未来十年，劝人买房仍是积德行善？

工资在涨的时候，房子也在涨。

工资涨的只是当月现金流，而房子涨的是资产积累。

很多朋友对房价的潜力一无所知，他们往往会问：现在房价这么高了，还会涨吗？

购房者需要知道的是，房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力，这种杠杆，不是人力可以赶得上的。三成首付，房价涨30%，自有资金回报率就是100%，楼市涨一次，就是普通人十年的工资收入。

如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的，就不会认为“现在很贵，大家供不起，以后很难涨”了。

因为我以前也是这么认为的，后来楼价一节节攀升，改变了我的看法。

早年还有很多人看跌，最后涨到他怀疑人生了，房产就是成为了一种信仰或绝望。

千万不要用今天的币值看未来的房价，以现在的币值来看，将来深圳涨到均价10万，看似很高了，其实一点都不高。

因为随着币值的变化，将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来，均价10万的房价好像又可以接受了。

过去我们是不是这么过来的？北京人均工资6000的时候，房价2万，大家哭着说买不起，现在来看呢？

北京中产的工资涨到了3万一个月，房价又跑到前头去了，均价5万6万，房价永远跑在前面，你唯一能做的就是尽早买到房，光靠工资是追不上的。

在大城市买房从来不是一件容易的事儿。

比如北京，首次买房的平均年龄2017年还是34岁，2018年已经35.5岁了。这意味着22岁毕业，工作13.5年才能买上属于自己的第一套刚需上车房。

三四线上车倒是容易，所以那的房子像消费品，金融属性很弱。

一二线城市贵，是因为多种因素的叠加：

优质供地有限+高薪机会多+全国购买力目标+核心资产对M2增长的防御等等。

一二线的房产跟LV一样，总有人买得起也有人买不起。

月供1万多，看似压力很大，我是这么看的：

买了房就不用付房租了，省一笔；公积金可以抵扣相当一部分月供，又省一笔；居家生活状态，再省一笔。

银行敢批贷，说明他们认为你的流水还得起月供。银行都觉得你行，自信点儿，上。

另外，月供压力都在头五年，后面有M2和时间稀释债务帮忙减轻负担；

合理负债不可怕，但新手过于强调月供，明明就是很简单的算术题，现金流量表算一下就行了。

那么行情不明朗，现在买还是等一等？

行情不等于你买入价的高低。

你知道自己具体想买哪个小区吗？确定了小区就会知道，房价走势从此和你无关了。

真正重要的是小区均价如何，有没有往下走。哪怕短期内行情不涨，如果遇到急售的业主，果断买入一样可以赚钱。所以过于强调行情，没有大意义。

这就像你在马路边开个档口卖煎饼果子，你问人家：今年两会开完了，GDP数据好不好，我现在适不适合卖煎饼果子？

我这么讲不是说买入时机不重要，而是刚需购房者不必过于强调宏观的东西，踏踏实实去看房，淘笋盘才是王道。

要知道，在2016年大涨的好行情里，一样有人买错房，两年都不涨的。所以太宏观的东西，对于指导个人行动是没有多大意义的。你需要的是真刀真枪地上去干一票，而不是左右犹豫。

我们真正去看房了，才知道这个小区有几套在售房源，每套房源有多少砍价区间？

问「现在买还是等一等」，本质是想预测未来的房价预期。可对于刚需而言，长期来看，短期波动没有任何意义。

短期也不可能赚到钱，因为房产的收益来自：

配套规划带来的地价上涨；居民购买力增长；负债的长期贬值；稀缺和高关注度带来的溢价；买入笋度。

前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房，请老老实实去扫盘、看房。

那刚需和投资的区别到底是什么？

刚需的核心诉求是「居住幸福」，因此可以牺牲收益、可以承担溢价。

刚需是买来自己住的，投资是买来给别人住或卖给别人获益的，出发点不一样。

投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套，反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善，大涨一波就行了。

另外，刚需不是你想住什么样的房子，而是你手里有多少首付预算。

钱多就是你选房子，钱少就是房子选你。

总结下刚需上车的要点：交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。