银城生活服务的新周期：在管面积近5900万平，营收大增40.5%

从房地产“附庸”，到受资本追捧，再到价值回归，近两年来物企在资本市场走出了一条跌宕起伏之路。

透过财报纵览上市物企，楼市资本论发现，银城生活服务凭借持续稳健的财务韧性和可圈可点的不俗业绩，已穿越震荡的市场，步入快速发展的新周期。

据2021年财报，其营收、管理面积规模、第三方占比等核心数据的普遍增长构成了外界对银城生活服务年度成绩单的初步印象，尤其是多元增值服务更成为本次年报的最大亮点。

楼市资本论注意到，截至2021年末，银城生活服务合约面积达6190万平米，同比增长44.6%；在管面积则达到5876万平米，同比大增50.4%。

对比2019年上市之初，银城生活服务只是在管面积1960万平米的小型物企，在物业股中规模排名靠后。上市3年，其在管面积增长近3倍，规模迎来进阶式突破，成功进军中大型物企之列。

在楼市资本论看来，破除母公司依赖魔咒、盈利能力强劲以及拥有多元增值服务杀手锏的银城生活服务在避免物企同质化的同时，拥有更好的物企治理独立性，也更能抵御地产行业波动带来的负面影响，未来有望在资本市场获得更高估值。

【一】第三方面积占比近9成

当下，物企第三方项目的获取能力正成为市场关注的重中之重。

原因不难理解，自2021年下半年以来，在地产信贷收紧及政策不确定性的大背景下，关联方交付项目的稳定性受到影响，且母公司物业费能否按时到位也受连累。

当开发商背景从物企确定性增长的最大动力，转变成物企营收、利润不稳定隐患时，市场和投资人自然会越来越重视物企的独立经营能力。

尽管银城生活服务脱胎于房企银城国际，但却早在银城系稳定提供项目来源的基础上，走上市场化道路，其承接第三方项目的实力正逐渐步入成熟期。

从年报中也能看到，截至2021年年末，银城生活服务5876万平米的在管面积中，89.8%来自第三方项目；而从年内新拓展的近2000万平米在管面积中，该比例更是高达91%。

值得一提的是，在目前公布在管面积第三方项目情况的32家港股物企中，银城生活服务也是第三方项目开拓比例最高的。

并且银城生活服务第三方项目比例的提升，并非通过自身及关联企业大肆收并购，买买买而来，而是凭借核心竞争力获取存量盘的方式提升市场占有率。

对此，亚布力智库专家武亮指出，市场化拓展能力是判断物管公司中长期发展潜力的标尺，银城生活服务远高同业的外拓能力，不仅展现了其品牌力和服务力的强大，也成为其高成长性的基石。

楼市资本论注意到，银城生活服务的项目构成中，除了第三方高项目比例赢得市场赞誉，广泛的非住宅物业获取趋势也令市场期待。

年报显示，截至2021年底，在银城生活服务管理的837项物业中，非住宅物业达到312项，同比增长高达50.7%，在银城生活服务强大的外拓能力下，非住宅项目拓展增速较快。

并且，银城生活服务业务项目还涵盖了政府设施、金融机构、物业销售场地、医疗机构、商业综合体、公园场馆、运输设施、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼在内的11类非住物业。

相关报告显示，当前各类非住宅业态总市场规模已经突破万亿，但市场化率较低；对于银城生活服务这样已构筑起专业化服务能力壁垒的物企来说，这无疑是一片蓝海。事实上，2021年，银城生活服务非住宅项目，所贡献的物业管理收入占比已达48.1%，成为集团重点发展方向之一。

更关键的是，非住宅物业所有者不仅对物业费支付意愿更强，也让物业公司拥有更多议价权，且上涨频次更高。

在楼市资本论看来，房地产市场调控下，竞争格局已然发生变化，物企要想获得更多市场份额，将主要依靠企业品牌和核心优势。

银城生活服务显然已凭借独立的市场化能力，构筑起一条够深够宽的护城河，持续增厚公司盈利能力。

【二】净利润近亿

2021年物企盈利质量均有所下滑，52家上市物企平均毛利率较2020年小幅下滑0.68个百分点，28家上市物企毛利率同比下降，这与关联房企业务依赖度高有着直接关系。

