美的置业“白衣骑士”养成记：净利大增14%，手握342亿现金

“收并购”正成为房企2021年度业绩会上的必答题。

对已获得并购贷额度的房企，多被问及“已有哪些收并购目标”和“出手时机咋选择”等；而对于出险房企，问题则是“已将哪些项目列入资产包”、“资金筹集进展如何”等。

俨然成为新晋“白衣骑士”的美的置业，正是前者。

自去年10月收购花样年佛山项目35%的股权以来，美的置业已陆续收购了13个开发项目的股权。

一面是不少企业用尽全力找棉袄度过“倒春寒”，一面是美的置业逆势储粮，行业参差背后是美的置业手握充裕现金和行业低融资成本优势，带来的稳如磐石般的自信。

年报显示，2021年，美的置业营业收入为1737.03亿元，同比大增40.4%；毛利约134.95亿元，同比上升15.8%；持有现金总量则达到342亿元，同比增长28%。

更关键的是，美的置业还以科技智慧人居产业链，作为区别于大多房企并真正面向未来的“底牌”。

【一】手握342亿元现金

想当白衣骑士，钱是基本条件：首先要有钱，其次敢花钱，更要花对钱。

而美的置业之所以能成为新晋白衣骑士，最大的底气正在于手握充裕的现金，还有持续低成本的融资能力。

为啥美的置业不差钱？首先是有业绩支持，尤其是高于行业平均水平的回款率，成为其最直接的现金来源。

年报显示，2021年，美的置业实现合约销售额1371亿元，同比增长9%，销售回款率则更是高达78%。

在销售回款成为房企现金流转基本保障的大背景下，这也使得美的置业期末现金持有总量高达342亿元，同比大增28%。

其次，美的置业融资成本，长期处于行业低位。

不仅2015年至今历年综合借贷成本均未超过 6%，于报告期内，美的置业加权平均融资成本更是下降至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%，与保利置业、招商蛇口等国企水平相当。

这离不开美的置业长期审慎的财务管理。

以三道红线标准来看，截至2021年末，美的置业现金短债比为1.71，净资产负债率五连降后达到46.3%，剔除预收款后的资产负债率也下降至72.1%。

当稳健的财务基本面，成为房企在这轮调整中安全着陆的重要因素时，长期财务自律的美的置业，也成了首批获批并购贷额度的民营房企。

据悉，年内美的置业累计已获各银行并购贷额度370亿元，包括并购贷额度在内的授信额度已达650亿元。

也难怪在业绩发布会上，美的置业董事局主席、总裁郝恒乐表示：“对美的置业而言，我们相信机会大于挑战、大于风险。基于对行业未来的这一判断，我们的基本原则是稳步做强、控制好风险。”

在楼市资本论看来，大熊市中，往往能用便宜的价格买到优质资产，地产行业也不例外。

在这个问题房企苦修“活下去”课题的黑铁时代，对于像美的置业这样财务优异、具有资金实力的优质房企，则成了以低价买入优质资产包的机遇期。

不差钱的美的置业，显然已开启收割模式。

【二】2716万平土储踩稳节拍

现金充裕，适合“搞点事情”。

如果有人梳理一百家伟大公司的成长路径，他会发现，商场没有新鲜事。保持饥渴，但尊重风险，是美的置业和其它成功企业共同的不二法则。

透过最新的年报可以发现，美的置业一直审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，建立并持续强化了土储竞争优势。

自2019年以来，美的置业就不断加强高能级城市深耕力度，核心城市、省会城市、重要轨道交通节点城市，是美的置业关注焦点。

截至报告期，公司权益土储面积2716万平方米，二线及以上土储占比66%；2021年新增土储更是主要集中于长三角、大湾区及省会城市等，总新增土储为760万平米，其中一二线城市土储占比高达91%。

土地是开发商的弹药，从美的置业土储分布来看，核心城市群和高能级城市的优质土储，意味着企业拥有更具价值的开发资源，也是企业具备长远发展和高质量发展的基石。

2021年年报销售数据也展现出美的置业的战略正确。按城市级别划分，美的置业去年销售金额来源主要集中在一、二线城市，占比高达78%。

而在并购策略方面，美的置业也专注于高能级城市的项目，如南京、长沙、重庆、天津等，始终秉承“有良好投资回报才会选择收购”的逻辑。

对高能级城市的持续深耕，也使得美的置业新增项目毛利率持续提升，2021年，美的置业销售均价同比增长3%至11657元/平。

对此，亚布力智库专家武亮表示，在“三道红线”压力下，高杠杆“激进”策略已成过去时，房企将转向“以销定投”；高能级城市的深耕，有助于强化其高销售额及回款率。美的置业拿地的城市升级之路，有利于维持公司较高的去化和回款水平，促进销售规模和销售均价的稳步提升，中期发展动能十足。

楼市资本论注意到，对趋势的判断从美的置业创立就开始展现。成立之初，何享健定下了“宁可走慢两步,不能走错一步”的发展基调，使得美的置业在房企寒冬穿足棉袄；而如今面对逆势机会期，美的置业则以精准的收割备足粮草。

当然，说起来简单做起来难，真正的投资大师总是那些能够正确把握趋势和捕捉机会的人，他们需要在有争议的艰难环境中展现自己的格局和远见，这需要太深的行业见解。

对于普通投资者而言，却容易得多，买入美的置业股票或就是个好选择。伴随美的置业的亮眼业绩，高“分红”也如期而至——公司董事会建议派发末期股息每股1.60港元。

事实上，美的置业2019年至2021年三年间不间断派息，累计派息高达54亿港元。

【三】科技智慧人居构筑护城河

如果说美的置业将现金和核心土储资源牢牢握在手中，是针对当下打出的“王炸”；那么科技智慧人居产业链，则是其区别于大多房企并真正面向未来的“底牌”。

楼市资本论注意到，“产品为王”已是房企共识，但外立面、园林等的细节贴金，终不是行业颠覆迭代的关键。

在美的置业的发展语境下，科技力则被不断放大，2018年起即将智能化和建筑工业化作为了公司的“第二跑道”，智慧人居是主要发力点。

睿住资本作为美的置业旗下拥有制造业基因的地产CVC，秉承“空间科技化”的投资逻辑，如今已投项目覆盖至云迹机器人、欧瑞博、视声智能等，构建起了智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。

睿住智能则始终专注于智慧场景的科研创新。未来，睿住智能还将继续探索可持续发展模式，构筑核心产品和生态护城河、强化解决方案构建能力，提供全流程的服务和体验。以自研AIoT平台为支撑，以“1”个超级入口为核心，“N”个刚性场景为支撑，连通“X”个硬件生态，最终打通市场。

如今，美的置业的科技智慧人居产业链已取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。

2021年，睿住智能全年新增合同12亿元，销售额8亿元，同比增长43%，累计交付智慧社区328个，交付智慧家庭超11万户，服务落地数据领跑行业。克而瑞研究中心数据也显示，2021年，睿住智能助力美的置业达成精装全屋智能装配率48%，排名行业第一。

在楼市资本论看来，美的置业之所以在激烈的行业竞争中保持了稳固优势，甚至能逆势抢购深化优势绝非偶然。这得益于其智慧科技的先发优势，从客户生活实际需求出发，促进科技与人居空间的深度融合。

被贴上“白衣骑士”标签的美的置业，已成为行业下行期，实现快速增长的样板。

楼市资本论相信，凭借充裕的在手现金、丰厚优质的土储和智慧科技人居布局赋能地产主业，美的置业也将在即将到达规模天花板的房地产行业，走出长周期的内生型高质量发展。