滨江集团戚家军突围！戚金兴父子直面千亿负债

明朝戚继光的戚家军守护浙江，抵御倭寇，成为一代传奇。如今，浙江的滨江集团戚家军在地产界也是声势斐然。

鼠年春节，对浙派房企滨江集团来说，犹如坐了一回过山车。

2019年，滨江集团在戚金兴父子操盘下，突围全国地产列强的竞争环伺，新进千亿阵营，惹人瞩目。董事长戚金兴高调庆祝，宣布春节放假19天，鼓励员工带家属旅游，享受2万-5万元不等的旅游津贴。长假期间，新冠肺炎突然来袭，这位执掌滨江20余年的掌门人又得因销售冰冻、延期复工而大伤脑筋。

楼市资本论注意到，虽然新晋千亿房企，但滨江目前仍有业绩权益占比较少、布局一城独大和近千亿的债务三大难题待解。特别是其多年深耕的浙江现在疫情形势严峻，大本营杭州又启动了防控一级响应，给滨江正常运营平添很大的不确定性。

戚金兴

【一】抗疫大战，戚金兴无缘上阵父子兵

不过，在楼市资本论看来，58岁的戚金兴，面对公司的种种困难以及当前罕见的抗疫大战，上阵父子兵怕才是心底最深处的想法。毕竟，戚家父子早在2008年就一起跻身胡润富豪榜了。虽然滨江的二代接班计划，迄今却仍无动静，但在资本层面儿子早已入局。

楼市资本论了解到，戚金兴儿子戚加奇出生于1988年，是一位典型的80后富二代。2008年，戚金兴、戚加奇父子跻身胡润富豪榜，身价36亿元，位居第205名。次年，父子俩又以85亿元身价蹿至百富榜第80名，让业界刮目相看。

有媒体报道，戚加奇21岁便坐拥10亿资产。他在2009年6月斥资1245.7814万元，购买滨江开发的阳光海岸项目第1幢3单元1201号房，建筑面积376.87平方米，折合每平米3.3万元，比开盘均价低2000-4000元。从这次买房来看，戚加奇不但享受滨江内部的折扣价，而且还是分期付款，到2011年才全部付清，很具经济头脑。

然而，戚加奇学习上却表现平平。他2006年上大学，就读于浙江财经学院三本院校东方学院经贸系经济学专业。据金陵晚报2009年10月15日的一则报道，戚加奇在大学期间多次挂科：军事理论课45分参加补考、大学英语不及格需要补考、马克思主义基本原理被缓考，就连核心专业课程经济学也要重修。

也许是因此之故，戚加奇作为滨江“太子”经常与父亲的名字一并被媒体报道，却迟迟没有在滨江集团内部提上接班日程。2011年，他减持滨江股份5000万股，套现4.65亿；目前作为戚金兴的一致行动人，仍持有滨江集团1%的股份，约3100万股，尽管游离在滨江核心高管层之外，父子戚家军已然成形。

楼市资本论认为，滨江带伤闯关，刚刚突破千亿，又猝遇疫情，已近退休年龄的戚金兴确实需要有人来分担重担。处理这件事之关键，不亚于下面说到的企业难题。

【二】扩张激进，千亿业绩“泡沫多”

滨江集团成立于1996年，系由集体所有制企业改制而来，2008年登陆深交所。直到2016年，在国内房企后来居上纷纷冲刺千亿时，戚金兴才正式启动滨江扩张战略，定于2018年入围千亿。但2018年下半年楼市逆转，滨江在千亿即将破门之际刹车调整，全年合约销售收于850.1亿元。

去年，滨江集团全口径销售额1120.6亿元，首次杀进千亿阵营，居全行业第31位于；但权益金额仅422.8亿元，占比37.72%。也就是说，滨江1120亿销售业绩中，自己独立开发销售不到四成，六成以上来自合作方贡献，泡沫确实有点大。

与全口径销售额相比，权益销售额更能反映房企的资金运用和战略把控水平。千亿房企中的绝大多数，权益占比都在70%以上，滨江以超低权益率而成为另类。楼市资本论发现，滨江权益占比2016年还高达78.2%，随着规模扩张而一路下滑，直到去年的37.7%。可以说，滨江的千亿业绩，是有很大泡沫的。

去年12月10日，滨江就销售破千亿召开媒体恳谈会，有记者现场抛出权益占比仅40%的问题。戚金生尴尬地转移话题称：滨江400亿权益金额，对应的贷款为286亿，而有些房企的贷款金额远高于权益销售额。

戚金兴明确滨江今年权益占比要增至50%以上。但从其土地储备看，2018年新增26个项目中，只有5个权益占比超过50%；2019年上半年新增15个项目，仅有2个权益比例超过50%；下半年虽然有10个土储项目拥有100%的权益，但能否就此将权益占比提升到50%以上，并且牢牢站稳千亿业绩，楼市资本论难表乐观。

