）为已经取得澳洲绿卡的林尚锦买下地标性豪宅，轰动一时。

如果说“缺钱”是升龙物业改名万盈服务，贴近万科好上市融资的动机，那么，万科旧将、升龙地产原总裁张海民，则是将二者链接在一起的关键人物。在张海民的牵线下，万科的物业平台万物云与升龙集团达成战略合作。

后来，虽然张海民已于今年4月离职升龙集团，但是当下在万盈服务担任董事长及非执行董事的施剑锋，亦是万科老将。他曾于2009年8月-2013年8月，于上海万科设计管理中心担助理总经理职位，随后才来到升龙集团，先后进入了升龙投资和万盈服务。

在楼市资本论看来，对崇尚价值投资的港股市场而言，过度依赖母公司带来的第三方拓展不利、单一市场风险，仍然是已化身为万盈服务的上市阻碍，也是林亿的一次豪赌。

【二】业务深度依赖母公司

万盈服务的成立历史可追溯至2006年，是一家综合性的物业管理服务提供商，并以城市更新项目为特色服务。随着赴港上市的物管企业数量不断增加，规模集中化正在成为物业行业的主旋律。目前物企发展战略主要集中在破规模、做增值两大维度，万盈服务两方面都不乐观。

招股书显示，截至2021年6月30日，万盈服务拥有63个在管项目，总在管面积1126.7万平方米，营收1.54亿元，同比增长19%。

根据克而瑞物企在管规模TOP100报告显示，共有19家物企在管面积破亿，TOP100在管面积门槛也达到1386万平方米，万盈服务在管规模并未进入行业前100名。

非常值得关注的是，截止2021年6月30日，其负债总额竟然达到2.14亿元，资产负债率为96%，万盈服务解释为一间集团公司向其当时的股东宣派股息人民币8500万元，及于重组期间已付\应付营运附属当时的公司股东的代价为人民币1.39亿元所致。

导致其规模较小的原因，一方面是其过度依赖母公司，另一方面是外拓能力不足、区域布局较为集中等。规模的限制，不仅影响万盈服务后续营收的增长空间，也让其在市场占有率的争夺战中缺乏资本的支撑。

招股书显示，万盈服务对升龙集团开发物业的中标率为100%，而其63个在管项目中，也有60个项目由升龙集团开发，占比高达近89.2%，可见公司项目获取主要依靠升龙集团。

也正是依靠母公司升龙集团的输血，使得万盈服务树立了专注城市更新物业服务的标签。

目前，万盈服务有58个城市更新项目(包括住宅物业、商业物业及公共物业)，在管建筑面积合计1040万平方米，占公司在管总建筑面积的92.5%。可以预见，未来如果升龙集团旧改项目数量减少，万盈服务营收增幅或也将出现下滑。

截至2021年6月30日，万盈服务获得独立第三方委聘以管理三个城市更新项目，总建筑面积为120万平方米，占在管总建筑面积的10.8%。

楼市资本论注意到，不少物企为摆脱对母公司依赖，多年前就加速开拓第三方项目。目前金科服务独立第三方在管面积占比已接近五成，德信服务第三方的收入占公司总收入已超七成。

万盈服务显然市场化程度非常低。

【三】区域依赖明显，涉及司法诉讼超千件

追随母公司河南发家的脚步，万盈服务对于河南省的区域依赖性也十分明显。

楼市资本论注意到，截至2021年6月30日，公司于河南省拥有59个项目，在管建筑面积合计990万平方米，占公司在管总建筑面积的87.8%，较容易受单一市场波动的影响。

不得不承认，地产黄金时代，母公司的输血是不少中小物企资本市场高成长的重要倚靠；然而随着地产行业进入深度调控，老东家的日子不舒坦，对母公司的深度依赖反而成了不少物企的掣肘。

万盈服务正是如此，其主打的旧村改造项目，在多地陷入纠纷。

南京升龙汇金中心陷入承销公司集资诈骗罪中，截至2018年9月，造成集资参与人损失5900余万元；河南升龙天玺项目存在房屋质量缺陷，1486户业主至今无法办理不动产权证；而在广州，升龙集团也因未按期完成夏园项目改造，在今年6月被迫退出项目。

雪上加霜的是，万盈服务和母公司一样，也需面对超千起司法案件。据天眼查显示，其共涉及1002起司法案件，其中以原告身份的案件占比89.42%，被告身份的案件占比8.48%。

对此，有业内人士表示，升龙集团市场占有率逐步见顶，加之旧改项目推进艰难，显然万盈服务来自关联方物业的管理面积增速会放缓，毛利率较高的关联方物业越来越少。若外拓业务能力不能迅速提高的话，万盈服务未来公司的规模和持续发展将受严重影响。

在楼市资本论看来，伴随分拆上市的物管企业不断增多，市场投资逻辑已发生微妙的变化：物管行业的竞争已经从“母公司强则物业强”，逐渐转变为比拼服务能力和品质。

尤其是随着上市物企数量的增多和行业整合的加速，资本市场回归理性，物管行业整体估值也面临大幅回调的迹象。对于母公司发展陷入难境、又无绝对市场竞争优势的万盈服务来说，选择此时上市，面临着极大的不确定性。