40万亿REITs神助都市圈，你若有房就可心安

形势，有了重大进展。就在这个春天，4月的最后一天。

楼市资本论获悉，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“通知”），正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域。

没错，这是一个事关新基建的里程碑式的大事件。据国家发改委原副主任徐宪平测算，1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元，除非非经营性资产、折旧损耗。按照标准公募REITs产品发行，大概能盘活4万亿—12万亿元，意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资。

划重点：“能够带动20-40万亿的直接投资。”天量！

投向哪里？都市圈！

【一】REITs杠杆出40万亿新基建

根据最新精神，中国已全面恢复正常，将要满血复活。但是如何恢复正常呢？答案就是全面发力新基建。

2020年伊始，从中央密集部署，到资本市场热捧，“新基建”正式站上风口。相比传统的基建，“新基建”是立足于高新科技的基础设施建设，主要包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域。据统计，目前，已有13个省市区发布了2020年重点项目投资计划，其中已公布的计划总投资额，共计超34万亿元。

是的，进入抗疫后时代，全面恢复经济建设成为各地方政府工作任务中的重中之重。百废待兴之际，钱从哪里来就成为最关键的问题。

中央积极号召全国朝着新基建的方向发力的时候，心里对地方政府的难也是有数的。财政部数据，截止3月末全国地方政府债务余额已经达到22.8万亿元。并且，前财政部长在近期的公开发言中，还提到今年的疫情对经济的影响也会造成财政收入减少1.5万亿元。

正是在这样背景下，REITs有备而出。同时考虑到地方政府债务风险防控，城投转型，如何在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设，REITs作为实质上一种资产融资模式（非债务融资）是首选。

REITs可以通过存量资产的融资引入更为广泛的投资资金，置换出存量项目中的国有资本，降低地方政府对债务融资的依赖；在新增项目中，REITs也可以实现对政府资金的替代，避免地方政府通过新增负债扩大基础设施建设。

另外，站在投资者角度解决资产荒，当前无风险利率急速下行，部分ABS发行利率跌破3%，10年期国债2.5%附近，REITs此前普遍2-3%的投资收益率似乎没有吸引力，在利率大幅度下行的市场环境下，则不然。可以说现在正好是推出REITs绝佳机会。

作为广大的中小投资者们，现在终于有了传统股票和债权之外的新型投资产品。

楼市资本论认为，40万亿元，就相当于给中国经济拿到了一根杠杆，一根健康发展低风险的杠杆，并且实现了国家经济发展、地方政府投资风险可控和投资人得到长期稳定收益的三赢局面。

你参与玩吗？

【二】REITs引发楼市马太效应

楼市资本论还注意到，通知还划出了基础设施REITs试点将聚焦的重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

无疑，京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域都是经济活力比较足、未来发展前景可期的区域。雄安新区的建设更被称为千年大计，吸引了一批头部企业入驻。后续三大都市圈以及长江经济带等区域会面临基建发力机会，必将有助于城市基本面改善。

此前，已经发行的3个基础设施类REITs就涵盖在这些经济圈里。如2019年6月28日发行的上海广翔实业有限公司票据，9月24日发行的沪杭甬徽杭高速资产专项计划和华泰四川高速资产专项支持计划。

有专家指出，当前基础设施REITs还处于试点阶段，需要考虑两方面：一是REITs推出对区域带来的影响，二是产品安全性。选择经济发展比较成熟的地区试点REITs，带来的回报、未来收益、现金流预测会比较稳定，产品的安全性更能保证。这些区域试点成功，也有利于将试点进一步拓展到其他资产类别、其他城市。

对房地产市场的影响是正面的。

从过往房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市，房地产市场发展会更加蓬勃，在交通不连贯、各方面设施不充分情况下，房地产发展不可能一枝独秀。房地产需要基建助力提升价值。随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，对房地产行业也是一个提振作用。

比如，一个区域若有高铁规划，附近土地价值就会有比较明显的提升；基础设施配建比较好的城市，周边各类地产项目价值也会更有竞争力，即地产需要基建来助力其提升价值。开发商没办法独自将一片区域做成热点，但若通过基建配套，是可以做到这个效果的。

随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，有助于提高资产品质和土地效率，对房地产行业的健康有序发展也能起到提振作用。预计这几个区域未来房地产的发展速度会更快。

所以，公募REITs一定会加剧地区之间的差距。让经济发达地区的基础设施越来越好，让他们更能吸引增量人口，最后带来强烈的马太效应。

让楼市资本论来总结的话就是，进入REITs时代后，你如果投资不动产，一定要去“有显著人口增量的、高级别城市，及其都市圈”。

毕竟， REITs发行量最大的地区，基础设施更新就最快，其城市价值提升也最快，房价上涨也最快。

【三】中国最具发展潜力的Top17城市

那么，究竟哪些城市的楼市会越来越强呢？

先从最近一年的城市GDP捋起。据了解，2019年我国共有17个万亿GDP城市。上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、长沙、郑州、佛山。

在这些万亿GDP城市中，排名最高的上海GDP高达3.8万亿，位于中游的天津为1.41万亿，处于榜尾、新晋万亿俱乐部成员佛山为1.07万亿。

可以看出，以上17个城市除了青岛、郑州两座城市外，15座城市都处在基础设施REITs试点优先区域，尤以粤港澳大湾区、长三角及京津冀都市圈最多。

长期来看，疫情的短期冲击，不会改变城市发展的基本面。可以预料，即使在今年，中国内地的万亿GDP俱乐部城市仍会增加，并且在此次基础类REITs带来巨量建设资金的保驾护航下，未来中国的经济重镇，仍将会集中于长三角、珠三角、京津冀、成渝等四大城市群，以及武汉、长沙、郑州、西安、济南等强省会。

楼市资本论认为，此番基础类REITs的发行公告，正是蕴含了这样一个逻辑，透露国家对中心城市、都市圈和城市群的重点布局所在。

一句话总结：40万亿REITs神助都市圈，你若有房就可心安！