买房时怎么选房子？

摘要：从产生购房需求到作出购房决策，购房者应首先做好预算，然后结合自己购房目的，明确购房的刚性需求是什么，选择在预算范围内最值得买的房子。

买房前首先需要“做预算”，评估家庭财力，确定一个可承受的价格范围。可以分清各项需求要素的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。在预算内，先决定房子所在的城市，再选择区域商圈，再选择小区和房子。

一、买房怎么选城市？

买房用于投资的话首先要选择房子所在的城市，北上广深有严格的限购政策，想买可能买不到，三四线城市有严重的库存，房子的升值空间不大，选择一座值得投资的城市可以大大降低投资风险。选择城市时可以参考以下几个因素：

1.城市概况

选择城市前要研究城市的地理位置、交通、人口、发展规划等城市概况。一般来说，行政中心、商业中心城市或者距离行政中心、商业中心交通方便的城市可投资性大于其他区域， 人口数量持续增长、高收入人口比例较高的城市可投资性优于其他城市。此外，还要注意城市未来定为和发展规划。

例如，廊坊三河市的燕郊县，自2015年通州被定为行政副中心后投资大热。综合城市概况的几个参考因素来看，燕郊房地产市场具体有较优的投资性。

（1）地理位置。燕郊位于北京城市副中心通州的东北部，距离通州12km，是离通州最近的外环城市；

（2）交通。连接北京城区和燕郊的主要公交线路共有9条，且2016年年底将开建地铁；

（3）人口。近年来燕郊的人口处于迅速增长趋势，2003年，燕郊还是一个典型的小镇，人口不足5万，2016年人口已达百万，人口数量飙升超过20倍；

（4）发展规划。燕郊被纳入京津翼一体化及通州定为副中心的发展规划中，2016年5月，北京明确未来通州将与“北三县”（三河市、大厂回族自治区、香河市）跨界统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，2016年6月，北京首次明确通州将和“北三县”进行协调发展。

燕郊地理区位图：

燕郊是离通州最近的北京外环

2.楼市政策

选择城市要看城市楼市政策及政策走向，包括有无限购，首付、利率政策，</strong>有限购的城市你可能没有购房资质。城市的贷款、利率等金融政策直接影响了你买房的成本及可选择的空间，买房前一定要持续关注目标城市楼市政策走向，在最佳时机出手。

3.房价走势、成交量

购房者要密切关注目标城市近半年乃至一年的房价走势和成交走势，可以去各房产网站搜索城市房价和成交量，一般来说，房价和成交量保持平稳上升的城市可投资性更大。

例如，在链家网显示的燕郊二手房房价走势和成交量：

近一年燕郊二手房房价处于上升趋势

买房用于自住的话就省去了选城市这一步，直接在居住城市选择合适的即可。

二、买房怎么选区域商圈？

选择城市后，再根据上班近、长期在某区域活动积累的生活习惯，在买房前首先确定一个房子的大方向，位置可能是市区或者郊区等，再把范围缩小到商圈，考虑学校、医院等，这样就能把将来购房的大致区域确定了。例如，王先生是工作在北京中关村的IT从业者，有买房的打算，首次置业，想买首付在150万，总价控制在350万内的房子，综合他的资金能力，置业需求、工作活动范围，可以将购房商圈定位到西北旺、回龙观、北苑等地。

在资金能力选择值得买的区域、商圈范围，主要参考因素是地段。“地段、地段、还是地段”是房产著名的三段论，不管在哪里，地段好的房子永远最抢手，也最抗跌。买房就是买地段，不管是投资还是自住，选择买房所在区域时，地段的重要性往往都是压倒性的高于其他因素。地段好并不是专指是市中心的位置，政府支持的新规划区域、区域中心的位置，以及商业中心，都可以看做是地段好的区域。地段好的区域一般交通也方便。

地段参考要素图：

好地段的参考要素

三、买房怎么选小区？

选择好购房区域后，再在区域内选择值得买的小区，选择时参考以下几个因素。

1.学区

购房者特别是家中有孩子或者计划生宝宝的，选择小区时要考虑小区是否为学区，小区附近有一所好学校，可以显著增加房子的升值潜力，特别是那些对接多所学校，从优质小学到中学一条龙配置的，都有很大升值空间。在预算范围内，离学校越近的小区越值得购买。例如北京东三、东四环是CBD商圈所在地，集中了朝阳区五个学区：幸福村、八里庄、呼家楼、劲松和垂杨柳，仅幸福村学区内就有8所小学和4所中学

