轻资产大考，“大连小万达”华南安盛购物广场违约不退探究

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发布时间:2023-07-27 11:14:42

近日，宝能董事长姚振华作为核心股东，到中炬高新厂区调研被拒大门外，成为网络热点，毕竟自己的地盘都进不去，很让人同情。事有凑巧，千里之外的大连也发生类似一件事。大连北亚公司的

近日，宝能董事长姚振华作为核心股东，到中炬高新厂区调研被拒大门外，成为网络热点，毕竟自己的地盘都进不去，很让人同情。

事有凑巧，千里之外的大连也发生类似一件事。

大连北亚公司的员工，被拦在了自家物业华南安盛购物广场门外，发给商户们的邮件也被租赁方大连安盛经营公司拦回，导致北亚公司不得不通过抖音向商户们传递信息。

安盛公司因与同在大连起家的万达广场轻资产商业管理业务类似，有“大连小万达”之称。6月底，安盛经营的华南安盛购物广场15年租约到期，却拒绝退出，而且要求商户继续与其续签合同，与业主北亚公司产生纠纷。

据了解，除华南安盛购物广场外，在大连沃特广场项目上，安盛公司已经欠下北亚公司4800万元的租金没有向其支付。

一方面，安盛公司与北亚公司的纠纷很简单，因为有租赁合同，从法理角度遵照执行就好，这也是商业社会正常运行的规则。

另一方面，安盛与北亚的商业纠纷也有点复杂，轻资产方一旦拒不履约，重资产的一方往往深受其害，即使诉诸法律，漫长的诉讼周期就意味着重资产方的高成本。而且相比租金来说，一个盈利的轻资产项目运营利润至少是租金的一至两倍，即便将来输了官司赔偿非法占有期间的租金，也还可剩有可观的利润，这或许才是安盛拒不退场的底层逻辑。

轻资产经营的万达商管，目前也面临市场与资本的多方面挑战，曾经备受推崇的“轻资产商业经营模式”，尤其在经济下行时期，正经受着前所未有的考验。

PART 01

华南安盛购物广场要成历史？

大连是东北商业最为发达的城市，孕育出了中国商业巨无霸万达。

类似万达广场模式对外输出商场运营管理，安盛在大连开业有安盛购物广场开发区店、金州店、华南店及沃特时尚购物广场和亿合城购物中心等多家购物场所，被称为大连“小万达”。

2007年6月25日，安盛公司与北亚公司签订租赁合同，租赁面积为71081.1平米的房产用来经营安盛购物广场，租赁期限为十五年，合同于2023年6月30日到期。

这两家大连企业合作的并不愉快。

双方合作的另一个“大连沃特广场”项目中，安盛拖欠北亚4800万元的租金不予支付，经多次沟通催款无效。2022年7月，北亚通过馨苑物业将安盛起诉至法院，安盛则随后出手，清退了沃特广场所有商户，拆毁商场装修，而北亚公司至今仍未收到该笔租金。

在双方关系僵化之下，合作的氛围已经不在。在华南安盛购物广场租赁到期之际，北亚向安盛公司发出了《租赁合同解除通知函》。但事情并没有这么简单。在北亚公司工作人员及律师赴商场协商清退事宜时，没想到连安盛公司的办公区都没进去就被拦下，最后无奈折返。7月10日是清退最后期限，北亚人员再次到安盛购物广场试图协商，仍被保安拦下，并让他们去总部谈。

“这是我们公司的房产，这不是鸠占鹊巢嘛。”北亚公司的负责人十分无奈。

北亚在7月10日当天，就商场租赁权回收发出书面公告，向商户发出266份EMS快递，结果邮递员又被安盛公司保安拦在商场门外，不允许进入。最后，邮递员只能将所有邮件退回，导致商场300多商户被蒙在鼓里，无法了解真相。

无奈之下，北亚只好通过抖音等三方平台发布相关公告，但效率和权威性大打折扣，商户们对租金交给谁无所适从，更对未来的生意忧心忡忡。一时间满城风雨，给当地市场带来不小影响。

PART 02

商管轻资产模式的发展困境

彼时万达集团以“万达广场”的委托管理、租赁运营，开创商业地产轻资产运营模式的先河，如今已不是新概念，不过这种模式引发的弊端此起彼伏，屡屡成为关注的热点问题。

比如，万达商管的“轻资产”模式，是由第三方投资，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，并使用万达广场品牌和商业信息化管理，租金收益由投资方与万达按比例分成。截至2022年底，万达商管管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39%。

实际上即便是轻资产运营，成本也居高不下，涵盖商铺租赁、物业管理、市场营销、人员开支、商场运营成本的方方面面。业主与管理人的分开，在一些关键问题上，“轻资产”模式的弊端就开始显现。

近日，因数千万元的商业纠纷，万达商管还被法院查封了50.7亿股股权占总股比约为78%，价值约1242亿元，令人瞠目结舌。同时，万达商管被知名评级机构惠誉、标普接连下调评级。