楼市资本论发现，当房企流动性困难传导到相关物企时，就会出现物企应收账款快速增长、盈利下滑等问题。

而对于像银城生活服务这样具备自我造血能力的物企而言，盈利能力却在2021年逆势展现出极强的韧性。

年报显示，2021年银城生活服务录得营收13.51亿元，同比大增40.5%；净利润也达到0.95亿元，同比增长35%；毛利率及净利率分别为16.2%及约7.0%。

与大多数物企一样，物业管理服务是银城生活服务的主要收入来源，2021年该业务板块实现收入10.82亿元，同比大增40.2%。

据悉，凭借精细化管理、模块化与专业化的业务模式，发力第三方项目的银城生活服务建立起良好口碑，赢得了“二手盘专家”的赞誉，促进了经营业绩的提升。

2021年，银城生活服务项目续约率为93%，物业费收缴率为91%，物业费预收率为41%，业主满意度更是达到88%，维持行业标杆水平。

正如此，盈利能力持续位居行业中上游水平的银城生活服务，也受到资本市场的认可与青睐。

2021年，安信国际、尚乘国际都首予银城生活服务 “买入”评级，工银国际、中泰国际、克而瑞证券等也发布报告维持公司“跑赢大市”、“买入”、“强烈推荐”评级。

与此同时，银城生活服务也大方派息回馈投资者，拟派末期股息每股0.126港元，同比增长约37%。

楼市资本论了解到，银城生活服务2021年制定了三年发展战略，随着公司规模效应逐渐显现、自生造血能力持续增强，和管理业态的愈加丰富，显然银城生活服务的高速增长之路才刚开始。

对于投资者而言，安心买入银城生活服务的股票，或就是分享这一资本红利盛宴最简单直接的方法。

【三】多元增值服务是秘密武器

楼市资本论注意到，除了第三方项目拓展带来的物业管理服务收入增长，社区增值服务的开展也成了银城生活服务利润率拉高的一大原因。

据悉，银城生活服务的增值服务主要着力于两大层级，四大服务。具体见下图：

年报显示，2021年公司来自增值服务的收入为2.69亿元，同比增幅高达41.6%，并且该板块毛利率高达41.3%，且近三年一直保持在40%以上。

高毛利率增值服务营收占比的持续提高，也意味着后续其营收贡献有望进一步打开。

拆分来看，不管是城市级还是社区级增值服务，都在2021年步入正轨，并成为银城生活服务营利增长的新贡献点。

比如城市级换电业务，于回顾期内贡献1000万元的收入，社区级的团膳和装饰服务，更是于回顾期内贡献近5000万元的收入。

银城生活服务和星星充电联合投建新能源汽车充电场站

楼市资本论注意到，相比其他物企，银城生活服务的增值服务能快速营利，有两大特点。

1.以客户需求为核心，提供其最需要的增值服务。

如已成功运营的健身设施、快递柜、电动车充电站等，正切中当下人们生活的真实痛点。

2.执行力强，能快速落地。

比如贡献了1000万元收入的换电业务。截至2021年末，仅在南京一城就安装了500个智能换电站，拥有注册活跃骑手超过10000人。

在楼市资本论看来，伴随银城生活服务增值服务品类持续拓展、商家和客群数据库持续增厚，后续有望发展成一个大数据资源整合平台，实现资源的优化配置，发展空间充满想象。

伴随各种类型物企的上市，稀缺性已很难赋予额外一家资本红利，二级市场也对其估值更具挑剔。返璞归真，判断一家上市物企的长期投资价值，还是回归到了其利润创造能力。

楼市资本论认为，显然银城生活服务正凭借独立市场化能力，和多元增值服务，走出了一条利润增长的新曲线，实现经营规模与业绩指标的不断突破。

从其当下不足10倍的市盈率来看，被低估的银城生活服务市值，大概率将步入后市上升的新周期。