幸福村学区内学校：

幸福村学区内有8所小学、4所中学

2.交通

如果是公共交通的话考虑是否有公交站牌、地铁站，如果是开车多，就考虑周围是不是有堵车的路段，道路的出入口是否合理、离小区远近等。在预算范围内，临近地铁、公交，交通方便的小区比交通一般的小区更值得购买。

对于自住的购房者来说，交通发达意味上下班可以节省更多的时间，对于投资者来说，交通方便的地方更容易出租。此外，交通方便的地方人流量大，小区的周边建设及经济发展都会快于交通不便的区域。

3.配套

配套包括商业配套、基本生活配套、医疗配套、养老配套等。基本生活配套保证你的日常生活可以有序进行；商业配套，如超市、餐厅、银行等满足你的购物、娱乐需求；医疗配套、养老配套，如医院等，是房子的增值项。在预算范围内，配套设施完善的小区比配套一般的小区更保值，更值得购买。

4.物业

物业管理水平直接影响小区的居住品质和房子的升值。社区环境的保持。绿化区域维护得好，设施设备无不良问题，运行正常，社区卫生清洁，楼面和走廊安静整洁，小区治安人力充足等等，这些都无形中增加了居住的舒适度，安全性，愉悦感，小区的价值也就高于其他小区，小区价格也会随之上升。

购房人群中，在首付款相同的条件下，第一志愿是环境好，物业有保障，管理规范的小区。般来说，小区物业费在3元以上算是优，2元~3元区间为良， 1元~2元的小区物业质量不太好。

5.绿地率和容积率

（1）绿地率

绿地率是指居住区内各类绿地面积的总和与居住区用地总面积的比例，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

（2）容积率

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。

四、选房子应注意什么？

选择小区后，再在小区内部选择值得买的房子，选房时应注意房子本身的几个要素

1.户型

根据自身需求确定厅室数量，然后进行户型的选择。选择户型时应注意房屋朝向、室内动静分区是否合理。

（1）房屋朝向

房屋朝向影响房子的光照和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风，受地理原因影响，最优选择是南北朝向且南北通透的户型。厨房和卫生间最好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。

房屋各朝向的优缺点

（2）功能分区

还要注意各功能区应该是比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相打扰，最优选择是动静分区、干湿分明的户型。

动静分区的户型：

动静分区的户型示例：红框内为静区，篮框内为动区

2.楼层

哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数有关。一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，可增加其户外活动的机会。

各楼层优缺点一览图:

各楼层的优缺点

3.质量

工程质量轻则影响日常使用功能（如漏雨、维修），重则可能危害业主生命和财产安全（如抗震不合格）。

预知一个楼盘质量的一个重要方法是<strong>看楼盘的施工方是谁，万科每年都会发一个《合格供应商名录》，所谓供应商，主要是指施工合作方，除了建筑施工方，还有室内装修和景观园林的施工方，当然也有材料设备供应商，而且还对他们进行分级。万科的名录，不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司，而是具体到某个城市的某家分公司。查楼盘的施工方是否在名录上，如果在，则是个楼盘质量加分项。

4.得房率和公摊面积

一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。</strong>得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。 一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

5.楼间距

楼间距指两相邻楼的外墙面距离，楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好。普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。

一般来说，多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。

6.车位

现在基本每家每户都有车，因此停车位也成了户主的标配。车位越多，建设越完善，越不必为车位归属犯愁。

五、如何结合自身的需求选择房子？

了解了选房的基本方法及各参考要素后，更重要的是结合自己的购房目的来对各个要素进行权重的排序。好房子需要满足的标准很多，但是对于现实中的购房人来说，哪一个因素是你目前最重要的考量，就相应的把这项因素的权重提高，其他因素靠后，最终选择符合自身购房目的，最值得买的房子。

1.刚需购房

区域、小区价格是最为重要的考虑因素，其次是房子面积、户型、交通等。

2.改善型购房

价格已经不是最为重要的考虑因素，居住体验才是最为重要的。对以改善生活为目的的购房者，通常应优先考虑诸如交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。

3.以孩子上学为目的的购房

此类需求通常应优先考虑楼盘所在区位的教育资源问题，比如是否有知名的中小学校，甚至是幼儿园。

4.投资性购房

对于投资性购房来说，房子的增值空间是最重要的考虑因素。因此要优先考虑地段、交通、区域未来的发展规划，好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足。

购房目的不同，各项需求要素的主次关系也不同，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样才能在有限的财力之下，买到符合置业期望的最值得买的房子。

资料来源：链家网综合整理

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