目前，王健林一心想要上市，由数百座万达广场撑起的“轻资产”主体万达商管，或因这种模式的诸多不确定性，让其IPO之路充满坎坷。

据不完全统计，国内目前轻资产运营项目最多的为万达商管，紧随其后华润万象生活、印力、龙湖商业、爱琴海集团亦在迎头赶上。

不可否认“轻资产模式”是个好的管理模式，但其不容忽视的风险也必须关注，如物业的选址陷阱、消费分级的加剧、消费者更为谨慎的消费观、碎片化的网购形式，都构成了轻资产管理的潜在风险。

像安盛这样盈利状况不错的购物中心，仍然不顾商誉减损执意违约拒不退场，则从另一个侧面说明，一个好的商业选址，不仅是“轻资产模式”赖以生存的基础、更是商家必争的稀缺资源。轻资产管理模式在市场内卷的压力之下，对于能下金蛋的项目，谁都不会轻易撒手。这必然容易导致与业主方的纠纷，进而对商场的正常经营产生重大影响。

本文案例之外，如爱琴海集团在北京的太阳宫爱琴海购物公园，也同样因与业主方合作问题，随即关门停业，对周边居民生活影响很大。

楼市资本论认为，轻资产的“轻”是相对的，是相对于传统商业模式“重资产”的大投入、大建设、大风险而言的，实际上一旦偏离了市场需求，在项目选址、消费定位等方面出了偏差，原本自诩为“轻”的运营成本则变成了沉重负担，运营项目就非常容易盘算下来不赚钱，甚至赔钱。直接结局就是，商业承租方与业主方开始矛盾重重，甚至闹上法院。

PART 03

安盛拥有多家商业中心实力背景强

《天龙八部》里扫地僧对萧远山和慕容博说，少林武学，要用佛法化解。武功越深，佛法就要越精，否则只会陷入武学歧路，走火入魔伤及自身。拿“轻资产模式”来比少林武学，“诚信”就是其配套必不可少的佛法。

那么，安盛公司在市场中的修炼又怎样呢？

官网显示，大连安盛资产管理股份有限公司下辖八间子公司，主要业务是商业地产投资、开发建设、运营管理、覆盖商业地产全程业务。

其中，在管商场有大连安盛购物广场开发区店，2003年开业，位于开发区金马路与辽宁街路口，经营面积约为5万平米；安盛购物广场金州店，2007年开业，位于金州区斯大林路和胜利路路口，经营面积约3.5万平米；安盛购物广场华南店，2008年开业，位于甘井子区中华西路与华南广场交汇处，经营面积约为2.2万平米；亿合城购物中心，2013年开业，位于甘井子区山东路与华南广场交汇处，与华南店隔街相望，经营面积约15万平米。

另外，安盛还曾管理沃特时尚广场，2009年开业，位于甘井子区汇达街和中华西路路口，与华南店隔街相望，经营面积约为3.9万平米。这个也是当年租赁北亚的产业，至今拖欠4800万租金。

从总体布局看，安盛公司在大连，特别是在华南商圈拥有一定商业影响力。

通过在天眼查发现，被馨苑物业起诉的大连安盛经营管理有限公司，为大连安盛资产管理股份有限公司的全资子公司，成立于2004年，注册资本500万元，法定代表人为许斌。其中，大连安盛经营管理有限公司自身风险信息72条，被起诉开庭的公告有19条。

法律界人士表示，房屋租赁纠纷在现实纠纷中比较多发，一般来说，在多次协调、谈判后并无任何进展的情况下，就可以依法维权、诉诸法院。若法院判决后对方仍不履行，届时可以申请强制执行。不过这种亡羊补牢的法律救济措施，对于抱着金蛋的一方属于隔靴搔痒，尤其是对有实力的“野蛮人”，很难起到惩戒和威慑作用。

PART 04

大连华南商圈板块受影响

大连市是国家级计划单列市、特大城市，全市总面积12574平方千米，常住人口超600万人，2022年生产总值8430.9亿元，是东北经济重镇。

大连市内比较知名的商业区有东部的青泥洼-天津街商圈（曾经的街里是大连最核心商圈），西部的西安路商圈和北部的华南商圈。

其中，华南安盛购物广场所在的华南商圈是大连发展最晚的一个，但是占据大连北部核心，周边辐射华南、泡崖、山东路、泉水、体育新城、南关岭等人口稠密大型社区，商圈潜力很大。

目前，安盛合同到期拒不退场事件，对周围消费者与商户的影响不容小觑，现在华南商圈已经传的沸沸扬扬，不仅影响商场的正常营运，损害业主及数百家商户的利益，而且也影响到周边以万计的群众生活便利，对大连商业领域的正常发展，也造成不良效果。

亚布力智库专家武亮表示，现在大家出门很少专程购物，更多的是休闲文化娱乐加购物的多元体验。这样一来，多功能的大型购物中心就成为群众日常生活中的一个重要场所，有很大的吸引力，一般是就近选择。在交通发达的城市并不是绝对的，一个商场出问题了，消费者就会寻找其他购物中心进行替代。

楼市资本论看来，此次争议项目作为华南商圈代表，附近居民对其有着较强的需求，长期陷入纠纷对峙状态，必然会影响商户们的稳定经营心态及服务质量，进而又会对消费者体验造成影响，最终将导致消费者寻找其他可替代的购物场所。那时就是业主、管理方、商户及消费者四方均输的结局。甚至，消费者会转移其他商圈消费，就会对整个华南商圈都造成不好影响。