戚金兴（右）

楼市资本论认为，滨江2016年以来的高速扩张过程中，权益占比一路走低，与其深耕浙江、重仓杭州的区域布局和轻资产扩张战略有很大关系。面对杭州高企的地价，滨江不能不加大合作力度，以较少资金撬动更大市场份额，以压低权益占比来寻求规模的泡沫化扩张。

【三】重仓杭州，遭遇疫情防控复工难

虽然跻身千亿阵营，但仍未完成全国布局，这是滨江集团在不到四成的权益占比外，又一个致命伤。

中国房企TOP30，几乎都是通过全国布局来扩张规模，实现千亿销售。只有滨江集团是一个特例，九成以上业绩都集中在浙江省内。在2019年浙江省房企销售榜上，滨江以1082.2亿省内销售额高居榜首，占到其销售总业绩的96.6%。可以说，千亿滨江迄今仍是一家典型的区域房企。

作为一家以杭州为大本营的老牌房企，滨江集团其实早就有意走出舒适区，跨省布局。2015年，戚金兴曾将业务版图扩至上海、深圳，但发展不顺，很快就铩羽而归，重回聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东的布局策略，将杭州作为主战场。

2019年，滨江在浙江之外，仅上海和江西有一两个项目在售。而在大本营杭州，销售排名前十的楼盘中，滨江贡献了四席，以网签金额176.32亿元高居杭州销售权益榜第一名。

从土地储备看，截至2019年末，滨江共获取土地30宗，目前库存货值超2500亿元。其中在浙江省内拿地金额超过350亿元，在杭州区域占比超过80%，是杭州拿地最多的房企之一。可以说，在滨江的业务版图上，不但浙江一省独大，而且杭州挑大梁，扮演独角戏。

大家都知道，鸡蛋不能放在一个篮子里。滨江千亿业绩，杭州一城独大，意味着风险高度集中。

当前疫情就对人滨江构成了严峻挑战。从全国疫情形势来看，截至2月123日，浙江确诊病例1145人，和广东、河南并列，成为湖北省以外三大病例破千的疫情高发地；而杭州确诊病例162人，在浙江省内仅次于温州。

楼市资本论注意到，杭州是全国首先启动一级响应的特大城市，2月4日凌晨即开始实施“防控疫情，人人有责”十项措施：要求所有小区封闭管理，每户家庭2天1人采购一次；严禁各单位在2月9日之前通知疫情重点地区人员返杭，企业除经政府批准同意，一律不得开（复）工。

楼市资本论注意到，和全国大多数房企同步，滨江选择2月17日复工。但在杭州空前严厉的防控措施下，滨江到时能否顺利复工，正常开展业务，不容乐观。

【四】近千亿债务，拟发30亿短债应急

房地产是资金密集型的高杠杆、快周转行业，在销售冰封之下，企业全靠现金流支撑，延迟复工势必加剧资金链压力。

在最近四年的千亿扩张过程中，滨江集团负债急剧攀升，使资金链持续紧绷。楼市资本论发现，从2016年至2018年再到2019年前三季度，其负债总额分别为338.12亿元、438.84亿元、682.38亿元和936.38亿元；资产负债率分别为68.25%、72.84%、77.94%和81.38%。

去年12月7日，滨江集团公告披露，截至2019年11月30日，公司借款余额为304.27亿元，当年累计新增借款42.98亿元。而去年三季报显示，滨江一年内到期的非流动负债，从年初的23亿多元增加到56亿多，存在短期偿债压力较大风险。

为了偿还债务，滨江集团新年伊始就发行新债。1月3日，滨江即拟申请注册30亿元短期融资券，用于归还存续期债务融资工具。募集说明书称，随着在建、拟建项目投资规模的不断扩大，公司预计2019-2021年度投资金额分别为423亿元、465亿元和511亿元，后续资金需求规模较大，面临着较大的支出风险；若未来融资渠道不畅，可能对偿债能力造成不利影响。

1月10日，滨江公告完成发行2020年度第一期短期融资券，发行总额9亿元，用于归还中期票据“19滨江房产CPOO1”，即通常说的“借债还债”。

2020年，业内95家典型房企共有5575亿元债券到期，既是房企偿债高峰期，也很有可能成为违约高峰期。受疫情影响，资金链承压、抗风险能力较弱的房企，大概率会被淘汰出局。滨江如何化解偿债压力，要看戚金兴的高超财技和融资手段了。

楼市资本论认为，戚金兴年近六十，按照民企传承惯例，是到了培养二代接班的时候了。戚加奇何时能担此重任，挑起滨江大梁，仍然需要时间来证明。

不过，不管以后由谁来接班，眼下戚金兴最紧迫的任务，还是引领滨江打好这场疫情遭遇战。楼市资本论期待他作为新晋千亿领军者，能冷静出手，早日化解困局。