金科前行三部曲：上半年交付超600万平米，回款536亿

2022年地产寒冬之际，行业不少企业纷纷躺平，然而优秀的房企依然负重前行，取得了卓然业绩。

西部地产龙头的金科股份，通过“保交楼、财务指标持续改善、轻资产规模化运营”演奏出经典的稳健三部曲，实现大涅槃，引发了业内外广泛关注。

楼市资本论了解到，金科股份披露上半年业绩，实现营业收入313亿元，其中房地产销售运营收入281.8亿元，生活服务收入19.48亿元。中国房地产TOP10研究组发布的榜单显示，金科位列“2022中国房地产百强企业”榜单第16位；另据克而瑞数据显示半年度销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，多个项目销售位列当地市场首位。

严寒之下的这些远的真金白银的成绩背后，是应对策略的对路。金科公司顺应变化，坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，推动公司生产经营良性循环为主线，统筹生产经营与风险防控，推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘，实现良性循环。

最为突出的是，金科保交楼成果显著，上半年公如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。同时，第二曲线表现也非常亮眼，轻资产运营能力系统提升，代建业务发展模式日趋成型，产业及商业在轻资产方面实现突围、金科服务持续高质量发展。

楼市资本论认为，2022金科的稳健三部曲，上半年演奏出非同凡响的效果，仍在后续发力。

【一】稳健三部曲之一：保交楼

房地产行业在中国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，“保交楼、稳民生”已成为近期房地产市场的主旋律。

目前各地对“保交楼”的高度重视，有利于提振购房者信心，而在解决交付问题之后，房地产整体的行业修复阻力也将大幅减小。

2022年上半年，受行业调控及疫情的影响，整个地产行业经历了诸多的挑战。在行业下行周期中, 房企若能做到“保品质、稳交付”，不仅能提振市场信心，还将为带动市场活力提供积极动力。

楼市资本论了解到，作为“美好生活服务商”金科，就曾多次对外表示，近段时间都把“稳生产”“保交楼”作为首要任务。在长期主义发展理念加持下，金科不仅以稳健经营实现高质量发展，在高品质交付方面也表现亮眼：

今年上半年，金科把“保交楼”作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付，上半年公司及所投资公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米，切实向社会履行主体责任。截至报告期末，公司及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5,479万平方米，竣工面积约464万平方米。

在楼市资本论看来，二季度以来市场整体出现了底部修复的良好迹象，房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定，所以稳楼市是重中之重。

中国城市群研究中心研究员马可表示，作为西部地产企业龙头，金科保交楼的大力实施，对盘活经济形态，树立购房人的信心，起到了积极推动作用。

【二】稳健三部曲之二：财务指标持续改善

深度挖潜缓解流动性压力，是每一个地产公司眼下最大的任务。

楼市资本论了解到，金科为确保现金流安全，开展体系化的现金流管理工作，继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款536亿元，回款率超100%；2022年上半年，实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。

2022年上半年，金科坚持多措并举，销售质量稳步提升。围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存，实现结算面积约395万平方米，营业收入313.22亿元。公司及所投资的公司实现销售金额约417亿元。

在融资环境持续趋严的内外环境下，金科股份有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，公司成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

金科积极开展存量债务管理，成绩显著。金科根据央行、银保监会“区分项目风险与房企风险，不盲目抽贷、断贷、压贷、不搞一刀切”的监管精神，与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

截至报告出具日，金科完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

楼市资本论注意到，8月24日国务院常务会议指出，要持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本。同时，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短，这对于金科以及排名靠前的地产企业，都是非常好变化，显著改善行业资金流动性紧张问题。

【三】稳健三部曲之三：轻资产规模化运营

在目前房地产业开发业务规模增长受限的环境下，未来房企多元化业务端的营收贡献将是重点。告别高周转、高利润模式，拥有持续稳定增长的“造血”业务，显得格外重要。

楼市资本论关注到，非常值得一提的是，近年来，金科在地产开发主业之外，持续加码轻资产规模化运营，尤其在代建业务、智慧服务、商业运营、产业运营等方面取得了重大成效。

1、代建项目快速成长

半年报显示，金科上半年代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。在5年的培育时间内，金科股份的代建业务已经逐步成型，有望在未来的经营中持续锁定利润。

据了解，金科上半年成功落地多个代建项目，包括2月在无锡的首个政府代建项目，5月就金科·湾心公馆项目的管理服务正式达成合作。

2、产业园规模化运营

金科股份布局的产业运营业务初见规模，产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个， 面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2000亿元。

产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。金科产业获评2022中国产业园区运营优秀企业。

3、物业服务收入稳定

金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；净利润3.72亿元，同比下降31%。

目前，金科物业的合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。

4、商业运营能力稳健提升

楼市资本论了解到，截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米；报告期内，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。

凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系“金META”，得到了业内首肯。

奥地利维也纳金色大厅是音乐人的圣地，始建于1867年，历经多次战乱与经营困难，如今依然是世界名曲演奏的首选，熠熠生辉。

当前房地产形势仍较严峻，困难之下，金科凭借“保交楼、财务指标持续改善、轻资产规模化运营”三部曲，取得了良好成绩，委实不易。

楼市资本论环顾中国经济大势，实现“保持经济运行在合理区间目标”需要房地产政策加大发力，预计后续政策仍将延续宽松态势，各地加紧落地政策组合拳，将带动楼市逐步企稳。

可以判断，在上半年蓄势之下，金科下半年的业绩定能持续稳健而行。