海伦堡AA+评级背后的逻辑与思考

房地产行业目前处于调整期，各方面积极推动行业迈入新的发展阶段。

这期间，涌现了一批不错的房企，虽然受到国外评级机构下调等外部“误伤”，但内地市场也很快给予客观公正的支持。

如何判断一家房企的实际信用情况，其实不能被行业整体下行形势而误导，导致出现无差别集中下调等问题，让市场更为混乱。而是应该基于企业实际经营情况，去给予企业恰当的评级，引导市场关注和支持好的企业。

下面，我们就以最近一家刚被维持评级的房企为例，从四个方面去探讨上面这些话题。

【背景】2022年6月24日，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）发布报告，确定维持广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称“海伦堡”）主体长期信用等级为AA+，维持“18海伦02”的信用等级为AA+，评级展望为稳定。

【一】信用状况稳字当头

其实，联合资信给海伦堡相对不错的评级认定，市场上早有迹象，行业虽然艰难，但仍有不少海伦堡这样的稳健企业不断释放出发展利好，给予市场信心。

据相关报道，针对一笔存续金额合计8亿元的非公开发行公司债券，海伦堡在6月17日就将连本带息的偿债资金提前到账，如期偿还相关债券，合计8.63亿元。

就目前行业形势而言，房企偿债能力是市场投资者备受关注的重点。

联合资信给予的评级，也很好说明了这家房企的偿债情况。

根据联合资信主体长期信用等级以及评级展望的相关含义，海伦堡偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低，而且信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大。

联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。

联合资信相关评级说明

海伦堡主体长期信用等级为AA+，略高于AA级，AA级的含义是，说明企业偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低。至于评级展望稳定，则是说明这家企业信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大。

【二】融资偿债经得起考验

至于市场比较关注的房企融资及债务情况，海伦堡各方面指标也是经得起考验。

首先，海伦堡短期债务可控，截至2021年12月31日，公司短期有息负债同比下降23.3%，为人民币150.6亿元。

其次，海伦堡有一定未使用的授信额度，截至2021年12月31日，公司来自超过10家境内银行的未动用授信额度合共人民币220亿元，可覆盖短期债务。公司也在开拓包括但不限于ABS、交易所公司债等渠道。

最后，海伦堡并无实质违约情况。联合资信表示，根据中国人民银行出具的公司征信报告，截至2022年5月17日，海伦堡未结清和已结清信贷信息中不存在关注类或不良类记录。而且，根据海伦堡过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履约情况良好。

【三】销售土储产品加持

对于海伦堡的评级认定，联合资信并非简单粗暴，而是从企业的销售、土储、产品等方面进行分析，为评级提供了支撑。

销售方面，海伦堡逆势上扬，其2021年认购销售面积同比增长14.71%，认购销售金额同比增长8.99%，认购销售均价相对稳定。而且，海伦堡结转面积和结转金额均有所增长，结转均价相对稳定。

根据行业机构统计，2021年百强房企销售增速罕见负增长3.5%，近2成百强房企业绩下滑超过10%，能实现稳定增长的房企其实少之又少。

而且，公开信息显示，海伦堡2022年1-5月的销售回款实现上升，较去年同期增加3%，海伦堡在2022年1-5月销售金额达到187.8亿元，预计公司核心业务持续的现金流入将足以支持其财务及运营需求。

另外，房企的销售结转也是一个关键指标，结转面积和结转金额的增长意味着房企收入、利润的有效增加。

销售取得突破，产品是根基。海伦堡产品多元优势比较明显，其虽以住宅开发销售为核心，但已形成了住宅、别墅、商铺、写字楼等多元化产品的开发模式，而且自持了不少商业物业。截至2021年底，海伦堡商业项目达到26个，且是位于广州、昆明、上海、合肥、南京等核心城市。

在投资市场，能提供源源不断现金的商业项目较为吃香。联合资信也直接指出，随着商业物业的陆续开发和投入运营，海伦堡的租金收入有望持续增长。

房企持续增长如何实现？优质土储加持很重要，是各大房企长期发展的基础。

截至2021年底，海伦堡拥有的权益口径总土地储备面积3026.48万平方米（含部分已售部分），且主要位于核心城市。

这样的土储资源，放在行业上也处于较高水平，也难怪联合资信给予评价称：“土地储备较充裕，能支撑海伦堡未来一段时期的开发需求。”

【四】国内评级更客观公正

在房地产行业调整期中，国际评级机构针对内地房企评级下调动作无休无止，并持续出现房企主动撤销评级、国内评级及国外评级“打架”等情况，引发了诸多争议。

据相关统计，2021年三大国际评级机构（标普、穆迪、惠誉）大面积下调中国房企评级多达127次。2022年评级下调现象仍在持续。受行业形势整体影响，不少经营良好的房企也受到了“误伤”。

评级机构的认定，是看国内，还是看国外？放在目前来看，其实客观公正是核心，而国内评级机构因为当地优势，掌握企业信息更为全面，评级往往更为让人信服。

至于国外评级机构为何存在无差别集体下调的情况，并非偶然。

有评级机构人士在相关媒体报道就曾指出，按照国际三大评级体系，“只要看淡一个行业，调低一个行业的评级总看法，在这个行业内的绝大多数企业甚至是所有企业都要往下调级。”

另有相关行业机构人士也提到：“国际评级机构突然的普遍性评级下调行为，可能未必是客观全面、真正深入了解每一家被评级房企的最新情况后所作出的决定。”

房地产行业目前处于关键的发展转型时期，如何健康平稳过渡，既与企业自身发展状况有关，也离不开市场给予的良好环境支持。