地产大佬人物志：“狠人”郁亮

万科集团董事会主席郁亮又讲了一个“狼来了”的故事。

9月25日，在郁亮最爱的云南抚仙湖旁，万科举办了一场“银河故事会”。楼市资本论得知，在会上，郁亮指出房地产行业“三条红线”政策的影响力不亚于2012年土地实行招拍挂制度，并表示，“今年以来所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有的东西归零。”

为什么已经带领万科站在行业顶端的郁亮敢放话“一切归零”？

在楼市资本论看来，这是因为郁亮隐忍低调的性格底色上是一个大写的“狠”字；正如决胜现代职场的三定律所言：“要么忍，要么狠，要么滚！”能成为地产界带头大哥万科的掌门人，郁亮显然精于前两点。

【一】“狠”读书

韩非子曾说过，“将帅必起于卒伍，宰相必起于州部。”

楼市资本论了解到，1965年出生的郁亮，正是来自江苏苏州一个普通家庭，母亲是一位工人，父亲是一位工程师。

也许是出于天赋，郁亮的理科成绩非常出色，在他1984年考入北京大学国际经济系时，其数学成绩是满分。

大学时，郁亮最爱读的书是罗曼·罗兰的《约翰·克里斯朵夫》和威廉·曼彻斯特的《光荣与梦想》——约翰·克里斯朵夫奋斗的一生让他极为着迷；而《光荣与梦想》里所描绘的美国断代史，则让他认为一个纷乱中崛起的时代是成就凡人最好的舞台。

80年代的深圳街头

彼时，改革开放的前沿阵地深圳正充斥着淘金热望、冒险精神和经济崛起冲动，一群梦想家和淘金者试图建造出蓝图上的“理想国”。而在报纸上一次次读到深圳故事的郁亮，认定这里正是自己一直以来寻找的大施拳脚的舞台。

1988年大学毕业后，郁亮来到了深圳，入职深圳外贸集团公司。

【二】“狠”要官

然而没等到郁亮大干一场，所在的外贸公司却业务萎缩。

经身在万科的同学推荐，和一份厚厚的“商业连锁模式”建议书，1990年郁亮顺利入职了万科，主要工作内容是证券和投资。

虽然郁亮低调能干，但很快他“狠要官”的一面就展现了出来，大胆得令人难以想象。

进入万科仅仅2年，郁亮就走进王石办公室要求提拔，还为此做出了详细分析和果敢建议，王石对他赞赏有加，郁亮就此担当万科的第一任董秘。

在成为董秘后，郁亮也很快崭露头角：1993年5月28日，万科4500万B股挂牌发行，共募集资金45135万港币，郁亮正是主导者之一。

靠着这笔资金优势，万科攻城略地，地产项目在上海、深圳、北京、天津、青岛、沈阳等地遍地开花。那是万科历史上发展最快速的时代。

而此后每隔几年，郁亮都会主动“要官”：1993年，郁亮出任万科财务顾问有限公司总经理，1994年任万科董事，1996年任万科副总经理；直至2001年出任万科总经理时，郁亮不过36岁。

在郁亮出任副总经理背后还有这样一个“段子”：1994年的一天，郁亮来到王石办公室，直接问他：“为什么我还不是副总经理？”王石回答：“对啊，为什么你还不是？”两年后，郁亮得到了副总经理的职位。

郁亮曾说，他个人生涯中最庆幸的事情，就是找对了方向，进对了万科。

但在楼市资本论看来，或许，万科也在庆幸，有大胆要官的郁亮带领着万科走向更高的发展。

【三】“狠”变革

2001年，万科销售额只有65亿，刚刚走出草莽期，公司内山头林立。很多万科人不服，为什么财务出身、不懂房地产专业的郁亮会被选中？

顶住多方压力，“狠人”郁亮直接喊出了“千亿计划”——就连向来被外界视作冒险家的王石，都来问郁亮：“步子是不是跨得太大了？”

郁亮却没有动摇，而是直接将枪口对准内部，开启了由内而外的变革。

1. 人员管理：

2000年，万科针对中海制定了名为“海盗行动”的挖人计划，郁亮亲自沟通，三年内，吸引近50位中海骨干加入万科。

2007年，则是以“007计划”，吸引跨国企业管理人才加入了万科。

2. 执行管理：

围绕执行层面，郁亮则制定了“7090战略”、“5986制度”；其中“5986制度”即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅。

