富力豹变：上半年营收336亿，净负债率大幅下降22%

君子豹变是一个成语,出自《周易》 革卦：大人虎变,小人革面,君子豹变。古人用豹变来形容君子的长成，比喻平凡已化为卓越。

楼市资本论获悉，8月24日，富力地产发布中期业绩报告。报告期内，富力实现权益协议销售额为510.6亿元；已确认入账的营业额持稳于335.9亿元；同期公司毛利率为29.6%，而来自物业销售的毛利率达到33.5%，与之对应，公司纯利为39.2亿元，纯利率达11.7%，净负债率则大幅下降22%。

此外，本期富力宣派利息0.38元/股，是为数不多半年派息的房企之一。

楼市资本论认为，从稳扎稳打的半年报业绩看，富力地产的向好发展正汇聚成势，豹变在即。

【一】营收336亿韧性强，财务趋稳负债降

年初突如其来的新冠肺炎疫情给我国房地产行业带来不小冲击，其负面影响甚至贯穿了整个上半年。据国家统计局数据，2020年上半年全国商品房销售面积69,404万平米，同比下降8.4%，其中二季度销售面积47,426万平米，同比增加3.2%。

富力地产面对疫情新形势，迅速在营销方面发力创新，从“富力好房”线上销售到明星、老总直播卖房、再到跨行业联动，从线下转战线上成为其上半年销售持稳的关键因素。中报显示，上半年富力地产营业收入335.9亿元，其中物业销售营业额为308亿元，同比增长3%。富力地产在市场弱周期中也具备较强的创新营销能力及业绩韧性。

并且，富力地产的良好销售业绩还在延续。截至2020年6月30日，富力地产权益合约销售金额达510.6亿元，步入7月份后，合约销售额处于加速增长的态势。据公司公告显示，截至8月底，富力地产权益合约销售额已726.2亿元。

面对疫情影响，富力地产不仅保持了规模上的稳步发展，在盈利能力上也表现出强劲韧性。截至2020年6月30日，富力地产净利润为39.2亿元，净利率为11.7%,毛利率为29.6%，在普遍持续走低的行业利率中，画出一笔亮色。

与此同时，上半年富力地产积极主动的优化财务结构，降低其债务风险。据财报显示，上半年度富力地产处理境内债券108亿元，使整体负债规模有效降低。富力地产还拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度180亿元，可在必要时启动发行，解决短期融资问题。截止报告期末，富力地产的净负债率为177%，较2019年底降低22%；资产负债率为80.37%，同比下滑2个百分点。

楼市资本论认为，财务向稳，业绩则呈现出爆发迹象，无疑富力地产的好戏还在后头。

【二】逐梦城市更新，融资区面积超4000万平米

中国楼市进入下半场，旧改的升级模式“城市更新”正成为继棚改之后，房地产行业的新蓝海。

2019年住建部统计资料显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。按照国务院“2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户”的规划目标，意味着今年旧改市场规模约在6650亿元。

北京通州富力中心效果图

富力地产在旧改领域则成名已久，并凭借丰富的旧改项目经验，一早就在城市更新领域发力布局。在 2019年4月，富力成立城市更新集团，主要业务涵盖旧村改造、旧厂改造及旧城改造，当年就通过3个城市更新项目转化土地储备179万平米，进展神速。2020半年报则显示，富力已将3个城市更新项目（相当于建筑面积129万平米），转化为460亿元的可售货值。

数据显示，2020年至今富力拥有80多个城市更新项目，融资区面积超4000万平米，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。富力表示，公司将继续在2020年转化更多城市更新项目，并于未来十八个月，目标增加建筑面积900万平米的土地储备，以产生2000亿元的潜在可售货值。

除旧改转化外，上半年富力地产继续稳定的拿地补货工作。上半年，富力新增权益土储243万平米，合同金额为60亿元，约490亿元货值。截至2020年6月30日，权益土地储备可售面积5700万平米，约7580亿权益货值，一二线和其他城市分别占比一半。

富力地产董事长李思廉表示，富力全年1520亿元的销售目标不会改变。据介绍，富力已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。

楼市资本论认为，作为房企的核心资源，富力地产牢牢将充裕的土储抓在手里后，也就紧紧攥住了未来长期稳健发展的命运。

【三】酒店资产413亿净利回正，新三驾马车成形

地产、城市更新之外，富力地产的酒店业务也一直是业内标杆。

半年报显示，富力地产运营中的酒店达90家，总建面达395.2万平米，分布在70个城市。受上半年新冠疫情影响，营业收入有所下滑。但随着疫情逐渐消退，富力地产的酒店业务迅速开始复苏，上半年酒店运营收入14.6亿元，截至7月份，酒店全年累计经营净利润已经回正，入住率恢复到疫情前约70%。

事实上，富力地产已成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。截至2019年末，富力地产的酒店业务资产总计413.27亿元，负债仅为16.85亿元，十分优质。在最新公布的2020年《福布斯旅游指南》星级名单中，广州富力丽思卡尔顿酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店均成功上榜，这可是世界范围内最具知名度与影响力的酒店榜单。

富力丽思卡尔顿酒店

楼市资本论认为，拉长时间轴来看，酒店业务将为富力地产提供稳定优质的现金流。过往数据显示，2019年富力地产酒店业务全年运营收入达70.9亿元，比2017年增长近3倍，运营质量也在持续改善。酒店业务展现出的巨大增长潜力，将为富力的长期战略发展提供有效支撑。

值得一提的是，在上半年取得稳定业绩的同时，富力地产还积极参与社会公益事业，疫情期间一直活跃在抗疫前线，彰显企业的社会责任。

2020年1月30日，为了缓解疫情期间入驻商户的资金压力，富力商管宣布免除部分租金，支持大家共渡难关；2月4日，富力地产捐款1000万元人民币设立了“中国青少年发展基金会富力爱心基金”，用于资助全国青年志愿者开展疫情防控工作；2月25日，富力集团积极响应共青团中央号召，从“富力爱心基金”中启动200万元人民币，用于关爱抗疫一线医务人员子女及因疫致困青少年；3月22日，富力集团还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资，运抵武汉，助力武汉人民度过难关。

在楼市资本论看来，地产业务、城市更新及酒店发展正成为拉动富力前行的“新三驾马车”，将推动其业绩继续稳健向上。

富力豹变，拭目以待。