这样的快周转模式不仅让万科在2008年销售额达到了478.7亿，市场占有率也得以大幅提升。

3. 资本管理：

郁亮凭借其财务领域的专业技能，前后6次融资，用尽了配股、增发、可转债等等手段，为高速扩张的万科补充了数百亿资金。

在郁亮为万科注入并购、金融创新等基因时，也勾划出郁亮版万科与王石独掌时代的分野——从2004年开始，王石开始将万科放手给了郁亮。

2004年（万科成立20周年）

很快，郁亮就漂亮地实现了目标：2010年，万科销售额高达1081亿元，成为中国第一家突破千亿元的房企。

楼市资本论感叹，至此，万科迈入另一个发展新阶段。

【四】“狠”减肥

当然，郁亮的“狠”不止在工作上，生活中对自己也颇“狠”。

身高一米七一的郁亮曾经是个胖子，最胖的时候，有八十公斤。

让楼市资本论感到有趣的是，某杂志刊登了他2009年赤裸上身站在南极点的图，并在寥寥的文字叙述中，将大腹便便的郁亮描述成了一个并不太敬业的领导者后，非常不爽的郁亮决定对自己“下狠手”减肥。

他要用2年时间将体重从75公斤减到加入万科时的64公斤。

郁亮主要靠跑步来减肥。每到一个地方出差，第二天早上他都会约万科当地公司的长跑协会一起跑步。

这一跑，郁亮就坚持了10年。连这次在云南抚仙湖召开的媒体见面会，郁亮都组织媒体一起晨跑：一圈3.67Km，圈数自选。

到2011年，郁亮成功减肥了14公斤，可谓说到做到。之后，他给时尚杂志拍了一组“型男”形象的照片，令很多人看得惊掉下巴，而他的解释是“好不容易练得这副好身材，我就是想显摆显摆”。

在郁亮看来，一个可以控制住体重的人，才能把控自己的人生。

能戒烟的男人和能减肥的女人据说是最可怕的。因为这两类人都是意志力超强，无比偏执，不达目的不罢休的物种。他们对抗的是人在潜意识层面的欲望。

在楼市资本论看来，带领这么一家龙头房企奔跑的同时，还能减肥成功的郁亮，确实是个“狠人”。

【五】狠“悲观”

随着2017年6月，王石正式宣布退隐，郁亮继任万科集团董事会主席，成为万科这艘巨轮的新任掌舵者。

王石宣布隐退，朋友圈配图是他和郁亮在珠峰脚下的合影

但是，在其逐渐走出王石耀眼光环后，却暴露出了郁亮“狠”之外的另一面——悲观。

在楼市资本论看来，或许郁亮的悲观与其财务出身有着不可分割的关系。因为财务会计有谨慎性原则。不高估资产，不低估负债。换句话说就是：对可能出现的损失，要考虑充分；对于可能的收益，却视而不见。

楼市资本论注意到，这并非郁亮第一次高喊行业拐点到来。早在2014年6月，郁亮就在媒体上公开发文《我国楼市进入“白银时代”》，据此万科定下来大方向是：多留现金少拿地，准备过冬。

然而令人意想不到的是，2015年的五次降息加五次降准，以及在2015年3月30日颁布了地产330新政。很快，深圳房价一年翻倍，后面几年全国房价普涨40-80%不等。

“少拿地”的万科攥着千亿量级的现金，眼看着错失一次高速发展的机遇，并导致股价承压。偏低的市值还引来“野蛮人”进场搅局，一度让公司发展陷入动荡危局。

如今，万科进入郁亮时代转眼已三年。期间，万科不仅拱手将行业老大的地位让了出去，也从那个敢说敢作敢为天下先的公司，变成了一家谨小慎微的公司。

从2020年公布的万科半年报来看，上半年，万科营业收入为1463.5亿元，归属上市公司股东的净利润为125.1亿元，同比分别增长5.05%和5.6%。值得关注的是，万科的销售正在下滑，上半年万科的合同销售额为3204.8亿元，同比下降4%。

不能说，这与郁亮为首的万科管理层采取“保守打法”，没有关系。

所谓投资先投人。2020年初至今，万科股价跌幅超20%，动态市盈率已不到7倍。投资者用脚投票，原因或源于郁亮的“悲观”预期，导致万科打法过于“保守”，进而成长性受损。

在楼市资本论看来，怀念也好、遗憾也罢，终抵挡不住时代的车轮。

身处大变革周期，郁亮或需更多的破局勇气，楼市资本论也期待，郁亮带领万科重拾强劲升势，再做行业灯塔。